+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Автор основания возникновения права пользования жилым помещением

В первом параграфе «История становления и развития законодательства о праве пользования жилым помещением» указано, что истоки права пользования жилым помещением следует искать в предусмотренных римским правом личных сервитутах (пожизненных правах пользования чужой вещью). Очевидно, что право пользования жилым помещением имеет наибольшее сходство с правом пожизненного проживания в чужом доме (habitatio), являвшимся разновидностью узуфрукта.

В параграфе сделан вывод, что право пожизненного проживания в чужом доме в римский период характеризовалось как: особая разновидность личного сервитута; порождаемое завещательным отказом; предоставляющее возможность бесплатного пользования чужим домом или его частью субъекту права и его семье; позволяющее сдавать это жилище в аренду за плату.

Среди дореволюционных российских цивилистов не имелось единого подхода в трактовке и раскрытии понятия права ограниченного пользования жилым помещением как института вещного права. Автором выявлено, что право пожизненного проживания в доме как ограниченное право на жилое помещение признавалось дореволюционной цивилистикой и изучалось ею, хотя и в отсутствие специального законодательного регулирования. Право пожизненного проживания в доме рассматривалось как право вещное, нуждающееся в соответствующей государственной регистрации. Среди оснований возникновения права проживания выделялись завещание, договор и закон. Оно трактовалось как право значительно меньшее по объему в сравнении с собственностью, лишенное правомочия распоряжения.

Во втором параграфе «Жилое помещение как объект права пользования лиц, не являющихся собственниками» автор отмечает, что понятие жилого помещения как объекта права пользования можно сформулировать следующим образом: жилое помещение – это изолированное, благоустроенное помещение, применительно к условиям данного населенного пункта, прочно связанное с земельным участком, предназначенное для постоянного проживания физических лиц, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).

Наряду с термином «жилое помещение» законодатель применяет термины «недвижимость в жилищной сфере» (ст. 2 ЖК РФ), «жилище» (ст. 25, 40 Конституции РФ, ст. 139 Уголовного кодекса РФ), не раскрывая их значения. Представляется, что необходимо определить их значение для решения вопроса о возможности употребления как равнозначных с термином «жилая недвижимость».

Диссертант предлагает под жилым домом понимать капитальное, индивидуально-определенное здание, неразрывно связанное с земельным участком, имеющим границы, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и имеющее индивидуальный кадастровый номер, которое состоит из комнат, или квартир, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, применительно к условиям данного населенного пункта.

Понятие «квартира в многоквартирном доме» предлагается определить как структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием в таком обособленном помещении, принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому учету.

В третьем параграфе «Вещно-правовая природа права пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками» отмечено, что недостатком действующего законодательства является отсутствие нормы, содержащей замкнутый перечень вещных прав на жилые помещения.

В целях определения, к какому виду личных сервитутов относится право пользования жилым помещением, возникающее из договора пожизненного содержания с иждивением, из завещательного отказа, из факта совместного проживания лиц, находящихся с собственником в семейных отношениях, а также из соглашения собственника с бывшим членом семьи собственника, – к узуфрукту или habitatio – автором проведен правовой анализ позиции разработчиков Концепции развития законодательства о вещном праве, проект которой рекомендован Президиумом Совета к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 3 от 18 марта 2009 г.) В Концепции право пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками, предлагается поименовать узуфруктом, выделяется его специфика.

Диссертантом выявлено, что узуфрукт имеет более широкое содержание, чем habitatio (право проживания), так как он включает в свое содержание правомочия по извлечению плодов из вещи. Право пользования жилым помещением в целях проживания включает в себя правомочия, направленные на удовлетворение жилищных потребностей и не более.

В этой связи доказано, что право пользования жилым помещением, возникающее у членов семьи собственника, у отказополучателей по завещательному отказу и у получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, по правовой природе является вещным правом, а именно – ограниченным личным сервитутом, содержание которого составляет правомочия пользования с целью проживания в жилом помещении.

Под ограниченным личным сервитутом понимается сервитут, обременяющий недвижимую вещь в пользу и в интересах конкретного физического лица или ограниченного круга физических лиц и дающий им право пользоваться обремененной недвижимой вещью для постоянного проживания пожизненно, если иное не установлено законом или договором.

Рассматриваемым правам свойственны следующие признаки ограниченного личного сервитута: они устанавливаются в отношении конкретных физических лиц; носят строго личный характер (т.е. связаны с определенной личностью – лицом, признанным согласно закону членом семьи собственника или указанным в завещании или в договоре); имеют целевое назначение – использование чужого жилого помещения исключительно для личного проживания; являются непередаваемыми; срок их действия ограничивается сроком жизни управомоченного лица (либо конкретным сроком); они неотчуждаемы, не могут быть заложены, не переходят по наследству, и на них не может быть обращено взыскание; имеют безвозмездный характер, т.е. ни отказополучатель, ни получатель ренты, ни член семьи собственника жилого помещения не вносят собственнику плату за проживание в принадлежащем ему жилом помещении (если актом, установившим это право, или соглашением между собственником и управомоченным лицом не предусмотрено иное).

Во второй главе «Возникновение и осуществление права пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками» рассматриваются такие основания возникновения права пользования жилым помещением как семейные отношения с собственником жилого помещения, завещательный отказ и договор пожизненного содержания с иждивением.

Проведенный в первом параграфе «Возникновение права пользования жилым помещением у членов семьи собственника» правовой анализ ст. 31 ЖК РФ позволяет выделить три вида лиц, проживающих совместно с собственником: члены семьи собственника; бывшие члены семьи собственника; граждане, пользующиеся жильем на основании соглашения с собственником (например, по договору найма или безвозмездного пользования, пожизненного содержания с иждивением, по которому получатель ренты сохраняет право пользования жилым помещением).

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членами семьи собственника относятся три группы граждан. В первую группу входят проживающие совместно с собственником супруг, дети и родители собственника жилого помещения, а также усыновители и усыновленные. Данные лица автоматически приобретают право пользования жильем, если проживают в нем постоянно.

Следовательно, при вселении собственником в свой дом, квартиру супруга, детей, родителей у них возникает право постоянного пользования жилым помещением. Акт вселения со стороны собственника свидетельствует о его желании предоставить этим лицам соответствующее право.

Ко второй группе членов семьи относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. Третья группа включает в себя иных граждан (бабушки, внуки, племянники, так называемые фактические супруги, зятья, снохи, пасынки и пр.), если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Степень родства значения не имеет. Подчеркнуто, что данные лица право пользования жильем автоматически не приобретают. Они могут быть признаны членами семьи собственника в исключительных случаях, в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ. Для признания их членами семьи собственника требуется установление двух юридических фактов – вселения их собственником в жилое помещение в качестве членов его семьи и совместного проживания с собственником в одном жилом помещении.

На основании ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Выявлено, что закон не закрепляет вид такого договора и срок, когда он может быть заключен – в момент приватизации либо в любое время, например, при продаже жилого помещения собственником.

В связи с этим предлагается конкретизировать вид договора, который может быть заключен между собственником приватизированного жилого помещения и членами семьи собственника, в момент приватизации имевшими равные права пользования с лицом, его приватизировавшим, при отказе от права пользования, а также установить, что договор может быть заключен как во время приватизации, так и после нее.

Во втором параграфе «Завещательный отказ как основание возникновения права пользования жилым помещением» отмечено, что из подп. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ и ст. 33 ЖК РФ вытекает, что по отношению к жилым помещениям завещательный отказ может выражаться исключительно в виде права пользования. В связи с этим, как представляется, общее правило, вытекающее из п. 2 ст. 1137 ГК РФ, содержащего иные формы завещательного отказа, в отношении жилых помещений не применяется.

Обосновано, что в целях недопущения ущемления прав наследника жилого помещения необходимо законодательно установить пределы обременения жилого помещения правом пользования, предоставленным иному лицу по завещательному отказу, путем внесения в ст. 33 ЖК РФ изменений, запрещающих установление завещательного отказа, если в пользование отказополучателя невозможно выделить изолированное жилое помещение. Также следует очертить пределы пользования отказополучателем жилым помещением, указав, что он вправе использовать его для проживания, если иное не определено завещанием.

Думается, что следует более полно использовать возможности завещания, где наследодатель вправе определить объем прав и обязанностей отказополучателя. Кроме того, учитывая гибкость отношений между собственником жилого помещения и отказополучателем в части пользования жилым помещением, возможно, следует предусмотреть право этих лиц на заключение между ними соглашения, более четко определяющего объем их прав и обязанностей.

Это интересно:  Истории без авторских прав

Представляется, что факт длительного отсутствия отказополучателя в жилом помещении не влечет утраты права пользования им. Поэтому проживание может быть возобновлено в любое время, в пределах срока действия завещательного отказа. Кроме того, собственник может не проживать в наследуемом жилом помещении. При этом данное обстоятельство не может явиться препятствием к фактическому пользованию отказополучателем своей частью такого помещения. В виду сказанного необходимо дополнить ст. 33 ЖК РФ положениями о том, что отказополучатель сохраняет право пользования жилым помещением или его частью, независимо от проживания в этом помещении самого собственника жилого помещения, а также сохраняет свое право в случае временного отсутствия.

В третьем параграфе «Договор пожизненного содержания с иждивением как основание возникновения права пользования жилым помещением» автор определяет, что При передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами: в жилом помещении, переданном по договору, будет проживать только получатель (получатели) ренты (бывший собственник или третье лицо, либо бывший собственник и третье лицо); в жилом помещении будут проживать и получатель, и плательщик ренты; плательщик ренты не будет нести обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.

Наличие в договоре формулировки «плательщик удовлетворяет потребность получателя ренты в жилище» означает, что при невозможности предоставить право пользования жилым помещением, указанным в договоре, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользоваться другим жилым помещением.

Представляется, осуществление государственной регистрации права пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением является излишним по следующей причине. При государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением и перехода права собственности на жилое помещение также осуществляется и государственная регистрация двух обременений жилого помещения: обременение рентой (согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату) и право залога, возникающее у получателя ренты в силу закона (в силу п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество). Стоит поставить под сомнение целесообразность установления в законодательстве государственной регистрации тройного обременения переданного под предоставление пожизненного содержания с иждивением жилого помещения – одновременно и ренты, и залога, и права пользования. По мнению диссертанта, устанавливая регистрацию права пользования, законодательство предоставляет избыточную правовую защиту получателю ренты, в то время как регистрация обременений залогом и рентой и без того чрезмерно затрудняет участие переданной под предоставление пожизненного содержания недвижимости в дальнейшем имущественном обороте.

Вместе с тем жилые помещения могут в соответствии с ГК РФ передаваться не только на условиях договора пожизненного содержания с иждивением, но и на условиях договоров постоянной и пожизненной ренты. Однако как пользоваться жилым помещением получателям ренты по этим видам договоров ренты ЖК РФ ответов не дает. Указанная неопределенность может породить судебные споры.

В виду сказанного представляется целесообразным закрепить в ст. 34 ЖК РФ, что право пользования жилым помещением закрепляется не только за гражданином, проживающим в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, но и на основании договоров постоянной и пожизненной ренты.

В четвертом параграфе «Специфика осуществления права пользования жилым помещением лицами, не являющимися собственниками» диссертант отмечает, что специфика осуществления права пользования жилым помещением обусловлена особенностями правового режима жилого помещения. Так, жилое помещение имеет строго целевое назначение – оно может использоваться только для проживания граждан.

Жилищный кодекс РФ ограничивает права собственника и пользователя на жилое помещение двумя категориями: назначением жилого помещения и пределами его использования.

В параграфе изучены научные взгляды правоведов на категорию «пределы осуществления субъективного права». Проведенный анализ позволил сформулировать определение «пределов осуществления субъективных гражданских прав», под которыми понимается отраслевая разновидность общеправовых сдерживающих стимулов поведенческой активности, призванная оказать внешнее упорядочивающее воздействие на использование заложенных в содержании субъективного гражданского права возможностей. По форме пределы осуществления прав должны быть прямыми обязанностями, а не следовать из общего запрета злоупотреблять правом. Для эффективности стимулирования поведения управомоченных лиц необходимо четко выразить в законодательстве существо и виды пределов, указав при этом на их юридическое значение.

По мнению автора, пределы использования жилого помещения – это предусмотренные Жилищным кодексом РФ запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Согласно ч. 2 ст. 31, ст. 33 и 34 ЖК РФ члены семьи собственника, а также граждане, которым по завещательному отказу либо по договору пожизненного содержания с иждивением предоставлено право пользования жилым помещением, пользуются жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Иными словами, пользователи имеют равные с собственником права пользования в отношении жилого помещения. Содержание права пользования указанных лиц ограничивается исключительно правом пользования жилым помещением путем проживания в нем наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Однако, как представляется, осуществление других прав членами семьи собственника, отказополучателями и получателями ренты, таких как заключение договора поднайма, перепланировка и переустройство, возможность осуществления предпринимательской деятельности и др., должны осуществляться только с предварительного согласия собственника. Собственник все аналогичные действия совершает самостоятельно, тогда как для осуществления указанных правомочий пользователи должны спрашивать согласие у собственника. То есть равенство отсутствует, так как член семьи собственника, отказополучатель и получатель ренты в осуществлении правомочий несамостоятельны.

Третья глава «Правовая защита прав пользователей при прекращении права пользования жилым помещением» посвящена исследованию правовых оснований прекращения права пользования жилым помещением у лиц, не являющихся собственниками, а также изучению вещно-правовых способов защиты прав пользователей при прекращении права пользования жилым помещением.

Электронная библиотека

Право пользования жилым помещением может возникнуть по несколь­ким основаниям:

· договору социального найма;

· договору коммерческого найма;

· приобретению жилья в собственность по сделкам;

· приобретению права собственности на жилье в силу судебного акта;

· приобретению права собственности на жилье в результате членства в жилищных кооперативах (ЖК) или жилищно-строительных кооперативах (ЖСК).

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Таким договором является договор найма. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обя­зуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое поме­щение только для проживания граждан.

Таким образом, нанимателем по договору найма может быть только гражданин – физическое лицо. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма только лишь в качестве наймодателя.

По своей правовой природе договор найма является двусторонним, кон-сенсуальным и возмездным договором.

Действующее законодательство различает две разновидности договора найма: социальный и коммерческий.

Договор социального найма заключается на пользование жилыми поме­щениями, находящимся в государственном или муниципальном жи­лищном фонде (ст.49 ЖК РФ).

Предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма означает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающим­ся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам в пределах нормы жилой площади, установлен­ной законодательством.

В основании договора социального найма лежат административный акт органа исполнительной власти о предоставлении жилья в пользо­вание и ордер, выданный на основе этого акта. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспе­чением гласности и открытости.

Договору социального найма присущи следующие признаки:

· существует объект социального найма – жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

· основание социального найма – административный акт;

· жилые помещения предоставляются в пользование бесплатно;

· жилые помещения предоставляются в пределах норм жилой или общей площади, установленной законодательством;

· договор социального найма является бессрочным;

· лимитируется (ограничивается) максимальный размер квартирной платы и оплаты коммунальных услуг.

Важной предпосылкой для получения жилого помещения по договору со­циального найма является нуждаемость в улучшении жилищных условий.

Согласно ст. 51 Жилищного кодекса РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, признаются граждане:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Это интересно:  Автор произведения чистое учение о праве

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее – заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет (ст.52 ЖК РФ).

Вне очереди жилое помещение предоставляется:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родите­лей, по окончании их пребывания в государственных или муниципаль­ных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреж­дениях независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских до­мах семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попе­чительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Рос­сийской Федерации либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, – если им не могут быть возвраще­ны жилые помещения, которые они ранее занимали;

1) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ст.57 ЖК РФ).

В соответствии со ст.

Договор социального найма заключается в письменной форме на осно­вании ордера на жилое помещение между наймодателем – жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем – гражданином, на имя которого был выдан ордер.

Предпосылками для заключения договора социального найма являются решение соответствующего органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения (административный акт) и выданный на ос­нове этого решения ордер.

Ордер является единственным основанием для вселения в жилое поме­щение по договору найма.

Выдача ордера на заселение жилых помещений производится в точном соответствии с решением о предоставлении жилого помещения отде­лом по учету и распределению жилой площади или специально назна­ченным должностным лицом. Ордер может быть выдан только на фак­тически свободное жилое помещение.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставля­ется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке. При получении ордера должны быть представлены паспорта (свидетель­ства о рождении) на всех членов семьи, подлежащих включению в ор­дер, а также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение. Выдача ордера на жилое помещение может быть приостановлена в слу­чаях, когда фактический состав семьи не соответствует указанному в решении о предоставлении жилого помещения или при выявлении дру­гих обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о пре­доставлении жилого помещения.

При вселении в предоставленное жилое помещение ордер должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию, где он хранится как документ строгой отчетности.

Получив ордер, гражданин вправе требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ве­дении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора най­ма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить.

Договор социального найма должен быть заключен в письменной форме (ст. 63 ЖК РФ, ст. 674 ГК РФ). Ордер не является документом, подтверждающим, что договор заклю­чен в письменной форме, поскольку он является односторонним адми­нистративным актом. В договоре должны быть указаны наймодатель и наниматель, предмет договора, права и обязанности сторон. Договор должен быть подписан как наймодателем, так и нанимателем.

Предметом (объектом) договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ст.62 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями дол­жны быть определены в договоре социального найма. Члены семьи нанимателя, проживающие по договору социального най­ма жилого помещения совместно с нанимателем, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и ро­дители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исклю­чительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи на­нимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если граждане перестали быть членами семьи нанима­теля, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ст.69 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

· использовать жилое помещение только для проживания;

· обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в над­лежащем состоянии;

· самостоятельно проводить текущий ремонт занимаемого им помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги;

· информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (ст.67 ЖК РФ)

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель также обязан:

· осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором нахо­дится сданное в наем жилое помещение;

· предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю необходи­мых коммунальных услуг;

· обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта (в отно­шении жилого дома – также и текущий);

В соответствии со ст. 83 Жилищного кодекса РФ наниматель вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное житель­ство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. При освобождении помещения наниматель обязан сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Основания возникновения права пользования жилым помещением.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных статьей 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но, в силу общих начал и смысла жилищного законодательства, порождают жилищные права и обязанности. В Жилищном кодексе перечислены юридические факты — жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты могут изменить и прекратить жилищные правоотношения. Юридические факты делятся на два вида: действия (зависят от воли физических и юридических лиц) и события (не зависят от воли физических и юридических лиц). Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные.

Кроме того, юридические факты могут быть объединены в юридический состав. В этом случае для возникновения жилищных правоотношений необходима совокупность юридических фактов, на основании которых возникают жилищные права и обязанности. Например, при переходе права собственности на жилое помещение по договору необходимо не только заключить договор в письменной форме, но и соблюсти требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Итак, жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Рассмотрим подробнее основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Наиболее распространенным юридическим фактом являются договоры*(84) и иные сделки*(85). Жилищные права и обязанности могут возникать из сделок, непосредственно не предусмотренных в федеральном законе, но не противоречащих ему (ст. 421 ГК РФ, конкретизирующая принцип свободы договора).

Это интересно:  Европейский закон об авторском праве

Другим основанием возникновения жилищных прав и обязанностей являются акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. К ним относятся акты органов власти и управления Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Иные акты не могут порождать таких прав. К правопорождающим актам относятся, например, государственная регистрация права на жилое помещение, решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения (ст. 63 ЖК РФ). Ранее ордер был важнейшим административным актом, служившим основанием для вселения в жилое помещение и заключения договора социального найма. Жилищный кодекс России отказался от этого. Отныне основанием для вселения в квартиру является договор социального найма, который заключается по решению о предоставлении жилого помещения.

Судебные решения принимаются судами общей юрисдикции, а в некоторых случаях арбитражным и третейским судами. Например, согласно части 4 статьи 31 ЖК РФ, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах также порождает жилищные права и обязанности. Согласно части 3 статьи 124 ЖК РФ, основанием для владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.

24. Решения Европейского Суда по правам человека как источник российского жилищного права.

Основания возникновения права пользования жилыми помещениями. Договор найма, поднайма жилого помещения

Как определено в статье 3 Жилищного кодекса Республики Бела­русь, жилищное законодательство Республики Беларусь основывает­ся на Конституции Республики Беларусь и состоит из Жилищного кодекса Республики Беларусь (вступил в силу со 2 марта 2013 года), нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь и иных актов законодательства.

Объектом жилищных отношений является жилое помещение, под которым понимается помещение, предназначенное для прожи­вания граждан, отапливаемое, имеющее естественное освещение и 82

соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Субъектами жилищных отношений являются граждане Респуб­лики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства; юри­дические лица независимо от форм собственности; государство (государственные органы, организации и т. и.).

Жилищный фонд состоит из государственного и частного жи­лищных фондов.

Государственный жилищный фонд включает в себя:

1) республиканский жилищный фонд — часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Рес­публики Беларусь);

2) коммунальный жилищный фонд — часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности (собственность адми­нистративно-территориальных единиц).

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые поме­щения государственного жилищного фонда, находящиеся в хозяйст­венном ведении или оперативном управлении местных исполнитель­ных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в том числе жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые по­мещения в общежитиях, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, жилые помеще­ния коммерческого использования и другие жилые помещения.

Частный жилищный фонд включает в себя:

1) жилищный фонд граждан — часть жилищного фонда, находя­щуюся в собственности граждан;

2) жилищный фонд организаций негосударственной формы соб­ственности — часть жилищного фонда, находящуюся в собственно­сти организаций негосударственной формы собственности.

Согласно статье 23 Жилищного кодекса Республики Беларусь основаниями для возникновения права владения и пользования жи­лым помещением являются:

1) право собственности;

2) членство в организации застройщиков;

3) договор найма или поднайма жилого помещения;

4) завещательный отказ;

5) договор пожизненного содержания с иждивением;

6) письменное соглашение о признании членом семьи;

7) иные основания, предусмотренные Жилищным кодексом Рес­публики Беларусь и иными законодательными актами.

Договор найма жилого помещения — соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются:

1) предмет договора найма жилого помещения;

2) срок действия договора найма жилого помещения — для догово­ров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;

3) размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

4) срок внесения платы за жилищно-коммунальные услу ги — в слу­чае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе. Договор найма жилого помещения, заключенный при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочно­го проживания, регистрации не подлежит и считается заключенным с момента, определенного в договоре.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения. Нанимателем может быть только гражданин.

Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната. Часть жилой комнаты может быть предметом договора найма жилого помещения частного жилищного фонда или договора найма жилого помещения в общежитии.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, опреде­ленный соглашением сторон, либо без указания срока, если иное не установлено Жилищным кодексом Республики Беларусь.

Расторжение договора найма. Договор найма жилого помеще­ния может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон. При выезде нанимателя жилого поме­щения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого по­мещения считается расторгнутым со дня их выезда;

2) при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним члена­ми его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого по­мещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требо­ваний Жилищного кодекса Республики Беларусь, что делает прожи­вание с ними в одной квартире или в одном жилом доме невозмож­ным для других;

3) по иным основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Республики Беларусь.

При расторжении договора найма жилого помещения по инициа­тиве наймодателя он должен предварительно за один месяц напра­вить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

Типовой договор найма жилых помещений государственного жи­лищного фонда утвержден постановлением Совета Министров Рес­публики Беларусь от 19.03.2013 года№ 193.

Договор поднайма — это соглашение, по которому одна сторона (наниматель по договору найма жилого помещения) обязуется за плату предоставить другой стороне (поднанимателю) жилое поме­щение во владение и пользование для проживания в нем.

Существенными условиями договора поднайма жилого помеще­ния являются:

1) предмет договора поднайма жилого помещения;

2) срок действия договора поднайма жилого помещения — для договоров поднайма жилых помещений, заключенных на опреде­ленный срок;

3) размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

4) срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги — в случае, если в соответствии с законодательными актами или дого­вором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.

Поднанимателем может быть только гражданин.

Предметом договора поднайма жилого помещения могут быть предоставленные по договору найма жилого помещения жилой дом, квартира, жилая комната или часть жилой комнаты.

Договор поднайма жилого помещения заключается на срок, опре­деленный соглашением сторон, либо без указания срока, если иное не установлено Жилищным кодексом Республики Беларусь. Срок договора поднайма жилого помещения не должен превышать срок, на который это жилое помещение предоставлено по договору найма жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации в органи­зации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги. Договор под­найма жилого помещения, заключенный при осуществлении пред­принимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, регистрации не подлежит и счита­ется заключенным с момента, определенного в договоре.

Прекращение либо расторжение договора поднайма жилого по­мещения. Договор поднайма жилого помещения, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением его срока либо в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим поднанимателя жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения, заключенный без указания срока, прекращается в связи со смертью, признанием судом безвестно от­сутствующим или объявлением умершим поднанимателя жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения может быть расторгнут’.

1) по соглашению сторон;

2) при нарушении существенных условий договора поднанима­телем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним гражданами:

3) по истечении срока действия договора;

4) при прекращении либо расторжении договора найма жилого помещения.

Типовой договор поднайма жилых помещений государственного жилищного фонда утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.03.2013 года№ 193.

Статья написана по материалам сайтов: libraryno.ru, studopedia.info, lawbook.online.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector