Вопрос о правомерности договора дарения

Момент заключения договора дарения недвижимости в случае смерти дарителя

Одним из спорных и дискуссионных вопросов в гражданском праве является вопрос о моменте заключения договора дарения недвижимости в случае смерти дарителя. На первый взгляд этот вопрос не должен вызывать особых затруднений, поскольку нормами п. 3 ст. 574 ГК РФ установлено следующее: договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Из этого следует, что моментом заключения договора дарения недвижимости является момент его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Но в судебной практике данное обстоятельство вызывает определенные трудности.

В связи с изложенным представляет интерес решение Московского районного суда г. Чебоксары от 26 мая 2009 г. Уруков В.Н., Урукова А.В. О моменте заключения договора дарения недвижимости в случае смерти дарителя // Право и экономика. 2009. № 12. С. 63-65.

На основании договора дарения от 13 ноября 2008 г. гражданин В. подарил гражданке М. земельный участок общей площадью 847 кв. м и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, находящийся в г. Чебоксары.

  • 13 ноября 2008 г. гражданин В. и гражданка М. обратились в Управление ФРС по Чувашской Республике с заявлением о государственной регистрации указанного договора дарения. 28 ноября 2008 г. В. умер.
  • 8 декабря 2008 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности гражданки М. на вышеуказанный земельный участок и индивидуальный жилой дом.

Гражданка Е. (дочь умершего) обратилась в суд с иском к гражданке М. о признании договора дарения незаключенным. В обоснование иска истица указала, что она наследник гражданина В. по закону первой очереди. Наследственное имущество состоит из земельного участка площадью 847 кв. м и индивидуального жилого дома. При оформлении прав на наследство гражданке Е. стало известно о переходе указанного имущества гражданке М. Нормами ст. 574 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация указанного договора, и договор считается заключенным именно с момента его государственной регистрации. Вместе с тем гражданка М., не представив в Управление ФРС по Чувашской Республике сведения о смерти дарителя, получила свидетельство о регистрации ее прав на указанные объекты уже после смерти гражданина В. 8 декабря 2008 г. По указанным основаниям гражданка Е. просила признать данный договор дарения незаключенным, указанные в нем объекты — наследственным имуществом, а также признать недействительными регистрационные записи о регистрации договора дарения между гражданином В. и гражданкой М. и переходе права собственности на индивидуальный дом и земельный участок на ответчицу.

Впоследствии гражданка Е. в порядке прав, предусмотренных ст. 39 ГПК РФ, уточнила свои исковые требования. По изложенным выше основаниям просила признать недействительным (ничтожным) договор дарения, заключенный между гражданином В. и гражданкой М., применить последствия недействительности сделки и прекратить запись о регистрации указанного договора дарения на земельный участок общей площадью 847 кв. м и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, а также о регистрации перехода права собственности на указанные объекты на гражданку М., признать их наследственным имуществом гражданина В., умершего 28 ноября 2008 г. Ответчица гражданка М. иск не признала, указав, что 13 ноября 2008 г. в требуемой форме был заключен договор дарения между гражданином В. и гражданкой М. В указанный день даритель выразил свою волю, следовательно, все условия сделки были соблюдены. Договор прошел правовую экспертизу в Управлении ФРС по Чувашской Республике, и было зарегистрировано право собственности ответчицы на указанное в нем имущество.

Суд пришел к следующим выводам: «13 ноября 2008 г. гражданин В. подарил гражданке М. земельный участок общей площадью 847 кв. м и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, находящийся в г. Чебоксары. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьими лицами (ст. 572 ГК РФ). Истицей, со ссылкой на положение п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 574, п. 3 ст. 433 ГК РФ, заявлено требование о признании указанного договора дарения ничтожной сделкой по тем основаниям, что его государственная регистрация была произведена после смерти дарителя. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Между гражданином В. и гражданкой М. было достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, изложенным в договоре дарения от 13 ноября 2008 г., подписанном сторонами. Письменная форма сделки сторонами была соблюдена. Пунктом 7 договора дарения установлено, что обязательства дарителя гражданина В. по передаче вышеуказанного имущества одаряемому гражданке М. считаются исполненными с момента подписания настоящего договора, без дополнительного составления передаточного акта.

Также 13 ноября 2008 г. гражданин В. представил в Управление ФРС по Чувашской Республике заявление о регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом и регистрации договора дарения на земельный участок и индивидуальный жилой дом по указанному адресу.

Представленные на регистрацию документы соответствовали требованиям ст. ст. ст. 9, 13, 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

28 ноября 2008 г. гражданин В. умер.

Указанное обстоятельство не может служить само по себе основанием для удовлетворения требования гражданки Е., поскольку даритель, выразив при жизни свою волю на отчуждение принадлежащего ему имущества, не отозвал свое заявление о регистрации договора, в котором ему не могло быть отказано.

В силу ст. 10 ГК РФ разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, пока не доказано иное.

Как следует из материалов дела, в период с 13 ноября 2008 г. по 28 ноября 2008 г. гражданин В. каких-либо действий, направленных на то, чтобы отозвать свое заявление, не предпринимал, в Управление ФРС по Чувашской Республике не обращался.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что гражданин В. выразил свою волю по заключению сделки и 13 ноября 2008 г. передал гражданке М. принадлежавшее имущество.

Действительно, в силу ч. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается в связи с его смертью, следовательно, прекращается также и способность гражданина иметь гражданские права, в том числе и право оспорить либо приостановить указанную сделку.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Вместе с тем гражданин В. при жизни распорядился принадлежащим ему имуществом в пользу ответчицы гражданки М., следовательно, никаких прав у его наследников на данное имущество не возникло. »

Суд исходя из вышеизложенного в полном объеме отказал гражданке Е. в иске к гражданке М. Уруков В.Н., Урукова А.В. О моменте заключения договора дарения недвижимости в случае смерти дарителя // Право и экономика. 2009. № 12. С. 63-65.

В данном случае при принятии решения судом неправильно были применены нормы закона, регулирующие договоры дарения недвижимости, и неправильно был определен момент прекращения права собственности умершего гражданина.

Суд не применил закон, подлежащий применению, а именно ст. ст. 132, 164, п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574 ГК РФ. В силу указанных норм договор дарения считается заключенным только с момента регистрации и, следовательно, порождает гражданские права и обязанности. Поскольку п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 ст. 574 ГК РФ установлено, что моментом заключения договора является момент государственной регистрации договора, то в случае, когда собственник умирает до такой регистрации, договор ничтожен, а следовательно, и свидетельство о госрегистрации права недействительно.

Таким образом, на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Следовательно, договор дарения дома и земельного участка от 13 ноября 2008 г. между гражданином В. и гражданкой М. не был заключен ввиду утраты правоспособности одной стороной — дарителем. На момент государственной регистрации договора дарения даритель умер, и в связи со смертью его правоспособность прекратилась, т.е. данный договор не соответствует требованиям закона. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, недействительна (ничтожна) и не влечет юридических последствий.

По мнению Урукова В.Н. и Уруковой А.В. Уруков В.Н., Урукова А.В. О моменте заключения договора дарения недвижимости в случае смерти дарителя // Право и экономика. 2009. № 12. С. 64., суд не применил соответствующие нормы закона, в частности нормы, регулирующие правоспособность граждан. В соответствии с п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность граждан (иметь гражданские права и нести обязанности) прекращается со смертью. С учетом этой нормы право собственности гражданина В. на жилой дом и земельный участок прекратилось 28 ноября 2008 г. Согласно нормам п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом, т.е. жилой дом и земельный участок, принадлежавшие на праве собственности гражданину В., с 28 ноября 2008 г. являются наследственным имуществом.

Переход права собственности к гражданке М. по договору дарения от 13 ноября 2008 г. произведен после смерти гражданина В. 8 декабря 2008 г., хотя согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество происходит с момента государственной регистрации. После смерти дарителя, гражданина В., 28 ноября 2008 г., его право собственности на принадлежавшее ему имущество прекратилось, и оно стало наследственным. В связи с этим переход права собственности на спорное недвижимое имущество к гражданке М. не состоялся. Сама по себе регистрация перехода прав на гражданку М. является не основанием приобретения права собственности (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а актом признания и подтверждения прав на недвижимое имущество. Гражданка М. не приобрела право собственности на спорное имущество по основаниям, предусмотренным законом (ст. 218 ГК РФ), поэтому и регистрация ее права собственности по договору дарения от 13 ноября 2008 г. является недействительной. Следовательно, переход права собственности на имущество гражданина В. возможен только в порядке наследования (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Выводы суда о волеизъявлении дарителя также не основаны на нормах закона. Выражение воли, как нам представляется, должно быть облечено в предусмотренную законом форму (в данном случае в письменную форму с государственной регистрацией). Суд неправильно применил закон, в частности нормы ст. 574 ГК РФ, поскольку суд придал неправильный смысл понятию «форма договора», содержащемуся в п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Это интересно:  Право потребителя отказаться от исполнения договора

Форма договора — это облечение воли сторон. Требования, предъявляемые к форме договора, аналогичны тем, которые приняты в отношении сделок. Исключение составляют случаи, когда непосредственно в законе установлена определенная форма для конкретного вида договора. Применительно к отдельным видам договоров ГК РФ делает исключение, предписывая сторонам обязательное заключение договора в форме государственной регистрации. Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Требуемая форма договора (ст. ст. 131, 574 ГК РФ) установлена нормами дарения недвижимости. На основании п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, после которой можно утверждать о соответствии договора дарения требуемой форме.

С учетом сказанного, суд неправильно определил момент заключения договора дарения недвижимого имущества, с которым закон связывает возникновение обязанности по исполнению для сторон условий заключенного договора. Кроме того, на момент заключения договора определяются правоспособность и дееспособность лиц, заключивших договор, а также соответствие заключенного договора требованиям закона. Договор, требующий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку на основании п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то с учетом предписаний вышеназванных норм моментом заключения договора дарения от 13 ноября 2008 г. между гражданином В. и гражданкой М. мог являться только момент государственной регистрации этого договора — 8 декабря 2008 г. Ввиду того что одна сторона договора дарения от 13 ноября 2008 г., даритель — гражданин В., на момент заключения договора утратила правоспособность в связи со смертью, такой договор является ничтожным. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда по апелляционной жалобе Е. вышеназванное решение отменено, принято новое решение, которым признан спорный земельный участок и дом наследственным имуществом.

Таким образом, момент признания договора дарения недвижимости заключенным и, следовательно, имеющим юридическую силу, наступает с момента государственной регистрации сделки. Регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. При обещании дарения регистрируется только сделка. Недопустимо заключение договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя. Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя. Сорокина Ю. Квартира в подарок: как анулировать договор дарения недвижимости? // Жилищное право. 2013. № 1. С. 89.

Вопрос о правомерности договора дарения

В статье рассмотрена конструкция договора дарения квартиры с условием о сохранении за прежним собственником права пожизненного владения и пользования указанной квартирой. На основе исследования норм действующего законодательства Российской Федерации и с учетом сложившейся судебной практики проанализированы правомерность заключения указанного договора, его правовая природа и соотношение с иными договорными моделями.

При оформлении права собственности в порядке наследования наследник сталкивается с рядом неудобств. Помимо необходимости заплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности и выждать время на ее проведение нужно также оплатить услуги нотариуса. Кроме того, оформление своего права собственности наследник может начать не раньше, чем истечет предусмотренный п. 1 ст. 1154 ГК РФ срок для принятия наследства, т.е. не ранее чем через полгода. Наследодатель со своей стороны должен оплатить услуги нотариуса, связанные с оформлением завещания, если он имеет определенные намерения передать свое имущество конкретному лицу или лицам.

В качестве альтернативного способа передачи наследственного имущества наследодателем выбранному им наследнику можно рассматривать передачу права собственности при жизни наследодателя на основании гражданско-правовой сделки (например, по договору дарения). В этом случае оформление права собственности нового владельца имущества занимает всего лишь 20 календарных дней в соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», его расходы составят 2000 рублей, из них 1000 рублей — за государственную регистрацию сделки дарения и еще столько же — за государственную регистрацию перехода права собственности. Обязательному нотариальному удостоверению такая сделка не подлежит.

Передав свое имущество наследнику при жизни, наследодатель продолжает им пользоваться: так, к примеру, подарив свою квартиру наследнику, наследодатель продолжает в ней жить, состоит в ней на регистрационном учете, а после его смерти наследник получает свободную квартиру без необходимости проведения каких-либо дополнительных процедур.

Имущество, право собственности на которое передается в порядке дарения, освобождается от налогообложения, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками в соответствии с нормами семейного законодательства РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Данная налоговая льгота предусмотрена в п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Таким образом, при передаче права собственности на имущество в порядке дарения участники сделки оптимизируют свои временные и финансовые издержки. Вместе с тем заключение договора дарения для дарителя сопряжено со значительными рисками. После государственной регистрации сделки право собственности на отчужденное имущество переходит к одаряемому, который будет вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Новый собственник может подарить или продать теперь уже свое имущество третьим лицам. Указанные третьи лица не связаны доверительными отношениями между прежним и новым собственниками, сохранение права проживать в квартире прежнего собственника для них не является обязательным.

На практике не редкостью является ситуация, когда престарелые родители дарят при жизни своим детям квартиру, а те, став собственниками, продают квартиры. Новые владельцы квартиры престарелых родителей предыдущих собственников выселяют на улицу, поскольку лично они им ничего не должны. Это ставит вопрос о необходимости правовой защиты дарителя на случай возникновения подобной ситуации.

Выходом может послужить включение в договор дарения квартиры особого условия, которое дает прежнему собственнику определенные гарантии сохранения возможности проживать в течение всей своей жизни в отчужденной квартире. В договор дарения квартиры можно добавить положение о том, что даритель после отчуждения права собственности сохраняет за собой право владения и пользования квартирой в течение всей своей жизни, а одаряемый ему обязуется в том не чинить препятствий.

Такой гражданско-правовой договор помимо договора дарения включает также и не поименованный в законе элемент — обязательство по сохранению за дарителем права собственности на подаренную квартиру. Договором дарения он не является, поскольку наличие еще одного договорного элемента в составе такого договора делает его смешанным в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ. В части договора дарения к нему применяются нормы гл. 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире — общие положения о сделках, обязательствах и договорах.

Правильность такого вывода объясняется тем, что в п. 3 ст. 421 ГК РФ сказано об «элементах различных договоров», т.е., для того чтобы тот или иной договор можно было квалифицировать в качестве смешанного, в нем должны присутствовать как все элементы разных договоров, так и их части (составляющие договор структурные компоненты). Поскольку всякий договор состоит из обязательств, именно обязательство и является первичным элементом смешанного договора. В судебной практике договоры, осложненные обязательствами, которые им не свойственны и выходят за рамки их предмета, относят к числу смешанных.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) участники делового оборота свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону. Включение в договор дарения рассматриваемого нами условия в полной мере соответствует принципу свободы договора и не противоречит закону. Если у дарителя имелись все правомочия по отчуждению имущества в пользу одаряемого, он был вправе произвести отчуждение с оговоркой о сохранении за собой права проживать в квартире на весь период своей жизни.

Передача имущества в собственность одаряемого под условие сохранения за собой указанного права вовсе не свидетельствует о том, что данный договор перестает быть безвозмездным. Сохранение такого права не является встречным предоставлением за полученную вещь по смыслу ст. 423 ГК РФ, хотя такая обязанность и носит встречный характер. Встречным предоставлением за полученное материальное благо является уплата денег, передача имущества, выполнение работ, оказание услуг и т.д., т.е. такие действия обязанной стороны, которые для нее связаны с определенными имущественными затратами. Для их осуществления она претерпевает те или иные имущественные потери.

В рассматриваемом же случае таких затрат одаряемый не несет, он просто принимает имущество в дар от контрагента на определенных условиях. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике.

Право проживать в подаренной квартире возникает на основании обязательства — заключенного и прошедшего государственную регистрацию договора дарения квартиры. Такое право неразрывно связано с личностью дарителя, поскольку устанавливается исключительно в его пользу, поэтому в состав наследства дарителя оно не входит. Оно имеет ограниченные по времени действия пределы — период жизни дарителя. Такое право само по себе не может выступать объектом гражданского оборота, поскольку даритель не может им распоряжаться по своему усмотрению: отчуждать в пользу третьих лиц, закладывать и проч. Он может проживать в квартире, которую подарил. С согласия нового собственника, как одаряемого, так и иных лиц, в пользу которых тот может произвести отчуждение квартиры в дальнейшем, даритель может вместо себя или наряду с собой допустить к проживанию иных лиц. Такое условие можно оговорить сразу в договоре дарения, однако при этом необходимо конкретизировать, сколько лиц, на какой срок и на каких условиях могут проживать в квартире.

Во избежание могущих возникнуть неопределенностей в договоре дарения квартиры с названным условием необходимо указать, что даритель вправе проживать бесплатно, т.е. за полученное право он со своей стороны не вносит никакого встречного предоставления.

Аналогичным образом нужно разрешить этот вопрос и в отношении третьих лиц, которых он с согласия нового собственника может допустить к проживанию в квартире. Договор по общему правилу предполагается возмездным, если из правовых актов РФ или содержания договора не следует иное. Из данного договора прямо не следует, что право передается бесплатно, поэтому очень важно это прямо оговорить.

Даритель не вправе запрещать собственнику квартиры совершать какие-либо сделки с ней, поскольку последний вправе это делать в силу ст. 209 ГК РФ. При любом отчуждении квартиры в собственность третьих лиц право переходит, будучи обремененным правом дарителя пожизненно проживать в квартире.

Это интересно:  Договор аренды в римском праве

Нарушение одаряемым обязательства по сохранению за дарителем права проживать в подаренной квартире дает дарителю право в одностороннем судебном порядке договор расторгнуть (ст. 450 ГК РФ), поскольку он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении, — сохранения пожизненного права проживать в подаренной квартире.

В договоре дарения данное право необходимо именовать не правом пожизненного пользования квартирой, а правом пожизненного владения и пользования квартирой. Если бывший владелец квартиры может только ею пользоваться, спектр способов защиты его права достаточно ограничен. Он может использовать только обязательственные способы защиты права в соответствии со ст. 12 ГК РФ: к примеру, право требовать возмещения убытков, присуждение к исполнению обязательства в натуре, если только нарушителем его права является одаряемый как первый собственник, поскольку обязательственными отношениями он связан именно с ним. Таким образом, даритель, обладающий только правом пользования квартирой, оказывается практически бессильным в отношениях с третьими лицами, которые могут данное право нарушить. Не имея возможности прибегнуть для защиты своего имущественного интереса к арсеналу вещно-правовых способов защиты, он мало что может предпринять в отношении нарушителей, не состоящих с ним в обязательственно-правовой связи по поводу квартиры.

Следовательно, даритель вправе для защиты своих прав и законных интересов против любых нарушителей, в том числе и против собственника квартиры, использовать вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски).

В договоре дарения с рассматриваемым нами условием можно оговорить порядок пользования квартирой. Так, к примеру, стороны вправе установить, что даритель владеет и пользуется определенной комнатой, а также вправе использовать общее имущество квартиры и многоквартирного дома, в котором она расположена. Однако следует учитывать, что все последующие собственники такими условиями не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются. Они поэтому вправе обсуждать с дарителем иные условия пользования квартирой, а при отсутствии договоренности могут обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

В судебной практике в настоящее время по-разному решается вопрос о действии права пожизненного пользования квартирой после ее отчуждения в пользу третьих лиц со стороны одаряемого.

По нашему мнению, правильной является именно вторая позиция, поскольку цель сторон договора дарения при его заключении состояла именно в сохранении права дарителя пожизненно проживать в квартире. Какой тогда смысл предусматривать такое право, если его легко можно обойти отчуждением квартиры в пользу третьего лица, которое стороной договора дарения, из которого возникло данное право, не является и может требовать выселения дарителя? Такое право является ограничением права собственности всех владельцев квартиры, которые обязаны соблюдать право прежнего собственника и не чинить ему препятствий в его реализации.

Однако, учитывая правовую позицию по этому вопросу, которую занял Кировский областной суд, представляется целесообразным в договоре дарения, оговаривая условия сохранения за дарителем права пожизненного проживать в квартире, специально указать, что такое право сохраняется за дарителем и при любом отчуждении квартиры в пользу любых третьих лиц.

Действующим законодательством РФ не предусмотрена государственная регистрация такого ограничения (обременения) права собственности, как право пожизненного пользования квартирой, установленное договором о ее отчуждении (купля-продажа, дарение и др.). Право постоянного (бессрочного) пользования в силу ст. 216 ГК РФ предусмотрено только в отношении земельных участков, на иные объекты недвижимости данное право не распространяется (Определение Ленинградского областного суда от 12.01.2012 N 33-44/2012).

В связи с этим сведения о праве пожизненного владения и пользования квартирой не отражаются в ЕГРП, однако для защиты прав дарителя в договоре дарения должно быть предусмотрено условие о том, что за дарителем не только сохраняется указанное право, но и он продолжает состоять на регистрационном учете в квартире, причем регистрация носит постоянный характер и не может быть прекращена после отчуждения одаряемым квартиры в пользу третьих лиц.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Как видно из содержания указанной нормы права, отсутствие в договоре купли-продажи условия о том, что за дарителем сохраняется право пожизненного владения и пользования квартирой, свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи. При таких обстоятельствах новый собственник квартиры не может ссылаться на то обстоятельство, что ему было неизвестно о праве дарителя пожизненно проживать в квартире. На государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры представляется в составе пакета документов выписка из домовой книги, в которой отражается информация обо всех зарегистрированных в продаваемой квартире лицах.

Договор дарения с рассматриваемым нами условием имеет некоторое сходство с договором пожизненного содержания с иждивением, что на практике влечет обращения граждан с исками в суд о признании такого договора притворной сделкой, прикрывающей собой договор пожизненного содержания с иждивением. Однако обязательство по сохранению права пожизненного пользования квартирой является единственной чертой, которая сближает указанные договорные конструкции. По договору дарения, в отличие от договора пожизненного содержания с иждивением, даритель ничего от одаряемого не получает, квартиру он отчуждает в его собственность бесплатно.

Таким образом, участники делового оборота вправе заключить договор дарения с условием о том, что даритель будет в ней пожизненно проживать. Это условие может быть сформулировано следующим образом: после перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому даритель сохраняет за собой право пожизненного владения и пользования квартирой. При этом даритель вправе постоянно состоять на регистрационном учете в квартире. Это право действует и в случае реализации одаряемым квартиры в пользу третьих лиц. Одаряемый обязуется не чинить дарителю препятствий во владении и пользовании данной квартирой, а при реализации квартиры предупреждать новых собственников о существующем обременении.

Невозможность для всех новых собственников выселить дарителя из квартиры не может рассматриваться как нарушение их прав, поскольку изначально квартира была отчуждена под условие о сохранении за дарителем такого условия. Все последующие владельцы при заключении договоров о приобретении квартиры были свободны в их заключении, имели право отказаться от заключения на указанных условиях или приобрести другое жилье.

Для решения вопроса можете воспользоваться нашим предложением: Бесплатная Юридическая Консультация

Для решения вопроса можете воспользоваться нашим предложением: Бесплатная Юридическая Консультация

Вопрос о правомерности договора дарения

Вы успешно подписались.

Теперь все новые платные вопросы будут поступать вам на почту. Отписаться вы можете в ваших Настройках уведомлений

При поддержке онлайн-чатов

Войдите под именем автора вопроса чтобы оценить ответ юриста и/или добавить комментарий к нему.

Войдите под именем автора вопроса чтобы оценить ответ юриста и/или добавить комментарий к нему.

Время истекло

Время выделенное для редактирования истекло.

Спасибо!

Вскоре наш модератор рассмотрит вашу жалобу.

Правила и рекомендации для написания ответов

  • Запрещено давать бесполезный ответ. Консультация должна быть полной и обоснованной.
  • Запрещено дублировать/копировать ответы других юристов из разных источников.
  • Ваш ответ должен быть авторским и уникальным.
  • Запрещено излишне цитировать законы без разъяснений.
  • Запрещено предлагать свои услуги в обход сайта (указывать контакты).
  • Запрещено давать ссылки на сторонние сайты без острой необходимости или без запроса клиента.
  • Запрещено грубить клиенту
  • Приветствовать клиента;
  • Отвечать полно и обоснованно;
  • Аргументировать указание соответствующих законов;
  • Подводить итог консультации в концентрированном виде.

Консультируя клиентов на Justiva.ru, вы принимаете правила оказания юридических услуг. В случае нарушения администрация вправе удалять ваши ответы и ограничивать вашу учётную запись в использовании некоторого функционала.

Открыть контакты автора

Контактные данные будут видны
только вам

Причины по которым можно ли оспорить дарственную на квартиру

Довольно часто возникают ситуации, при которых родственники умершего собственника квартиры или другого имущества обнаруживают, что жилище по дарственной отошло совсем не тому человеку, кому предполагалось. Нередки случаи, когда подаренная собственность ввиду различных событий переходит совершенно постороннему человеку, с чем, естественно, родственники не могут примириться и перед ними встает вопрос, можно ли оспорить дарственную на квартиру, чтобы исправить ситуацию.

В данных спорах законодательство предоставляет право родственникам умершего дарителя при наличии отдельных обстоятельств оспорить свершившийся факт в судебном порядке.

Как дарителю оспорить дарственную

Дарственной называют договор, при котором собственник дарит свое имущество или недвижимость иному лицу. Одаряемый может быть как родственником дарителю, так и лицом без родственных связей. И в первом, и во втором случае возникают спорные ситуации, при которых родственники инициируют пересмотр обстоятельств дарения в судебном порядке.

Прежде чем начать рассмотрение вопроса о недействительности договора дарения в суде, следует удостовериться о документально подтвержденном факте его регистрации в регистрационном учреждении, так как только данная процедура обеспечивает переход собственности в пользу одаряемого.

Если процедура регистрации не была проведена, считается, что договор дарения не имеет силы и собственником имущества остается умерший даритель.

При оформлении договора дарения на квартиру, землю или иное имущество для придания большей законности сделке оформляется нотариально заверенное удостоверение. Оно не является обязательным при рассмотрении споров в суде, однако его наличие или отсутствие может повлиять на оспаривание ситуации или стать дополнительным фактором подтверждения интересов одариваемого и повлиять на решение суда.

Если нет сведений, указывающих на недействительность дарственной, и её оформление отвечает требованиям, отозвать дарение, оспорив его в суде можно при наличии следующих условий:

  1. После наступления смерти одаряемого, то есть когда одаряемый умирает раньше дарителя.
  2. Если имеются факты, указывающие на риск для жизни или здоровья дарителя, исходящие со стороны нового собственника имущества.
  3. Если есть свидетельства ненадлежащего содержания подаренного имущества, например, антисанитария в жилище, несоблюдение общественных норм проживания, намеренная порча имущества и другие факты.

В ходе судебного разбирательства даритель может доказать, что его здоровью или подаренному имуществу наносится ущерб, и оспорить, а затем отозвать договор дарения на квартиру, составленный ранее.

Если наступает смерть дарителя, то процедуру оспаривания могут совершить его родственники.

Когда дарственную признают недействительной

Нормами законодательства предусматриваются возможности присвоения дарению статуса недействительности или ничтожности. Это достигается в результате ходатайства в судебные органы как самого дарителя, так и иных лиц.

Существует два главных условия, подтверждающих законность и правильность оформления договора дарения, искажение которых влечет возможность признания их недействительными. Остановимся на них подробнее.

  1. Первое условие, о котором осведомлены все риэлторы и нотариусы –­ отсутствие в документе каких-либо дополнительных ограничений совершения сделки. Наличие дополнительной трактовки автоматически превращает договор дарения в недействительный и не подлежащий регистрации. Напомним о наиболее часто встречающихся формулировках, включаемых ошибочно в договор дарения:
  • Не допускается внесение в договор дарения элементов договора ренты, по которому одариваемый берет на себя обязательство пожизненно материально обеспечивать и содержать дарителя.
  • Не допускаются формулировки, по которым квартира или имущество становится собственностью одаряемого с момента кончины дарителя. Данное условие неправомерно с правовой точки зрения, так как на объекты недвижимости(квартиру, землю, дом) в связи со смертью собственника распространяются нормы наследования. В связи с этим договоры, имеющие такую формулировку, признаются недействительными автоматически, без какого-либо оспаривания.
  • Также не допускается при оформлении процедуры дарения прописывать условие, при котором даритель имеет право проживать в одариваемом жилище вплоть до смерти собственника, так как оно являет собой элемент ренты. В случае если даритель оформляет договор на свое единственное жилье, то нужно особенно тщательно предусмотреть риск его оспаривания ввиду очевидной невыгодности для дарителя впоследствии. Следует подстраховаться заранее от ситуации, при которой даритель может оказаться без жилья, внеся дополнительный пункт и добившись регистрации договора.
Это интересно:  Права и обязанности пассажира по договору перевозки

2. Вторым условием правомерности договора дарения является исключение из круга одариваемых категорий лиц, которые в силу своего общественного и социального статуса не могут претендовать на это имущество. Перечислим категории лиц, которые не могут быть одаряемыми, и при их фигурировании в качестве будущих или настоящих новых собственников квартиры договор дарения возможно оспорить в суде:

  • Попечители, опекуны или иные законные представители граждан или несовершеннолетних лиц, когда дарителем выступает их подопечный.
  • Государственные служащие, деятельность которых в отношении дарителя может просматривать коррупционную составляющую.
  • Медицинский или обслуживающий персонал учреждений по месту пребывания человека, которые могли насильственно повлиять на решение о дарении в свою пользу.
  • Юридическое лицо, желающее обезопасить свою квартиру в случае банкротства и передающее его согласно договору дарения в чужую собственность.

В каких случаях можно оспорить дарственную на квартиру

Пока даритель жив, договор дарения, оформленный согласно всем предъявляемым требованиям, не может быть оспорен или изменен.

Это означает, например, что дееспособный дедушка трех внуков, выразивший своё волеизъявление и подаривший квартиру соседу, совершил это по личному желанию. Не важно, по какой причине это произошло: за какие-то заслуги одаряемого, или по причине простой симпатии – этот дедушка имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. В связи с этим родственники не могут оспорить такую сделку.

И лишь с момента смерти дарителя, в случае наличия веских оснований, для родственников появляется возможность оспорить дарение квартиры в суде.

Только при признании процедуры дарения недействительной ввиду присутствия отягчающих обстоятельств у родственников будет шанс вернуть подаренную квартиру наследникам.

Совершить это можно в трех случаях:

  • если доказано, что человек, оформляя дарственную на свое имущество, находился в неадекватном состоянии, опьянении и т.д;
  • в случае составления и подписания договора в период недееспособности дарителя;
  • в случае установления фактов морального давления или насильственных действий со стороны заинтересованных в договоре лиц.

Оспаривание дарственной родственниками

Статья 168 Гражданского кодекса РФ предоставляет возможность родственникам оспорить после смерти дарителя договор дарения в тех случаях, когда нарушается законность, например:

  • Когда у дарителя отсутствовало право распоряжения оспариваемым имуществом. Данный пункт основывается на отсутствии регистрации собственности у дарителя, или же на сведениях о признании недействительным акта регистрации собственности на основании судебного решения, например, недействительности акта купли-продажи жилья. Для родственников эта процедура осложняется необходимостью предоставления доказательств, что умерший даритель был законным владельцем даримого имущества.
  • В случае отсутствия согласия второго супруга на дарение собственности. При нахождении супругов в браке на момент совершения сделки требуется официальное согласие второго супруга, отсутствие которого является поводом для аннулирования сделки. В ходе судебного разбирательства должно быть доказано, что супруг был согласен, но согласие юридически не было оформлено, либо имущество приобреталось не в браке и согласия супруга не требовалось.
  • В случае обнаружения фактов, указывающих на осведомленность получателя даримого имущества о том, что один из нескольких его собственников был не согласен с этой процедурой. В этом случае предстоит установить, умышленно ли одариваемый допустил нарушение закона или по неосведомленности. В случае если суд решит, что одариваемый знал про невозможность получить согласие, что могло предотвратить сделку, то его степень вины в нарушении законности признается в той же степени, что и дарителя. Если суд решит, что нарушение закона произошло по незнанию в силу молодого возраста или других причин, то выносится вердикт о введении в заблуждение одариваемого. И, напротив, если суду требуются доказательства для того чтобы оспорить сделку по причине знания новым собственником об отсутствии чьего-либо согласия на дарение, придется это доказывать при помощи документов или свидетельских показаний. Если истцом не представлено убедительное подтверждение осведомленности одариваемого, то нужно оперировать отсутствием этих доказательств и указывать на необоснованность и бездоказательность обвинений.
  • В случае имеющихся фактов мошенничества или обмана при совершении дарения в отношении дарителя. В данном случае предполагается введение в заблуждение дарителя знакомыми, родственниками, или третьими лицами. Суд выносит решение о расторжении сделки о дарении, если видит, что эти лица побудили дарителя добровольно совершить сделку, воспользовавшись его эмоциональной нестабильностью или чувством страха, пообещав выполнить какие-то условия в обмен на договор сделки.

При оспаривании дарственной полезно засвидетельствовать, что:

  • Даритель не предпринимал действий, указывающих на попытки регистрации дарственной или отмены договора дарения. Этот факт подтверждается простым отсутствием документальных доказательств подобных действий.
  • Истец, как незаинтересованное лицо, не может требовать признания недействительности договора. В этом случае следует предоставить суду доказательства о незаинтересованности истца.

Причины оспаривания договора дарения

Наиболее распространены следующие причины, позволяющие расторгнуть договор дарения:

Причина Статья ГК РФ
Сделка проведена с нарушением законодательства и затрагивает публичные интересы 168
Сделка проведена с нарушением нравственности или правопорядка 169
Дарение используется для скрытия истинных намерений передачи собственности 170
Сделка проведена с человеком, не осознающим последствий своих действий 177
Сделка проведена с человеком, введенным в заблуждение 178
Одаряемый обращается с подаренной квартирой так, что та может прийти в непригодное для проживания состояние 578
Сделка произведена юридическим лицом или предпринимателем в целях сберечь имущество перед банкротством 578
Получатель квартиры угрожал здоровью или жизни дарителя или его родственников 578

Согласно 170 статье ГК РФ, сделка по дарению может быть признана судом мнимой или притворной. Нарушения данного характера могут преследовать цели укрытия от налогового бремени или сокрытия иной сделки.

Мнимой называется сделка, которая фактически не состоялась. Соответственно, даритель по этой сделке автоматически признается тоже мнимым. К примеру, зная о решении суда о взыскании крупной задолженности, собственник жилья решает в целях сохранения имущества подарить его родственнику, но продолжает жить в нем. Такой договор, заключенный с целью избежать ответственности, признается впоследствии мнимым.

Притворной называется сделка, прикрывающая собой иную сделку, другого юридического характера. Например, сделка, при которой стороны перед подписанием договора пришли к решению о каких-либо выплатах дарителю, — о ежемесячном перечислении средств на содержание, лечение, будет признана притворной, так как она прикрывает собой фактически договор ренты.

Для подтверждения прав одаряемого в этих случаях следует обращать внимание суда на то, что он вступил в полноправное пользование жильем, в связи с чем своевременно оплачивает коммунальные услуги, налоги, интернет своими личными средствами.. При необходимости можно привлечь свидетелей для подтверждения этого.

Согласно 177 статье ГК РФ, можно оспорить сделку, если присутствуют доказательства того, что дееспособный даритель не руководил своими действиями и не понимал их значения.

Такое поведение характерно при наличии у человека определенных заболеваний, часто скрываемых от окружения. К примеру, даритель страдал от наркологической зависимости, но на учете в диспансере не состоял. В суде устанавливается факт того, произошло подписание договора во время приступов болезни или вне их. Если установить это трудно, назначается судебно-психиатрическая экспертиза, в том числе и посмертная.

Дарственная не подлежит оспариванию, если суд решит, что:

  • подписание договора совершено дарителем в осознанном состоянии;
  • отсутствуют основания признать дарителя недееспособным.

Для подтверждения этого суд может прибегнуть к проведению почерковедческой экспертизы, привлечь нотариуса, третьих лиц к даче свидетельских показаний.

Статья 178 ГК РФ позволяет признать дарственную недействительной при установлении фактов, что дарение было совершено вследствие заблуждения.

Такие сделки происходят, когда дарители не дают отчета своим действиям и не понимают важных нюансов отчуждения квартиры, что, к примеру, в случае перехода по дарственной к постороннему лицу, ею невозможно будет воспользоваться внукам, и т.д..

Доводы истца строятся обычно на недопонимании дарителем правовых последствий договора и на том, что он не собирался фактически дарить квартиру.

В противовес следуют доказательства защиты, основанные на факте подписи доверенности на отчуждение жилья и на удовлетворительном состоянии его здоровья в тот момент.

Если дарение произошло при невыгодных условиях для собственника, суд прибегает к оценке имущественного, физического состояния дарителя, выявляет причины дарения, наличие нотариальной регистрации, которая подразумевает обязательные разъяснения последствий дарения.

Подтверждающие документы

Для оспаривания дарственной на квартиру или иное имущество следует обращаться в суд, имея при себе необходимые документальные доказательства, свидетельствующие о незаконности или ничтожности сделки. Документы должны подтверждать умысел одаряемого или неадекватность дарителя. Такими доказательствами могут быть:

  • выписки из медицинских карт;
  • расписки о денежном вознаграждении за подарок;
  • медицинские документы о недееспособности дарителя;
  • характеристики с места работы или пребывания (стационара длительного пребывания);
  • справки из полиции;
  • свидетельские показания.

Какие сроки установлены для оспаривания дарения?

При наличии соответствующих доказательств оспорить сделку представляется вполне возможным, однако существуют сроки для подачи искового заявления, вне которых оно не будет допущено к производству.

В обычном порядке это можно осуществить в течение трехлетнего срока с даты регистрации сделки. Однако суд может продлить этот срок, если истец или заинтересованное лицо узнал об этой сделке по истечении трех лет и располагает доказательствами о её незаконности или ничтожности. В этом случае срок подачи заявления в суд составляет три года с того момента, когда истец узнал о сделке.

Для случаев, когда сам даритель желает признать договор недействительным, а одаряемый противится этому, срок для подачи иска составляет 5 лет.

Для третьих лиц срок подачи иска о признании дарения незаконным равен календарному году, начиная со дня, когда стали известны компрометирующие законность договора обстоятельства.

Дарственная не подлежит пересмотру, если с момента сделки прошло 10 лет.

Судебный процесс о незаконности договора дарения в подавляющем большинстве является очень сложным. Но при наличии убедительных доказательств это осуществить вполне возможно.

Статья написана по материалам сайтов: www.1yuridicheskaya-konsultaciya.ru, justiva.ru, 2ann.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector