+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Приоритетное право заключения договора аренды

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 ГК РФ

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .

———————————
См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.

Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.

7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.

8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 ГК) .

9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает .

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными .

11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды .

12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений . И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок .

Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов

Кирилловых А.А., юрисконсульт Вятской государственной сельскохозяйственной академии, преподаватель Санкт-Петербургского института внешнеэкономических связей, экономики и права (Кировский филиал).

Это интересно:  Договор дарения между бабушкой и внучкой

Федеральное имущество требует соблюдения экономически эффективных методов его использования как публичными собственниками в лице уполномоченных органов государственной власти, так и субъектами, которым данное имущество передано в пользование для целей их деятельности, в первую очередь осуществления функций социального характера, выполнения государственного задания, оказания публичных (государственных) услуг. К таким субъектам относятся государственные унитарные предприятия и государственные учреждения (имущество за ними закрепляется на праве оперативного управления).

СЗ РФ. 1998. N 27. Ст. 3200.
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. N 20.
СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150.
Официальные документы в образовании. 2007. N 3.

Соблюдение подобного порядка заключения договора аренды на торгах — обязанность образовательных учреждений наравне с иными учреждениями, имеющими федеральное имущество в оперативном управлении. Между тем во многих случаях имущество, которое должно было быть предметом конкурсных торгов, передавалось образовательными учреждениями в аренду без соблюдения установленного порядка. В результате чего практика договоров аренды недвижимости не получила должного регулирования в основе их заключения. В первую очередь, в части соблюдения прав арендаторов, использующих федеральное имущество по ранее заключенным (до требований соблюдения конкурсного порядка) договорам аренды.

Помимо основных требований по проведению конкурсов и к конкурсной документации (проект оценки последствий сдачи имущества в аренду, рыночная оценка стартовой цены арендной платы и т.п.) организатор конкурса должен обеспечить и соблюдать права арендаторов имущества, имеющих в соответствии со статьей 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды.

В условиях о проведении конкурса должно быть исполнено общее условие о наличии у прежнего арендатора преимущественного перед другими лицами права на возобновление договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 ст. 621 ГК РФ (если иное не предусмотрено законом или договором аренды) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Реализовать право заключения договора на новый срок арендатор вправе, уведомив арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Вместе с тем действующими документами, регулирующими проведение конкурсов, не предусмотрена форма их проведения. Используется общее понятие конкурсный порядок», следует учесть, что в соответствии с пунктом 4 ст. 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Порядок, установленный в Рекомендациях, помимо основных процедурных вопросов устанавливает порядок действий организатора, который на момент подготовки (объявления) конкурса на конкретный объект недвижимого имущества реализует в отношении его права и обязанности арендодателя.

Арендодатель (организатор) обязан уведомить лицо, занимающее соответствующее помещение по договору аренды, которое будет являться предметом торгов, об их проведении. Если рассматривать правило пункта 5.2 Рекомендаций в отрыве от действующего гражданского законодательства, то уведомление арендатора о проведении конкурса на право заключения договора аренды на занимаемое им помещение, по сути, служит отказом арендодателя от заключения договора на новый срок. Вместе с тем норма статьи 621 ГК РФ устанавливает: арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. После получения отказа от заключения нового договора арендатор утрачивает право на договор.

Установленный порядок проведения конкурсов на право заключения договора аренды в некоторых принципиальных моментах не соответствует требованиям нормативного акта, устанавливающего общие нормы договора аренды в части реализации отдельных прав арендатора. Исходя из сложившейся ситуации, бывший арендатор в случае передачи помещения в порядке конкурса в аренду иному лицу вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору. Из этого исходит и судебная практика, устанавливая, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу .

См.: пункт 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Однако если строго следовать положениям закона и формулировке нормы статьи 621 ГК РФ, то преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок представляет два варианта его реализации:

  1. на этапе истечения срока действующего договора — путем уведомления арендодателя о желании заключить договор на новый срок;
  2. на этапе заключения арендодателем договора аренды с иным лицом — путем требования перевода прав и обязанностей арендатора на себя.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды может быть реализовано посредством его осуществления иными лицами, желающими вступить в арендные отношения с организатором торгов.

Как считает Л.В. Кузнецова, «преимущественность» — вовсе не качество самого права, а одна из особенностей его осуществления, дающая о себе знать только на этапе реализации субъектом своего права» .

См.: Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права. 2004. N 10.

Субъективное преимущественное право арендатора действует и «за пределами отношений» с бывшим арендодателем.

При этом, например, по мнению К. Скловского и М. Смирновой, право преимущественной покупки — это обязательственное право , т.е. право, основанное на договоре, в частности, вытекает из ранее возникшего права прежнего добросовестного арендатора. Иначе говоря, арендодатель и арендатор связаны ранее действующим между ними обязательством в части возникновения арендных отношений даже за пределами срока действия договора аренды.

См.: Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 10.

В этом случае возобновление статуса арендатора и арендодателя возможно лишь с последствиями несоблюдения арендодателем правил о незаключении договора, когда бывший арендатор обратился в суд с соответствующим иском. Иначе говоря, они юридически связаны конкретным обязательством при условии наступления указанных обстоятельств.

При этом, по мнению Л.В. Кузнецовой, «отправной точкой в оценке характера преимущественных прав должен служить момент волеизъявления, выражения лицом намерения заключить договор» .

См.: Кузнецова Л.В. Указ. соч.

Уведомление арендатора, сделанное арендодателю, является предпосылкой к реализации преимущественного права.

Арендатор при этом должен выразить желание участвовать в торгах, направив заявку в соответствии с условиями, изложенными в конкурсной документации. Оформленная конкурсная заявка служит пакетом документов, определяющих его не только как потенциального участника конкурса, но и как лицо, выражающее намерение «при прочих равных условиях» реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды. Однако обстоятельства его заключения в достаточной степени определяются соблюдением организатором условий проведения торгов.

По смыслу пункта 5.2 Рекомендаций соблюдение преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок реализуется лишь через уведомление его о проведении конкурса, предметом которого является арендуемое им имущество.

Интересной может стать ситуация, когда арендодатель, выполняя роль организатора, не исполнит установленную пунктом 5.2 Рекомендаций обязанность по уведомлению арендатора о предстоящих торгах. Рассмотрим ее более детально.

Проведение торгов на право заключения договора аренды объективно обусловлено необходимостью обеспечить эффективное использование федерального имущества.

Целью арендодателя при этом может являться не только увеличение арендной платы, но и заинтересованность в дальнейшем использовании имущества, улучшении его состояния и т.п. Поэтому неотъемлемый элемент конкурса — оптимизация существенных с точки зрения арендодателя условий предполагаемого договора, которые уже не выполняют роль прочих равных условий.

Реализация преимущественного права арендатора в этом случае может быть осуществлена, если первый номер присвоен иной конкурсной заявке, при том что условия ранее действовавшего договора и новые предполагаемые условия не совпадают.

Это интересно:  Договор дарения страховые взносы 2018

Рассмотрим некоторые принципиальные особенности заключения договоров аренды в зависимости от продолжительности их действия.

Практика допускает проведение конкурсов на право заключения договора аренды и до истечения срока действия договора аренды, когда срок формально определен в договоре. В условиях проведения такого конкурса должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора.

Закон предусматривает требования лишь к срочным арендным отношениям. Однако договор аренды, заключенный с заранее установленным сроком, если ни одна из сторон не выразила желание его расторгнуть, считается заключенным на неопределенный срок, и правом его расторжения обладает любая сторона (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ). Данные отношения оставлены без внимания. В этой ситуации следует руководствоваться общим правилом о расторжении договора с предупреждением арендатора не менее чем за три месяца до даты расторжения (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Датой окончания договора аренды будет считаться истечение трехмесячного срока предупреждения об отказе от договора.

Поэтому вполне уместно предположить, что на практике возможны три варианта (условия) реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок в условиях проведения торгов.

Во-первых, такое право может наступить, если арендодатель не уведомит арендатора в установленном порядке о проведении торгов. Когда по результатам конкурса организатор торгов заключит договор с иным лицом на аналогичных условиях, определенных в договоре между арендодателем и арендатором, последний вправе реализовать свое право.

Во-вторых, если на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки (отсутствие условия о том, что новый договор заключается после истечения срока действия прежнего).

В-третьих, если по итогам торгов, в которых принял участие арендатор, условия его заявки и заявки иного лица совпали и организатор отдает предпочтение последнему и заключает с ним договор, арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей по договору аренды на себя.

При этом отношения между арендодателем и прежним арендатором могут быть возобновлены и посредством результатов удовлетворения соответствующих исков, предъявленных в суд.

Реализация преимущественного права арендатора вытекает из равных условий конкурсного предложения относительно иных участников конкурса. «Преимущественный арендатор» вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным (информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июля 1995 г. N С1-7/ОП-434 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике») .

Вестник ВАС РФ. 1995. N 10.

«Прочие равные условия» соблюдаются при проведении конкурса. Однако и в этой ситуации у истца-арендатора возникает обязанность представить доказательства, что он предлагал условия, аналогичные условиям третьего лица.

По мнению судебных инстанций, заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ, по существу, является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны ранее действовавшим договором аренды (п. 32 информационного письма).

При заключении договора аренды на новый срок по соглашению сторон его условия могут быть изменены. Содержательное условие нормы статьи 621 ГК РФ «при прочих равных условиях» не может быть реализовано арендатором при отказе от заключения арендодателем нового договора, если срок действующего истекает.

Поэтому соответствие конкурсной заявки арендатора критериям конкурсной документации организатора торгов является в данном случае основанием лишь признания арендатора участником конкурса, но не рассматривается как согласие арендодателя продолжить арендные отношения и не связывает стороны соответствующими обязательствами. Намерение арендодателя на заключение нового договора должно быть выражено достаточно четко, что в условиях необходимости проведения конкурса вряд ли возможно.

В любом случае практика проведения торгов на право заключения договоров аренды федерального имущества должна показать, насколько порядок их заключения отвечает требованиям, установленным гражданским законодательством к соблюдению отдельных прав участников гражданских правоотношений.

Преимущественное право на заключение договора на новый срок

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

Арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:

— если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы;

— если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

— если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Пример формулировки условия:

«Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок».

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано

В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

О преимущественном праве в договоре аренды (Дружинин А.)

Дата размещения статьи: 11.11.2015

Добросовестные арендаторы вправе рассчитывать на заключение с ними договора аренды на новый срок, что позволяет им в приоритетном порядке перед другими участниками гражданского оборота получить в аренду имущество, выгоду от использования которого они уже успели оценить. Однако для успешной реализации своего преимущественного права они должны учитывать ряд важных аспектов.

При прочих равных.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (абз. 1 ч. 1 ст. 621 ГК РФ).

Это интересно:  Договор дарения гарант образец

Преимущественным правом обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Преимущественное право может быть запрещено законом: в частности, оно не распространяется на договор проката (ч. 2 ст. 627 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без (ст. ст. 631 и 642 ГК РФ).

Помимо этого, преимущественное право может быть исключено самим договором аренды или иным соглашением сторон (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) или явствовать из совершения сторонами конклюдентных действий — направления арендатором заявления об отказе от реализации преимущественного права и сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу.

Стороны договора аренды могут установить, что для реализации преимущественного права не требуется направления арендатором каких-либо заявлений арендодателю, чтобы упростить процесс его реализации. В таком случае арендодатель должен будет направлять извещение арендатору, чтобы выяснить, намерен ли тот воспользоваться своим преимущественным правом или нет. Как правило, подобные условия выдвигают компании, арендующие большие площади для размещения своих торговых сетей, отделений и иных торговых объектов.

Поскольку арендодатели в них заинтересованы, они соглашаются на многие условия, не только на преимущественное право на заключение нового договора аренды, но и на преимущественное право на случай продажи объекта аренды, на отказ от размещения в нем медицинских и образовательных организаций, которые создают препятствия для деятельности арендаторов, если она сопряжена с реализацией алкогольной продукции, и др.

Для возникновения преимущественного права должен быть действительным и заключенным договор аренды, которым оно предусмотрено. Так, договор долгосрочной аренды при отсутствии его регистрации все равно связывает стороны арендным обязательством, однако в этом случае преимущественное право у арендатора не возникает.

Это связано с тем, что, раз договор не прошел регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Лучше быть добросовестным

Преимущественное право возникает только у добросовестных арендаторов, которые надлежащим образом в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполняли свои обязательства, если только иное прямо не предусмотрено договором аренды. Если арендатор в течение срока договора аренды допускал нарушения своих обязательств, то преимущественное право он утрачивает.

Нарушения обязательств по договору аренды со стороны арендатора могут быть самыми различными: просрочка во внесении арендных и иных платежей, невыполнение обязанности по осуществлению текущего ремонта, ухудшение состояния помещения, ущемление прав иных арендаторов и даже неосуществление коммерческой деятельности в арендуемом помещении.

Интерес арендодателя состоит не только в получении платы за переданное имущество: если арендуемое помещение расположено в торговом центре, арендодатель как собственник всего здания заинтересован в функционировании всех объектов для увеличения посещаемости центра, поэтому за отказ арендатора от осуществления запланированной деятельности он может лишить его преимущественного права либо отказаться от договора, потребовать уплаты неустойки, предусмотрев такие последствия в договоре аренды.

Допущенные арендатором нарушения арендодатель может подтвердить различными доказательствами: требованиями об уплате задолженности, актами сверки, перепиской с арендатором, в которой тот признает наличие задолженности, вступившие в законную силу судебные акты (Постановление ФАС ВВО от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009) и др.

Допущенные арендатором нарушения для целей реализации преимущественного права не отменяет и реструктуризация его долга перед арендодателем путем прощения неустойки полностью или в части предоставления отсрочки или рассрочки в погашении основного долга на основании заключенного дополнительного соглашения. Такое соглашение предоставляет арендатору определенные преференции, снимает негативные имущественные последствия для него, но само по себе не отменяет допущенные нарушения им своих обязательств. Поэтому, если нарушения с его стороны имели место, арендодатель вправе лишить его преимущественного права.

Помимо этого, в заключении договора аренды на новый срок может быть также отказано арендатору, который злоупотребляет своим преимущественным правом, например отказывается от заключения договора аренды, став победителем в торгах, и дожидается новых торгов с установлением меньшей арендной платы, чтобы перевести на себя права и обязанности по договору аренды (Постановление АС ВВО от 25.11.2014 по делу N А79-904/2014).

Как арендатору себя защитить

Арендатор не вправе ставить вопрос о недействительности или расторжении договора аренды, заключенного арендодателем с третьим лицом, поскольку законом предусмотрен специальный способ защиты.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 ч. 1 ст. 621 ГК РФ).

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором; тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Вместе с тем арендодатель вправе не сдавать имущество в аренду, а использовать его самостоятельно, он может передать его в безвозмездное пользование, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или распорядиться иным образом. В указанных случаях арендатор не вправе требовать передачи ему имущества, поскольку оснований для реализации преимущественного права не возникает.

Арендатор также не сможет добиваться перевода на себя прав и обязанностей в случае, если арендодатель имущество передал по предварительному договору, по которому основной договор аренды будет им заключен только в будущем. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по передаче имущества.

Стороны договора аренды, конечно, могут расширить сферу действия преимущественного права арендатора, включив в нее и иные гражданско-правовые договоры (договор безвозмездного пользования, предварительный договор и др.), однако при его нарушении в таких случаях арендатор будет не вправе ставить вопрос о переводе на него прав и обязанностей, поскольку закон подобной возможности не предусматривает. Арендатор будет вправе только потребовать возмещения убытков, вызванных нарушением преимущественного права, взыскания неустойки, если она предусмотрена договором.

В процессе рассмотрения иска о переводе прав и обязанностей по договору аренды арендодатель вправе его расторгнуть или изменить условия в худшую для арендатора сторону. В таком случае арендатору следует увеличить исковые требования и потребовать признания таких изменений недействительными со ссылкой на ст. 10 ГК РФ, а еще лучше на стадии подачи иска ходатайствовать о принятии обеспечительных мер в виде запрета сторонам договора аренды вносить в него изменения.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Статья написана по материалам сайтов: wiselawyer.ru, sud-jurist.ru, lexandbusiness.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector