+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Расчет патента на аренду нежилого помещения

Статьей 607 ГК установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В связи с изложенным количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых ИП — арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

Законами субъектов РФ устанавливается размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода (ПВД) по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН. Размер ПВД в отношении предпринимательской деятельности по слаче в аренду устанавливается в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

В связи с этим ИП, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять ПСН. При этом стоимость патента рассчитывается исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении на получение патента.

При этом ИП, сдающий по одному договору аренды несколько изолированных (то есть обособленных) нежилых помещений (комнат, технических и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном нежилом здании, принадлежащем ИП на праве собственности, определяет ПВД исходя из общей площади всех поименованных в данном договоре изолированных нежилых помещений.

Выгодно ли применять патент, сдавая недвижимость в аренду

Как открыть свой бизнес за 15 минут?

Бесплатная подготовка полного пакета документов для регистрации ИП

Самое важное в этой статье:

  • Можно ли перейти на патентную систему, если бизнесмену принадлежит не все помещение, а лишь доля в нем;
  • Как предпринимателю, который сдает несколько помещений в аренду, составить заявление на патент;
  • В каких случаях налоговики пересчитывают стоимость патента.

Предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут применять патентную налоговую систему. Чтобы купить патент, в аренду нужно сдавать жилые или нежилые помещения, находящиеся в собственности бизнесмена. А вот когда предприниматель получает доход от сдачи чужого имущества, то есть заключил договор субаренды, применять патентную систему нельзя.

+
Объект недвижимости, который предприниматель может сдавать в аренду, а также его площадь налоговики пропишут в самом патенте. Там же будет указана и величина платежа. Она рассчитывается исходя из потенциального годового дохода, указанного в региональном законе, с учетом срока, на который вы решили купить патент.

+
Поэтому второй момент, с которым вам нужно определиться, — это срок патента. Он может быть от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года.►

► Патент, полученный на срок до 6 месяцев, можно оплатить в любое время, но не позднее дня, когда закончится срок его действия. А патент со сроком от 6 до 12 месяцев надо оплачивать частями. Не менее 1/3 в течение первых 90 дней, а остальную сумму — не позднее срока действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ).
+
Чтобы рассчитать стоимость патента за год, надо потенциальный доход умножить на ставку 6%. Если срок патента меньше года, то надо брать доходность только за месяцы, в которых действует патент. Для ИП регионы вправе предусмотреть ставку в размере 0%.

+
Далее поговорим о том, с какими неоднозначными ситуациями может сталкиваться предприниматель, сдающий недвижимость в аренду, и как их решать.

Ситуация № 1. Помещение принадлежит нескольким собственникам

И даже если все собственники заключили общий договор аренды с одним арендатором, каждому индивидуальному предпринимателю понадобится покупать свой патент. Приобрести общий патент на всех нельзя.

А вот при общей совместной собственности, когда доли не выделены, стоимость патента рассчитывается исходя из площади имущества, указанной в договоре аренды. Объяснение такое. Потенциально возможный годовой доход при сдаче имущества в аренду зависит от площади обособленного объекта (подп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ).

Это интересно:  Как оплатить патент дата выдачи московской области

Обособленный объект чиновники определяют по договорам аренды (письмо ФНС России от 30.10.2014 № ГД-4-3/[email protected]). Именно в договорах аренды стороны обязаны предусмотреть сдаваемый объект (п. 3 ст. 607 ГК РФ). А значит, считать стоимость патента надо исходя из сдаваемой площади. Укажите ее в квадратных метрах в заявлении на получение патента.

Заявление на получение патента необходимо заполнять по форме № 26.5-1, утвержденнойприказом ФНС России от 18.11.2014 № ММВ-7-3/ [email protected] . Индивидуальным предпринимателям, которые сдают в аренду помещение, надо отразить показатели для расчета стоимости патента на последней странице формы. Здесь по строке 010 указывают код объекта, по которому бизнесмен хочет применять специальный режим. Таким объектом является жилое или нежилое помещение. Код жилого помещения — 05. А нежилого — 06.

По строке 020 отражают признак объекта. В вашем случае признак 1, он означает, что стоимость патента зависит от площади сдаваемого в аренду объекта. По строке 030 отражают площадь объекта в квадратных метрах.

Ситуация № 2. Предприниматель сдает в аренду несколько помещений

Если у бизнесмена несколько помещений, то можно оформить один документ на все помещения сразу либо приобретать патенты на каждый объект отдельно. Второй вариант особенно удобен, если вы постепенно будете находить арендаторов и заключать с ними договоры.

Вообще стоимость патента рассчитывается по каждому обособленному объекту. И если в патенте несколько объектов, то потенциальный доход надо определять по каждому из них, а затем результаты складывать. Количество объектов надо определять по договорам аренды.

Если предприниматель сдает помещения разным арендаторам, то объектов будет столько же, сколько договоров. В этом случае в заявлении на получение патента надо указать каждый сдаваемый объект, его адрес, площадь. То есть в этой ситуации бизнесмену неважно, что приобретать: отдельный патент на каждый объект или общий на несколько. Поскольку итоговые суммы и в том и в другом случае совпадут.

Но вот если у предпринимателя есть помещения, которые он сдает как один объект одному арендатору, то выгоднее купить общий патент. Тогда укажите в заявлении на патент общую площадь помещений. Рассмотрим ситуации на примере.

ПРИМЕР 1.

Расчет стоимости патента по нескольким объектам. У предпринимателя В.Д. Кузнецова в собственности находятся два офиса в одном нежилом здании. Имущество расположено в Московской области. Бизнесмен заключил два договора аренды на сдачу помещений. Площадь одного офиса — 40 м². Площадь второго офиса — 100 м²

Что делать с патентом, если арендатор поменялся

Патент выдают на обособленный объект недвижимости, который бизнесмен сдает в аренду. При этом в патенте не указывают, кто является арендатором. Следовательно, если предприниматель сменил арендатора, то менять патент не нужно. Бизнесмен продолжает платить за патент в те же сроки, что и ранее. Главное, что предприниматель продолжает заниматься этой деятельностью и площадь объекта осталась неизменной.

Чтобы купить патент по нескольким помещениям как на один объект, надо в договоре аренды прописать, что ИП сдает один объект (письмо ФНС России от 30.09.2014 № ГД-3-3/ [email protected] ).

По общему правилу заявление на патент бизнесмену нужно подать в ФНС по месту жительства. Если же предприниматель зарегистрирован в одном регионе, а сдает имущество в другом, то действует специальное правило. Коммерсанту надо подавать заявление в любую налоговую инспекцию того субъекта, в котором он сдает в аренду помещения.

Если предприниматель сдает в аренду помещения в разных регионах, то получить общий патент на все объекты он не сможет. Ведь патент действует только на территории того региона, в котором выдан документ. Это условие прописано в форме патента, утвержденной приказом ФНС России от 26.11.2014 № ММВ-7-3/599.

Уточним, что если у индивидуального предпринимателя сократилось количество сдаваемых объектов, но он продолжает вести деятельность, то пересчитывать стоимость патента налоговики не станут. Такой возможности законодательство не предусматривает.

Ситуация № 3. Предприниматель расторг договор аренды

Патент можно приобрести на период от 1 до 12 месяцев. Но может случиться так, что во время действия патента предприниматель расторгает договор аренды. К чему это может привести? Рассмотрим варианты.

Первая ситуация. Предприниматель сменил арендатора. Этот факт не повлияет на стоимость патента. Переоформлять его также не понадобится.

Вторая ситуация. Договор аренды расторгнут, и деятельность приостановлена. Тогда, если бизнесмен не планирует в ближайшее время сдавать помещение в аренду, он может подать в налоговую инспекцию уведомление о прекращении «патентной» деятельности. Форма такого заявления № 26.5-4 утверждена приказом ФНС России от 14.12.2012 № ММВ-7-3/957. Подать в ФНС заявление № 26.5-4 необходимо в течение 10 календарных дней после прекращения деятельности. Тогда налоговики пересчитают стоимость патента в связи с прекращением деятельности ИП. Ведь налоговый период у бизнесмена заканчивается на дату прекращения деятельности. А значит, стоимость патента уменьшается. Если за патент ИП заплатил полностью, то у него образуется переплата. Ее можно будет зачесть в счет любого регионального налога (п. 1 ст. 78 НК РФ). Это подтверждают и налоговики (письмо ФНС России от 17.10.2013 № ЕД-4-3/18591). Но есть и риски. Приобрести патент по той же деятельности ИП сможет только через год после ее прекращения. Поэтому бизнесменам, которые позже планируют возобновить сдачу в аренду, может оказаться выгоднее не сообщать в ФНС о прекращении деятельности до конца срока патента. Тогда следующий патент можно купить сразу же, как только закончится срок первого.

Это интересно:  Патентное право в международном частном праве

ПРИМЕР 2.

Ситуация № 4. Предприниматель получил возмещение убытков от арендатора

Предприниматель может получать в рамках договора от арендаторов не только плату за помещение, но и другие суммы. Например, обеспечительный платеж за последний месяц аренды или возмещение убытков. Все платежи получены в рамках патентной деятельности. Поэтому платить с полученных сумм какие-нибудь дополнительные налоги не надо. Все платежи получены в рамках патента. С этим соглашаются и налоговики ( письмо ФНС России от 17.01.2014 № ГД-4-3/479).

Три главных совета

1. Если ИП сдает несколько помещений одному арендатору, то выгоднее заключить общий договор на все площади. Но это возможно, если помещения бизнесмен сдает как один объект.

2. ИП, сдающему помещение в аренду в своем регионе, надо подавать заявление на патент по местожительству.

3. Если увеличилось количество сдаваемых объектов, покупайте новый патент. Другой вариант — по новым площадям применять другую налоговую систему. Если объектов стало меньше, стоимость патента не изменить.

ИП решил купить «арендный» патент

Разъясняем волнующие вопросы

Близится к концу первый год действия патентной системы налогообложения (далее — ПСН) для предпринимателе которая обрела немало поклонников. И практика показывает, что одним из самых популярных видов деятельности, по которым ИП приобретают патенты, является сдача в аренду собственной недвижимост

Для тех, кто подумывает со следующего года присоединиться к армии «арендных» патентников, мы подготовили ответы на самые часто встречающиеся в этой сфере вопросы.

ВОПРОС 1. Обязательно ли быть единоличным владельцем недвижимости, сдаваемой в аренду, чтобы применять ПСН?

Внимание

Если предприниматель является не собственником, а арендатором недвижимости и хочет сдавать ее в субаренду, то применять ПСН он не вправ

Вовсе нет. Предприниматель может применять патентный режим по сдаче в аренду недвижимого объекта, который принадлежит ему на праве:

  • общей долевой собственности;
  • общей совместной собственности, причем и в том случае, когда недвижимость зарегистрирована на супруга ИП.

Только в первом случае у него на руках должно быть простое письменное согласие других собственников на сдачу части объекта в аренд а во втором случае — нотариально заверенное согласие супруга(и), на чье имя оформлена недвижимост

ВОПРОС 2. Как посчитать количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, чтобы понять, во сколько обойдется патент?

Устойчивая позиция Минфина такова: объекты надо считать по количеству арендаторов, с которыми у вас заключены договоры аренд

Допустим, вы являетесь собственником одного нежилого помещения, которое сдается по частям трем арендаторам. Значит, у вас три объекта недвижимости, сдаваемых в аренду. Если вы хотите применять ПСН по всем этим объектам, то в заявлени на получение патента должны указать площадь каждого из трех переданных в аренду объектов, прописанную в договора При этом неважно, долгосрочные они или краткосрочные (то есть заключены на срок более или менее 1 года

В патенте, выданном вам инспекцией, будет стоять общая сумма налога по всем сдаваемым в аренду объектам. Напомним, как рассчитывается годовая стоимость патент

Внимание

Если предприниматель не стоит на учете в том субъекте РФ, где находится недвижимость, которую он планирует сдавать в аренду, то заявление на получение патента он может подать в любую территориальную ИФНС этого субъекта по своему выбор

Но есть регионы, где ситуация с точностью до наоборот: чем больше у тебя арендаторов, тем меньше будет стоимость патента. Характерный пример — Приморский край. Здесь стоимость патента тоже зависит от площади сдаваемых в аренду объектов и на 2013 г. суммы были таким

  • до 100 кв. м — 11 100 руб.;
  • от 100 до 150 кв. м — 30 000 руб.;
  • от 501 кв. м — 600 000 руб.
Это интересно:  Где искать патенты

ВЫВОД

Все эти подсчеты призваны проиллюстрировать народную мудрость «Семь раз отмерь — один раз отрежь». То есть прежде чем решиться купить «арендный» патент, проанализируйте соответствующий региональный закон и тщательно все просчитайте. Не исключено, что УСНО окажется для вас гораздо более экономным вариантом. Тем более что при ПСН, в отличие от той же упрощенки, предприниматель не вправе уменьшать налог на сумму уплаченных страховых взносо

ВОПРОС 3. Как быть, если в период действия патента количество сданных в аренду объектов изменится?

На этот вопрос Минфин отвечает так. Предприниматели вправе применять ПСН лишь по тому количеству сдаваемых в аренду объектов, что указано в патент Если в течение срока патента число ваших арендаторов увеличилось, то на добавленные объекты вы можете получить отдельный патент либо применять по ним иной режим налогообложения. А вот если в «патентный» период какие-то договоры аренды были расторгнуты (и потому число арендаторов сократилось), уплаченный ранее налог вам никто пересчитывать не буде Иными словами, что в бюджет попало, то пропало.

Заметим, что если поменялся арендатор объекта недвижимости, то получать новый патент не нужн

Однако в одном случае пересчет «патентного» налога все-таки возможен: если до истечения срока действия патента предприниматель совсем свернет арендную деятельность. Например, старые договоры аренды прекратят действовать, а новые не будут заключены. И если при пересчете выявится переплата, то ИП вправе подать заявление о возврате или зачете излишней суммы в счет других налого

ВОПРОС 4. Придется ли доплачивать «патентный» налог, если реальный доход от аренды будет выше установленного законом субъекта РФ годового дохода, исходя из которого рассчитывается стоимость патента?

Решили сдать помещение в аренду? Тогда подумайте трижды о том, какой режим налогообложения выбрать

Нет, данный факт на сумму налога никак не повлияет.

Допустим, в Красноярском крае максимум потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду на 2013 г. установлен на уровне 10 млн ИП, сдавая нежилые помещения, за неполный 2013 г. уже получил около 20 млн руб. дохода. И, судя по перезаключенным с арендаторами договорам, рассчитывает в 2014 г. получить как минимум столько же. Однако «патентный» налог на 2014 г. все равно будет рассчитан исходя из того размера дохода от аренды, который установлен в конкретном регион

В заключение хотим напомнить, что предприниматели без проблем могут совмещать ПСН с любыми другими системами налогообложени

Те же, кто хочет совмещать патентный режим с вмененкой, находятся в более выигрышном положении. Ведь доходы от деятельности, переведенной на ЕНВД, для целей применения ПСН не учитываютс

Новости

Патенты на сдачу в аренду нежилых помещения для ИП

Вопрос: — У Индивидуального Предпринимателя есть в собственности два нежилых помещения (130 кв.м. и 105 кв. м.) в разных зданиях в одном районе Санкт-Петербурга. Нежилые помещения планируются сдавать в аренду одному или двум арендаторам. Сколько патентов нужно приобрести и как будет рассчитываться стоимость патента? Исходя из общей площади двух помещений или на каждое помещение отдельно? Влияет ли на стоимость патента сдача одному арендатору двух помещений по одному или двум договорам?

ОТВЕТ ПОДГОТОВЛЕН С ПОМОЩЬЮ СПС КОНСУЛЬТАНТПЛЮС :

— Статьей 346.45 НК РФ установлено, что документом, удостоверяющим право на применение патентной системы налогообложения, является патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении которого законом субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения. Патент действует на территории того субъекта Российской Федерации, который в нем указан.

Абзацем 5 пункта 1 статьи 346.45 НК РФ установлено, что индивидуальный предприниматель в праве получить несколько патентов.

Региональная власть имеет право устанавливать размер потенциально возможного к получению предпринимателем годового дохода в зависимости:

  • от средней численности наемных работников;
  • количества транспортных средств, грузоподъемности транспортного средства, количества посадочных мест в транспортном средстве;
  • количества обособленных объектов или площадей в отношении сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, розничной торговли и общественного питания;
  • территории действия патентов.

Статья написана по материалам сайтов: ipprosto.info, glavkniga.ru, compaslidera.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector