Ип патент сдача недвижимости в аренду

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.
  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е. все поступления;
  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Это интересно:  Образец патента на работу 2018 года

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Патент на аренду недвижимости

Под применение ПСН на аренду недвижимости попадают два вида деятельности:

Сдача в аренду (наем) жилого фонда, принадлежащего индивидуальному предпринимателю на праве собственности

Сдача в аренду (наем) нежилого фонда, в том числе земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности

Необходимые документы для перехода на ПСН

  • Копия паспорта индивидуального предпринимателя
  • Копии ИНН и ОГРНИП
  • Копия свидетельства о собственности на объект недвижимости

При оформлении патента на сдачу в аренду недвижимости индивидуальный предприниматель освобождается от уплаты имущественного налога на недвижимость.

Стоимость патента на сдачу в аренду недвижимости (жилого фонда) в Москве

Это интересно:  Мигрантом можно ли оформить участок с патентом

Стоимость патента на сдачу в аренду недвижимости (жилого фонда) в Москве зависит от площади объекта и муниципального образования в котором находится недвижимость. В таблице, для примера, приведена стоимость патента на сдачу в аренду жилого фонда по двум округам. Для более точной стоимости звоните консультантам ФЭП.

Округ применения ПСН Стоимость патента на 12 мес.
Администрация муниципального округа Арбат 70 кв.м 54 000
Администрация муниципального округа Отрадное 70 кв.м 36 000

Стоимость патента на сдачу в аренду недвижимости в Московской области одинакова для двух видов деятельности как для жилых помещений, так и для нежилых и зависит только размера площади объекта недвижимости.

Преимущества патентной системы налогообложения:

  • не нужно платить налог по УСН, НДС, налог на имущество
  • не нужно сдавать налоговую декларацию
  • патент можно получить в любое время. Срок действия патента можно выбирать на усмотрение предпринимателя
  • не нужно использовать кассовый аппарат
  • упрощенный порядок учета

Воспользуйтесь нашими услугами по оформлению патента!

Мы вам поможем:

  • определить относится ли Ваш вид деятельности к патентной системе налогообложения (ПСН)
  • рассчитать стоимость патента для вашей деятельности
  • оформить необходимые документы для получения патента
  • подать документы на получение патента в ИФНС

Закажите услугу по оформлению перехода на ПСН.

Выберите подходящий вариант оформления патента

Пакет «Патент-1» Пакет «Патент-макси» Пакет «ИП + Патент» Пакет «ИП + Патент макси»
Оформление заявления для оформления патента Оформление пакета документов для оформления патента Оформление пакета документов на регистрацию ИП Оформление пакета документов на регистрацию ИП
Подача документов в ИФНС (без участия клиента)* Подготовка заявления по переходу на УСН Подготовка заявления по переходу на УСН
Получение готовых документов в ИФНС Оформление пакета документа для оформления патента Оформление пакета документов для оформления патента
Передача готовых документов клиенту Помощь в открытии счета в банке (Сбербанк, Точка, Тинькофф) Сопровождение клиента в ИФНС на регистрацию ИП + Патент (либо подача без участия клиента*)
Получение готовых документов в ИФНС (без участия клиента)*

Либо сопровождение клиента в ИФНС на выдачу готовых документов. Передача готовых документов клиенту Помощь в открытии счета в банке (Сбербанк, Точка, Тинькофф) Срок — 1 день Срок 7-10 дней (в зависимости от сроков ИФНС Срок – 1-2 дня Срок – 7 дней регистрация ИП, 7-10 дней до получения патента. 2200 руб. 4500 руб. 4700 руб. 5900 руб.**

* Дополнительно потребуется нотариально заверенная доверенность на нашего сотрудника (примерная стоимость услуг нотариуса 1200 руб.)

Почему выгодно заказывать услуги по оформлению патентов в ФЭП

ДО ПОДАЧИ ДОКУМЕНТОВ В ИФНС НА ОФОРМЛЕНИЕ ПАТЕНТОВ ДЕЙСТВУЮЩИЕ С 1 ИЮНЯ 2019 г. ОСТАЛОСЬ
Вы получите:
1. Быстрое и качественное выполнение заказа
2. Платежные документы для оплаты налога ПСН
3. Книгу учета доходов ПСН + образец заполнения
4. Бесплатные консультации наших специалистов на все время действия патента

Что нужно сделать, чтобы начать с нами сотрудничество?

Мы оказываем услуги по г.Москве и Московской области.

Обязательно ли приезжать к нам в офис для получения услуги?

Мы всегда рады гостям и готовы встретить вас у нас в офисе, угостив вкусным кофе, но если вы не располагаете достаточным свободным временем, то мы начинаем работу сразу же после получения от вас необходимых документов по электронной почте. Если понадобится получить от вас оригиналы документов, то наши специалисты смогут с Вами встретиться в удобном для Вас месте.

Патентная система: на какие разъяснения чиновников обратить внимание

Патентная система налогообложения действует почти 5 лет. Несмотря на относительную новизну ПСН, уже сформировалась практика спорных ситуаций ее применения, и законодатели реагируют на запросы налогоплательщиков своими разъяснениями. Интересные нюансы и новшества ПСН рассмотрим в этой статье.

Обновленное заявление

Образцы заполнения заявлений на патент смотрите тут.

Нарушение срока подачи патента

В НК РФ отсутствует основание для отказа в выдаче патента в связи с нарушением срока подачи в налоговый орган заявления. Поэтому, если заявление подано с нарушением 10-дневного срока, но до планируемого начала действия патента, налоговый орган может выдать патент с датой начала действия ПСН согласно заявлению.

Неоплата патента

Но недавно спор был разрешен, и появилось письмо ФНС № СД-4-3/21453 от 24.10.17, в котором указано, что в случае уплаты ИП налога с нарушением срока уплате подлежат пени без взыскания штрафа. Однако отмечено, что в случае, когда налоговый орган выявил неуплату в ходе проверки налогоплательщика, то он имеет право привлечь к ответственности и выставить штраф.

ПСН при сдаче недвижимости в аренду

Так, например, в письме ФНС от 19.09.2017 № СД-4-3/18316 рассматривается ситуация, когда у ИП, применяющего ПСН, в течение года изменилось количество арендаторов. Налоговая служба указывает, что патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду недвижимости действует в отношении указанных в патенте объектов, а не в отношении арендаторов. Следовательно, при изменении числа арендаторов необходимость в получении нового патента отсутствует.

Совмещение УСН и ПСН

В письме ФНС от 15.06.2017 № СД-4-3/11331 указано, что для соблюдения лимита по упрощенке нужно просуммировать доходы по упрощенке и патенту и уложиться в 150 млн руб. (60 млн руб. из которых приходят на патент). ИП утратит право на применение ПСН в случае, если с начала календарного года доходы от реализации по обоим указанным специальным налоговым режимам превысят 60 млн руб. Следовательно, общий лимит по доходам, который должен отслеживаться постоянно, при совмещении ПСН и УСН – 60 млн руб.

Другое ограничение, которое необходимо контролировать при совмещении УСН и ПСН – средняя численность работников. В отдельности лимит по работникам на УСН – 100 человек, на ПСН – 15 человек.

Патентная система налогообложения была разработана для снижения налоговой нагрузки на предпринимателей. На практике оказалось, что выгода в налогах оборачивается жесткими ограничениями, которые нужно соблюдать и контролировать. Имеющиеся на патентной системе налогообложения нюансы необходимо знать, чтобы не утратить право на применение этого режима.

Статья написана по материалам сайтов: fep1.ru, www.klerk.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector