+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Проверить договор дарения

Содержание

– Как я могу с юридической точки зрения проверить квартиру? Продавцы – два собственника, брат и сестра. Сестра в США и для продажи оформляет доверенность на жену брата. Она от ее имени оформляет дарственную. В наследство от матери вступили шесть лет назад. У них между собой дарственная будет проходить через нотариуса. У нас сделка будет совершаться через Росреестр. Подскажите, пожалуйста, как я могу себя обезопасить?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Продавцы, оформляя таким образом документы, на первый взгляд, снижают свое налоговое бремя. Да и оформление договора дарения на другого сособственника поможет нерезиденту (сестре) уйти от уплаты налога. А по российскому законодательству это 30% от полученного дохода. В предложенном Вами варианте прямого нарушения законодательства нет. Но необходимо понимать, что сделка предполагает наличие волеизъявления сторон на заключение договора: то есть главной целью здесь должно являться именно заключение договора дарения, а не уход от налогов. Нотариальная форма сделки в вашем случае минимизирует риски.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Я бы рекомендовал сделать так:

  1. 1. Проверить квартиру: не было ли других наследников у матери Ваших продавцов (супруга, лиц, имеющих право на обязательную долю). Также можно изучить предыдущее звено – на каком основании мать владела рассматриваемой квартирой.
  2. Сделку по дарению сестра брату должна только лично произвести в России и, разумеется, через нотариуса (прилететь из США на два-три дня не так дорого стоит, но для Вас, как для покупателя, будет гораздо спокойнее).
  3. Перед заключением договора дарения попросите сестру пройти освидетельствование в ПНД и НД (с личной явкой в государственную организацию или в коммерческий медицинский центр, имеющий лицензию).
  4. Несмотря на то что основанием для возникновения права на квартиру является наследство (безвозмездная сделка), рекомендую настоять на оформлении согласия супруга сестры на отчуждение доли в квартире (если у нее был или есть супруг) или оформлении ее нотариального заявления о том, что она не имеет супруга, который может претендовать на отчуждаемую долю в квартире.
  5. Также будет нелишним получить от сестры письменное уведомление, что ей известно, что брат, которому она дарит свою долю в квартире, будет продавать данную квартиру, и она не имеет никаких претензий и не возражает против данной сделки.
  6. Вашу сделку с братом по покупке квартиры целиком рекомендую производить в нотариальной форме и обязательно с указанием полной цены в договоре.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В первую очередь, Вам нужно проверить доверенность, выданную в США. Данная доверенность должна быть действующей, переведенной на русский язык и апостилированной. В качестве дополнительной меры безопасности Вы можете связаться с нотариусом, выдавшим доверенность в США, и уточнить, действует ли данная доверенность, не изменялась и не отменялась ли она.

Несмотря на то что квартира перешла к Вашим контрагентам (брату и сестре) в порядке наследования, я бы рекомендовала в любом случае получить согласие супругов как брата, так и сестры либо нотариальное заявление о том, что потенциальные участники сделки в браке не состоят. Дело в том, что в США значительно чаще, чем в России, заключаются брачные контракты, которые меняют режим собственности супругов. Таким образом, получив согласие супругов (или документ о том, что стороны в браке не состоят), Вы исключите последующий риск оспаривания сделки.

И, конечно, в договоре купли-продажи важно указать полную стоимость квартиры, а также штрафные санкции для продавца в случае его расторжения. В завершение следует отметить, что при проведении как сделки дарения, так и последующей купли-продажи Росреестр, как регистрирующий орган, со своей стороны проверит правильность и комплектность документов, после чего, в случае их достаточности, совершит регистрационные процедуры.

Это интересно:  Переуступка права требования долга по договору займа

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Рекомендую Вам обратиться к хорошему специалисту или в агентство недвижимости для проверки квартиры на юридическую чистоту. Нотариус не проверяет историю квартиры, а принимает к рассмотрению лишь те документы, которые предоставляет собственник. Скорее всего, сестра не является резидентом РФ, поэтому и было принято решение в пользу дарения доли. Это объясняется тем, что в случае продажи жилья возникла бы обязанность по уплате налога.

Для того чтобы убедиться в надежности сделки и отсутствии ущемления чьих-либо прав, в том числе по предыдущим сделкам, нужно тщательно проверить квартиру. При этом конкретные выводы невозможно сделать заочно, то есть не изучив все необходимые документы. Однако с учетом вашей проблематики рекомендуется получить с продавца нотариальное заявление об отсутствии других наследников, и в случае их возникновения поручить продавцу разобраться с этой ситуацией своими силами и средствами.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

С юридической точки зрения в покупке такой квартиры очень много рисков. Получает ли сестра при продаже деньги? Или просто дарит квартиру брату? Если получает, то они проводят такую схему, чтобы скрыться от налогов, в соответствии с законами Российской Федерации, поскольку нерезидент (сестра, проживающая на ПМЖ за границей) при продаже недвижимости должен оплатить налог в размере 30% от кадастровой (или продажной, если она больше) цены квартиры. С одной стороны, это Вас не касается. С другой, если она не получит деньги и обратится в суд о признании дарения недействительным (когда дарение происходит по доверенности из другой страны, можно придумать множество причин для этого), то взыскание будет в первую очередь обращено к недвижимости, и Ваша квартира будет арестована. Скорее всего, квартира останется Вашей, но понервничать придется.

Уверены ли Вы в том, что других наследников у их матери не было? Срок исковой давности по наследным делам начинается с момента, когда пострадавшая сторона узнала о смерти наследодателя, а не с момента смерти или завещания. Нет ли у них брата в далекой тундре, которому они забыли сообщить о смерти родителей, и который вскорости вернется и тоже обратит взыскание на недвижимость? Хотя шесть лет – уже хороший срок, и шанс на обнаружение наследников невелик, но все же есть.

Дарственная будет проходить не только через нотариуса, но и должна быть обязательно зарегистрирована в Росреестре. Точно так же, как и Ваш договор купли-продажи, подписанный в простой письменной форме, подлежит регистрации в Росреестре.

Обезопасить себя Вы можете следующими способами:

  • не покупать квартиру с таким количеством рисковых факторов в одном флаконе;
  • привлечь к сделке агентство недвижимости и заплатить за сопровождение и проверку;
  • провести свой договор купли-продажи через нотариуса и провести расчеты через нотариальный депозит по реальной цене;
  • в договоре указать реальную стоимость.

Отвечает юрист компании CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

При проверке юридической чистоты квартиры, кроме правовых оснований собственника, нужно исследовать многие иные аспекты. В том числе:

  • наличие лиц, имеющих право пользования жильем;
  • долг по взносам на капитальный ремонт;
  • финансовое положение собственника;
  • его психическое состояние;
  • наличие перепланировок (переоборудования).

Если сосредоточиться только на обозначенном обстоятельстве в истории квартиры (дарение через доверенность перед продажей), то основное внимание следует обратить на содержание доверенности от сестры на жену брата. Помните, что чем конкретнее (уже) полномочие, тем безопаснее для сделки. Если в Ваших силах повлиять на текст доверенности, то рекомендуется прописать в ней именно право на дарение определенного имущества определенному лицу. Это позволит в будущем защититься от претензий доверителя по мотиву превышения предоставленных полномочий.

Второе обстоятельство – это способ удостоверения доверенности. Сама по себе доверенность – это сделка, и она будет регулироваться тем национальным правом, в рамках которого она оформлена. Если доверенность удостоверена иностранным нотариусом с наложением апостиля, то ее правовой режим, в том числе порядок отзыва, определяется законодательством нотариуса. Поэтому по умолчанию для сделок в России безопаснее оформлять доверенность через российского консула. Это позволит избежать неприятных нюансов иностранных законов, к тому же такую доверенность проще проверить на достоверность.

Это интересно:  Договор дарения оплата налога

Ну и последний параметр доверенности, который желательно иметь в виду, – это дата ее выдачи: чем свежее доверенность, тем лучше.

Если к моменту Вашей проверки дарение по доверенности уже осуществилось и доверенность представляется сомнительной, то оптимальным вариантом для снижения риска будет получить дополнительный документ от доверителя-дарителя, подтверждающий его намерение по дарению имущества. Документ может быть оформлен в виде письма: «Я, такой-то такой-то, заверяю, что, действительно, доверил такому-то подарить принадлежащую мне долю в квартире такого-то». Подпись на таком письме желательно удостоверить нотариально или через консула.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Проверку квартиры лучше всего доверить профессионалам, поскольку подводные камни могут быть даже не на данном этапе сделки. Профессионал-юрист сможет проверить всю историю квартиры, что поможет избежать незнания о наличии третьего заинтересованного лица, которое после сделки сможет предъявить свои права на недвижимость. Также проблема может крыться и в предыдущей сделке с квартирой, которая могла быть некорректно оформлена, из-зи чего Ваша сделка может быть оспорена.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Договор дарения

Договор дарения — это юридический документ, на основании которого происходит дарение квартиры или другой недвижимости или дарение доли имущества гражданина. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Договоры дарения обычно заключаются между родственниками. Бывает, что родственники «уводят» имущество у других родственников путем подписания с престарелым собственником договора дарения, несмотря на наличие завещания или других претендентов на наследство по закону. «Обманутые» родственники подают в суд и признают договор дарения недействительным, поскольку сомневаются в наличии осознанной воли дарителя, причем зачастую оспаривание происходит после смерти дарителя.

Также о рисках сделкок с недвижимостью между родственниками указано выше — в подразделе о договоре купли-продажи. Но в целом именно сделка между родственниками при договоре дарения является наиболее . Поэтому покупателю следует обязательно проверить, являются ли даритель и одаряемый родственниками.

Мошенничество при дарении квартиры или дарении доли

Если квартира подарена незнакомому человеку, т.е. существенный риск, что продавец заключал договор под влиянием угроз, обмана или заблуждения, что продавец не понимал значения своих действий, являлся фактически недееспособным или ограниченно дееспособным, т.е. квартира скорее всего выбыла помимо воли собственника.

В дальнейшем, по практике, родственники «пострадавшего» признают над ним опеку и начинают истребовать квартиру различными способами. Если ее уже купил покупатель, то истребуют от покупателя как добросовестного приобретателя, поскольку выбытие помимо воли является основанием для возврата квартиры даже у добросовестного приобретателя.

Также дарение нередко совершается с целью обхода права преимущественной покупки. Допустим, владелец комнаты в квартире, не желая ее предлагать соседям, либо владелец доли в праве общей собственности на квартиру вместо соблюдения правил о преимущественной покупке имущества участниками долевой собственности находит лазейку, установленную самим законом и якобы дарит комнату, долю третьему лицу, не предлагая ее вначале своим соседям.

Однако сделка фактически не является безвозмездной: даритель получает за нее деньги, что является основанием для признания сделки недействительной. В таком случае к этой сделке с недвижимостью применят правила о возмездной продаже, и сделка будет признана недействительной так как такую сделку совершить было нельзя до предложения комнаты или доли соседям или другим участникам долевой собственности.

Выявить данный случай легко, поскольку предметом такого ди рения является либо комната (не квартира), либо доля в праве собственности.

Наконец, дополнительным риском дарения является положение, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения квартиры или дарения доли имущества принадлежит наследникам дарителя.

В связи с этим покупателю следует проверить при проверке договора дарения следующее.

  1. Являются ли родственниками даритель и одаряемый. Если не являются, то лучше отказаться от сделки с недвижимостью, можно уточнить не нарушены ли права соседей в коммунальной квартире либо других участников долевой собственности, если подарена отдельная комната или доля в квартире, но в данном случае риск оспаривания гораздо выше.
  2. Уточнить, не зарегистрирован ли даритель и члены его семьи в квартире. Если зарегистрирован, то оценить возможность их выселения.
  3. Если квартира находилась в совместной собственности (допустим, даритель в момент заключения договора дарения был женат), то следует уточнить, было ли представлено на заключение договора дарения нотариально удостоверенное согласие супруга, либо запросить документ о разделе имущества/смерти супруга.
  4. Проверить отсутствие конфликта или судебного спора между дарителем и одаряемым, для чего пообщаться с дарителем и посмотреть по базе по суду, «обслуживающему» адрес одаряемого или адрес квартиры.
  5. Проверить наличие Акта приема-передачи.
Это интересно:  Права и обязанности сторон договора продажи недвижимости

Задайте вопрос юристу по недвижимости, чтобы не попасть впросак при составлении договора дарения или договора дарения доли недвижимого имущества!

Подлинность договора дарения как проверить

Как проверить подлинность договора дарения?

Как доказать, что человек подписывал договор дарения, находясь в неадекватном состоянии. Даритель умер.

Надо в судебном порядке согласиться с другими участниками, которые приняли наследство. Если же, ответчика не произведена, то соответственно только тогда, когда наследство не отменит завещание.

Здравствуйте, Елена!
Вам нужно составить Акт приема — передачи. Будут вопросы, пишите.
При обращении ко мне за юридической поддержкой Вы можете быть уверены в решении Вашего вопроса. Переходите на мой сайт http://plyasunov-yurist.com

Юридическая проверка договора дарения недвижимости

Лента статей RSS:

Поиск статей:

Всё можно сделать лучше, чем делалось до сих пор.

Договор дарения объекта недвижимости подразумевает безвозмездную передачу имущества от одного лица (дарителя) к другому (одаряемому). Несмотря на то, что в действующем законодательстве довольно четко прописаны основные требования к составлению дарственной, перед подписанием этот документ стоит проверить у практикующего юриста. Подробный анализ юридической документация, договора дарения на объект недвижимости – это залог будущей безопасности имущественных прав и многих недоразумений, даже судебных разбирательств между сторонами.

Особенности проведения юридической проверки договоров, дарения недвижимости

Юристы проводят экспертизу договоров дарения на основе технических документов, которые им предоставляют клиенты (чаще всего ими выступают дарители недвижимости, но не исключением являются и случаи, когда инициаторами проведения юридического анализа документов являются одаряемые). Во время экспертизы на предмет юридической чистоты и грамотности проверяются такие документы, как:

  1. Правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости, который переходит в собственность к другому лицу по условиям договора дарения. Это очень важный аспект, так как подарить можно только тот объект, который находиться в фактическом владении дарителя. Если квартира находится в собственности нескольких правообладателей, то к одаряемому по договору дарения переходит не весь объект, а только его часть – доля, которая фактически по правоустанавливающим документам принадлежит дарителю.
  2. Также юристами проверяется и сам договор дарения. Документ должен полностью соответствовать требованиям Государственной регистрационной палаты. А именно, содержать максимально полное описание объекта недвижимости, право владения на который, безвозмездно переходит к другому лицу. В нем должны быть указаны также и возможность использования подаренной недвижимости третьими лицами, например, возможность проживания в подаренной квартире зарегистрированных лиц.
  3. Особое внимание юристами уделяется проверке документации недвижимости из БТИ и прочих инвентаризационных структур. Все официальные бумаги этого типа должны быть точными и не содержать расхождений с свидетельством о государственной регистрации права. Важно, чтобы в документации этого типа правильно были указаны: дата получения бумаг, адрес объекта недвижимости, а также его точная площадь. Именно по этим документам можно проверить, не проводились ли на объекте недвижимости незаконные перепланировки. Ведь если новый владелец захочет продать объект, который достался ему в дар и на котором были проведены незаконные перепланировки, то такую идею будет очень сложно воплотить. Более того, чтобы узаконить незаконные перепланировки недвижимости, придется потратить немало времени, нервов и денежных средств.

В большинстве случаев заказывают юридическую проверку договора дарения объекта недвижимости юридически неподготовленные граждане, которые не понимают сути некоторых пунктов предложенного им договора к подписанию. В таких случаях проверка документации опытным практикующим юристом, является практически единственным способом обезопасить себя от того, что в дарственную могут быть включены пункты с неоднозначным с точки зрения законодательства, смыслом. А ведь только опытный юрист сможет определить наличие подобных пунктов, да и других несоответствиях договора дарения интересам одной из сторон сделки.

Заинтересовались?

Для получения подробной информации обратитесь к нам удобным для Вас способом:

Статья написана по материалам сайтов: laww.ru, yuristi.org, stalinkagroup.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector