+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Приобретение квартиры по договору уступки права требования

В случае, когда дольщиком продается квартира в недостроенном доме, то он должен заключить с покупателем договор уступки прав требования. Это может быть актуально, когда покупатель приобрел недвижимость на более ранних этапах строительства, но так и не дождался его окончания. В недостроенных домах права собственности не существует, поэтому речь идет о переуступке права требования.

Договор уступки права требования, как и договор долевого участия, в обязательном порядке проходит процедуру госрегистрации. Допускается вариант, что уступка прав происходит по альтернативной форме договора (не по договору долевого участия): например, инвестиционному или договору взаимозачета. При такой форме сделки регистрация не требуется, но риски для покупателя не получить права на квартиру в данном случае возрастают (никто не мешает продавцу реализовать данную квартиру повторно).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Содержание

Что такое уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Договор уступки права требования также называется договором цессии. Это весьма распространенный тип сделки на первичном рынке недвижимости, который предполагает не переход права собственности, а переход права требования.

Особенность переуступки состоит в том, что продавец (или прежний дольщик) отвечает перед новым только за то, что им были переданы действительные права требования. При этом он не может гарантировать, что застройщик исполнит свои обязательства перед новым дольщиком. Все вопросы относительно хода строительства, условий договора и их изменения будут решаться с непосредственным застройщиком, а не продавцом.

Другая отличительная черта состоит в том, что переуступка прав лишь изменяет стороны договора долевого участия, при этом сам договор не прекращает своего действия и сохраняет все его условия. В частности, это касается таких важных параметров, как сроки строительства и условия передачи квартиры дольщику.

В случае, когда продавец не успел погасить всю задолженность перед застройщиком, то наряду с переуступкой права требования происходит и перевод долга к новому покупателю. При этом ст. 391 ГК РФ указывает на обязательное согласие застройщика на перевод задолженности. Закон также дает ему право отказать в просьбе продавца относительно смены дольщика.

Что касается необходимости получения письменного согласия от застройщика на подписание договора переуступки права требования, то этот вопрос неоднозначный. Согласно ст.11 ФЗ-214 подобное согласие не является обязательным. Но если в договоре долевого участия предусмотрено обязательное согласование дольщика при желании заключить такую сделку, то требуется вначале получить официальный документ, подтверждающий согласие застройщика.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Даже если сделка не предполагает получение согласия от застройщика, рекомендуется уведомить его о предстоящей переуступке.

Сделка купли-продажи в формате уступки права требования может заключаться сторонами, только если между продавцом и застройщиком еще не был подписан акт приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что когда этот документ подписан, то это означает выполнение обязательств застройщиком по договору долевого участия. Следовательно, после подписания акта заключается стандартная сделка купли-продажи и подписывается соответствующий договор.

Если акт приема-передачи подписан, но в собственность квартиру перевести не успели, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Только после узаконивания прав собственности продавцом можно приступить к подписанию стандартного договора купли-продажи.

Отличие переуступки от договора долевого участия

Договор долевого участия и переуступки прав требования имеют много общего: они оба направлены на приобретение квартиры на первичном рынке, предполагают государственную регистрацию и оплачиваются после нее.

Но нужно учитывать несколько принципиальных различий.

Договор долевого участия Договор переуступки
Правовое регулирование 214-ФЗ ГК РФ
Особенности подписания договора Стороны могут изменять условия ДДУ в процессе согласования ДДУ не подлежит изменению
Сроки оформления сделки ДДУ может быть заключен на любом этапе строительства (обычно на раннем) Заключается после регистрации ДДУ в Россреестре и до подписания акта приема-передачи
Расчеты по договору Согласуются с застройщиком Расчеты с продавцом на договорной основе, но дольщик должен рассчитаться с застройщиком до переуступки, иначе надо оформлять перевод долга
Расторжение договора Происходит согласно ст.9 214-ФЗ Происходит на общих основаниях согласно 450-451 ст.ГК РФ

Порядок заключения сделки по переуступке прав требования

При заключении сделки по переуступке прав требования предусмотрен следующий порядок действий:

  1. Продавец и застройщик подписывают договор долевого участия и проходят процедуру его государственной регистрации.
  2. Продавец определяется с ценой продажи и размещает рекламные объявления для поиска покупателя.
  3. Показывает заинтересованным лицам квартиру или проект, знакомит их с документами: договором долевого участия; предъявляет платежные документы, свидетельствующие о расчетах с застройщиком.
  4. Если покупатель заинтересовался объектом, то с ним нужно договориться о стоимости и прочих существенных условиях.
  5. Готовится договор уступки права требования и при необходимости договор о переводе долга. Он обязательно имеет письменную форму и заключается в количестве экземпляров, равном численности участников сделки. Договор может иметь как простую, так и нотариальную форму.
  6. Заключенный договор регистрируется в Росреестре.
  7. Покупатель переводит сумму по сделке, согласованную ранее сторонами. Продавец при этом обязан заплатить НДФЛ в бюджет, если цена продажи и покупки не совпали, и он получил прибыль.
  8. После окончания строительства и подписания акта приема-передачи недвижимости с застройщиком покупатель оформляет права собственности в свою пользу.

Регистрация договора уступки требует присутствия обеих сторон сделки. При этом от них потребуется передать в регистрирующий орган определенный комплект документов:

  1. Договор долевого участия.
  2. Договор уступки права требования.
  3. Письменное согласие от застройщика на уступку права (если необходимость его получения установлена договором).
  4. Нотариально заверенное согласие супруги на сделку или подтверждающий документ, указывающий на то, что имущественные права не являются совместной собственностью.
  5. Разрешение от органов опеки и попечительства.
  6. Заявление на регистрацию договора уступки права требования.
  7. Нотариальная доверенность на представителя, если участниками сделки являются не сами продавец и покупатель, а их доверенные лица.
  8. Оплаченная квитанция госпошлины на регистрацию (не является обязательной, госпошлину можно оплатить уже после подачи документов на регистрацию).

Если при покупке задействуются средства банка, то потребуется заявление на регистрацию ипотечного договора, кредитный договор с банком и закладная. В случае, когда в сделке участвует юрлицо, то дополнительно понадобятся учредительные документы от него (копия устава, выписка из ЕРЮЛ, доверенность и пр.).

Подавать документы на госрегистрацию можно не только в подразделении Росреестра, но и через МФЦ.

Риски покупки жилья по переуступке прав

Риски у покупателя при заключении договора переуступки гораздо выше, чем если бы он покупал квартиру на первичном рынке.

Так, нередко причиной продажи являются какие-то неблагоприятные факторы, известные дольщику. Например, затягивание строительства или низкое качество выполняемых работ, нахождение застройщика в состоянии, близком к банкротству. После продажи дольщик ничем не рискует: покупатель не сможет предъявить к нему свои претензии.

Другой риск покупателя – финансовый. Если договор долевого участие с застройщиком будет расторгнут, то покупателю компенсируют лишь первоначальную стоимость квартиры, прописанную в ДДУ. А она обычно на порядок меньше той, за которую объект продавался по переуступке.

Дополнительные риски возникают в случае оплаты части стоимости квартиры по договору долевого участия материнским капиталом. В такой ситуации в договоре обязательно должны быть представлены дети в качестве участников. Если же это не так, то договор может быть признан недействительным.

Для того чтобы снизить потенциальные риски стоит придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Заключать сделку по переуступке прав требования только по договору долевого участия, официально зарегистрированному в Росреестре. Иначе есть высокий риск стать участником мошеннической схемы «двойных продаж» квартиры.
  2. Перед принятием решения о покупке нужно внимательно изучить проект строительства, ход строительства, его перспективы, а также репутацию застройщика.
  3. Всегда следует получать согласие застройщика на переуступку права требования, что сокращает возможные неблагоприятные последствия.
  4. Внимательно следует относиться к документальному сопровождению сделки. Необходимо получить от продавца согласие супруги, разрешение от органов опеки (если участвуют несовершеннолетние и недееспособные).

Таким образом, переуступка прав – весьма распространенная сделка на первичном рынке недвижимости. Она нередко позволяет покупателю заключить выгодную сделку и приобрести недвижимость на поздних этапах строительства, снижая риски недостроя.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Процесс покупки квартиры по переуступке прав собственности

Каждый гражданин имеет конституционное право на жилье, и многие пытаются реализовать это право любым доступным способом. Кто-то покупает квартиру на вторичном рынке, кто-то напрямую у застройщика, а кто-то по переуступке прав требования. Что собой представляет покупка квартиры по переуступке? Какие есть риски и в чем заключаются преимущества этого способа обзавестись собственным жильем? Это далеко не все вопросы, волнующие граждан, отважившихся решить свою жилищную проблему именно этим методом.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Что такое переуступка прав

Застройщик для возведения жилого дома привлекает инвестиционные средства, на которые собственно этот дом и будет строиться. Покупая квартиру на начальной стадии строительства, граждане автоматически становятся участниками долевого строительства и заключают с застройщиком договор ДУ (долевого участия), который после сдачи дома в эксплуатацию позволяет оформить право собственности на квартиру в этом доме.

Иногда бывают случаи, когда участник долевого строительства (дольщик) хочет продать свои права на квартиру в строящейся многоэтажке. Это собственно и называется переуступкой прав требования или цессией, а продавец и покупатель в данной сделке выступают цедентом и цессионарием.

Покупка квартиры в возводящемся доме по переуступке прав собственности является трехсторонней сделкой, поскольку третьей стороной в ней выступает сам застройщик. Именно с ним новый дольщик будет решать все возникающие в будущем вопросы.

Купить квартиру по переуступке прав можно только после полного расчета первого дольщика с застройщиком, но на практике встречаются случаи, когда сделка заключается не только с переуступкой прав требования, но и с переуступкой обязательств перед застройщиком. Это значит, что человек, приобретающий жилье по переуступке, получает не только право на участие в долевом строительстве, но и обременение в виде обязательства выплатить оставшуюся часть стоимости квартиры застройщику.

При оформлении цессии первоначальный договор долевого участия передается новому дольщику и хранится у него. До момента сдачи дома в эксплуатацию, переуступка прав собственности может осуществляться неограниченное количество раз, то есть на место прежнего дольщика будет приходить новый, который потом также переуступит свои права, продав их третьему, четвертому, пятому и т.д. Покупая квартиру по цессии, очень важно проверить наличие у цедента (продавца) первоначального договора долевого участия, чтобы избежать в будущем возможных проблем с оформлением прав собственности на квартиру и ловушек мошенников.

Преимущества и риски покупки квартиры по переуступке

Подписывая договор о долевом участии на начальной стадии строительства, дольщик получает возможность стать обладателем новой квартиры практически за бесценок. Относительно низкая стоимость жилья в строящихся многоэтажках обусловлена высокими рисками. По мере возведения дома эти самые риски минимизируются, и жилье в недостроенном доме резко возрастает в цене. Если дольщик преследовал цель наживы, то он:

  • может дождаться, пока дом сдадут в эксплуатацию, оформить все документы на квартиру и продать ее по рыночной цене, которая в разы превышает его инвестиции в строительство на раннем этапе;
  • может не дожидаться сдачи дома и переуступить свой объект, сразу как вырастет цена на квадратные метры в этом доме.

Второй вариант менее выгоден с финансовой точки зрения, но более выгоден с точки зрения времени. Продавая квартиру в недостроенном доме, дольщик определенно остается в выигрыше, а покупатель (цессионарий) получает шанс купить жилье по более низкой цене в сравнении с готовой квартирой и с меньшими рисками, чем при покупке жилья у застройщика на начальной стадии возведения дома.

Права и гарантии дольщиков защищает Федеральный Закон № 214, поэтому риски для участников долевого строительства минимальные, но они все-таки есть.

Покупка квартиры от подрядчика или застройщика

Покупка квартиры напрямую у подрядчика или застройщика, особенно в начале строительства, позволяет многим гражданам обрести свое собственное жилье в новостройке по доступной цене. Инвестируя свои средства в строительство, человек приобретает законное право на квартиру в этом доме, которая перейдет в его собственность после сдачи дома в эксплуатацию.

Это интересно:  Права арендатора квартиры по договору аренды

Основанием для получения квартиры после окончания строительства является договор долевого участия – соглашение, которое заключается в двустороннем порядке (с одной стороны – застройщик, с другой – дольщик). Оно подтверждает факт внесения средств в счет оплаты будущей квартиры дольщиком, а также обязывает застройщика передать в собственность участнику долевого строительства готовую квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.

Этот метод приобретения жилой недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам сделки стоит отнести:

  • доступную стоимость жилья;
  • возможность приобретения его в кредит;
  • возможность переуступки объекта;
  • гарантию прав дольщиков ФЗ-214 и др.

Но, как и при любой сделке, покупатель квартиры по ДДУ сознательно идет на риск:

  • застройщик может оказаться на грани банкротства, о чем участник долевого строительства не был поставлен в известность до процедуры подписания договора;
  • возможно приобретение квартиры, которая в итоге не будет соответствовать утвержденному и согласованному плану;
  • слишком большие временные затраты – ожидание окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию может затянуться на несколько лет (иногда этот период равняется 10 годам и более);
  • купить квартиру в «замороженной» стройке.

Несмотря на то, что все тонкости и нюансы долевого участия в строительстве дома регламентируются соответствующими законодательно-нормативными актами и права дольщиков также охраняются федеральным законодательством, риски все-таки существуют. Ведь вложив деньги в строительство дома, которым занимается фирма-банкрот, будет очень сложно вернуть их обратно, да и придется хорошенько потратиться на услуги опытных в этих делах адвокатов.

Приобретая жилье у подрядчика по договору цессии, необходимо проследить, чтобы ДДУ, составленный между подрядчиком и застройщиком был зарегистрирован в Росреестре. В противном случае соглашение будет недействительным и все претензии к застройщику будут безосновательными, а о деньгах можно будет забыть.

Покупка квартиры у частного лица

Несмотря на то, что люди больше доверяют крупным строительным компаниям, которые уже успели заработать себе безупречную репутацию на рынке строительства, а также имеют достаточно лестных отзывов от бывших клиентов, чтобы им могли доверять другие заинтересованные лица, купить квартиру по переуступке прав от частного лица всегда выгоднее. Но учитывая тот факт, что одной из сторон сделки является незнакомое лицо, в данном случае можно предположить, что рисков несколько больше, чем при покупке жилья напрямую у застройщика.

Преимущества приобретения жилья от частного лица, которое переуступает участие в долевом строительстве, заключаются в следующем:

  1. Больше шансов подобрать планировку, этаж, количество комнат в квартире, которые максимально соответствуют пожеланиям и потребностям покупателя (цессионария). В то время, когда у застройщика может не быть подходящего варианта, цеденты всегда могут предложить что-то стоящее внимания. Часто в роли цедентов выступают успешные инвесторы, которые выигрывают на участии в долевом строительстве и заранее инвестируют средства в самые востребованные варианты квартир (с удобной планировкой, с красивым видом из окна, расположенные на популярных этажах и т.д.).
  2. Цеденты часто уступают в цене. Аналогичная квартира от застройщика будет стоить на порядок дороже, чем от частного лица. Это обусловлено тем, что репутация компании-застройщика – это уже хорошая гарантия того, что в конечном итоге цессионарий все-таки станет полноправным хозяином новенькой квартиры. Другими словами, приобретая квартиру от застройщика, люди больше платят за бренд, чем за товар. А заключая цессию с частным лицом, можно существенно сэкономить.
  3. Некоторые банки охотно дают ипотечные кредиты даже в случае переуступки прав при условии юридически правильного оформления сделки и наличия всех необходимых документов.
  4. Цессионарий имеет те же права, что и прежний дольщик. При правильном и законном оформлении переуступки прав требования, покупатель автоматически становится новым дольщиком с теми же правами и гарантиями, которые имел его предшественник.
  5. Цессионарий так же, как и цедент, по желанию может переуступить свои права, продав их следующему дольщику.

Риски цессии более очевидны:

  1. Высокий риск напороться на так называемые двойные продажи. Это может произойти машинально, особенно на первых этапах строительства, когда стоимость квадратных метров в начинающем возводиться доме просто «смешная», из-за чего одну и ту же квартиру могут продать дважды. Об этом даже может не догадываться первый дольщик, то есть цедент.
  2. Можно приобрести квартиру в строящемся доме с обременением. Очень часто практикуется такое, что застройщик для привлечения кредитных средств в строительство, закладывает одну или несколько квартир, а затем заключает на эти квартиры договор ДДУ. Учитывая тот факт, что закладные на квартиры (даже в строящемся доме) подлежат обязательной регистрации в ЕГРП, также как и ДДУ, то проверив эти сведения, можно избежать многих неприятностей и минимизировать данный риск. Необходимо учитывать, что не только застройщик может заложить будущую квартиру, но и сам дольщик, то есть цедент. И не саму квартиру, а ДДУ. Эту вероятность следует исключить до заключения сделки.
  3. Можно купить «спорное» жилье. К примеру, на дольщика заведено судебное дело и в ходе разбирательств был наложен арест на договор участия в долевом строительстве, то есть ДДУ. При оформлении сделки все это проверяется, но не стоит игнорировать этот вопрос и лучше самостоятельно убедиться в том, что ДДУ не находится под арестом.
  4. Возможность признания сделки недействительной. Для этого необходимы веские основания, одним из которых может быть неграмотное составление соглашения и наличие в нем грубых юридических ошибок.

Покупка жилья по предварительному договору долевого участия

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) и сам договор долевого участия (ДДУ) для неопытных в этих делах лиц практически одно и то же, что сильно вводит в заблуждение юридически неграмотных граждан. Но разница между этими двумя соглашениями существенна.

Таблица. Отличия между предварительным ДДУ и ДДУ.

ПДДУ ДДУ
Не регистрируется в ЕГРП Подлежит обязательной регистрации в Росреестре
На него не распространяется действие Федерального Закона №214-ФЗ Порядок заключения права и обязанности сторон регламентируются и обеспечиваются ФЗ-214
Дольщик приобретает лишь обязательство застройщика когда-то в будущем заключить договор долевого участия, а никак не возможность получения квартиры в сданном в эксплуатацию доме Дольщик получает право на жилье в строящемся доме
В случае расторжения договора, дольщику (каковым он по сути даже не является согласно этому договору) застройщик просто обязан возвратить внесенные им средства, а не выдать права на квартиру Данный договор является безусловным основанием для получения в результате уступки прав собственности на квартиру.
Недобросовестный застройщик может на одну и ту же квартиру заключить несколько предварительных договоров, а данную информацию проверить невозможно, поскольку этот вид соглашения не подлежит государственной регистрации Заключается только один раз и с одним дольщиком. Вторичному заключению сделки препятствует запись в Росреестре о первом ДДУ
Не позволяет переуступить право собственности на квартиру Дает возможность переуступить (продать) свое право требования

Если проанализировать особенности этих двух соглашений, то можно сделать заключение о том, что при заключении сделки по ПДДУ существуют следующие риски:

  • двойная, а то и тройная продажи одной квартиры;
  • отсутствие необходимости государственной регистрации;
  • получение «обещания о намерениях заключить в будущем ДДУ» (это значит, что застройщик не гарантирует передать права собственности на квартиру, а лишь обязуется подписать соглашение о долевом участии когда-то, но при том он может расторгнуть договор с возвратом средств);
  • сложность возврата средств при невыполнении обязательств застройщиком;
  • практически невозможно вернуть свои деньги, если застройщик признан банкротом;
  • дольщика не защищает знакомый всем закон №214 о долевом строительстве.

Несмотря на высокий риск для дольщиков, многие крупные застройщики продают квартиры в долевом строительстве только таким способом. Это обусловлено тем, что массовое строительство не терпит бюрократических задержек и все необходимые для заключения ДДУ и законного строительства документы в большинстве своем оформляются параллельно самому строительству. Поэтому застройщик, привлекая инвестиционные средства от дольщиков методом заключения ПДДУ, способствует ускорению процесса возведения дома и скорейшей сдачи его в эксплуатацию.

Чтобы минимизировать риски при составлении ПДДУ дольщикам стоит более тщательно изучать информацию о застройщике и проверять его репутацию. И лучше всего привлечь к этому делу опытных юристов.

Заключать предварительный договор долевого участия весьма опасно, поэтому дольщик должен тщательно взвесить все «за» и «против» и проверить строительную фирму.

Покупка жилья по ДДУ

Покупка жилья по переуступке недвижимости по ДДУ имеет ту же самую юридическую силу, что и основной договор. В результате сделки просто переходят права на получение квартиры в строящемся доме от цедента к цессионарию. Данная сделка имеет те же преимущества и риски, что и при заключении договора с застройщиком напрямую. Единственная разница заключается в том, что в роли продавца выступает не крупная фирма, а ее покупатель (тот, кто в свое время уже приобрел права на жилье в ее доме).

Минимизировать риски можно, если быть предельно внимательными при покупке по переуступке прав и:

  • проверить подлинность основного договора ДУ;
  • удостовериться в том, что цедентом выступает реальный дольщик, чье имя и фамилия указана в договоре долевого участия;
  • проверить, зарегистрирован ли договор в Росреестре;
  • поставить в известность третью сторону – застройщика;
  • проверить договор долевого участия на наличие ареста или других обременений;
  • подписать соответствующее соглашение о цессии и зарегистрировать его в ЕГРП.

Порядок совершения сделки

Чтобы купить жилую недвижимость, заключив цессию с цедентом, необходимо пройти несколько этапов:

  • ознакомиться со всеми предложениями на рынке и найти подходящий вариант;
  • согласовать возможность и условия сделки с цедентом в устной форме, договориться о цене;
  • уточнить сведения о наличии обременений, задолженностей и т.д.;
  • ознакомиться с документами на участие в долевом строительстве;
  • убедиться, что договор ДУ прошел обязательную государственную регистрацию;
  • получить согласие супруга на покупку жилья по переуступке (для женатых цессионариев);
  • ознакомиться с договором по переуступке прав требования;
  • подписать соглашение;
  • зарегистрировать в МФЦ или территориальном органе Росреестра.

Проверка приобретаемой квартиры и застройщика

На первом этапе необходимо выбрать надежного застройщика или проверить на надежность того, у которого с цедентом заключен договор долевого участия (ДУ). Для этого нужно:

  1. Сравнить стоимость аналогичных предложений у других застройщиков. Слишком большая цена квадратных метров, равно как и слишком низкая, должна насторожить.
  2. Проверить и ознакомиться с документами (учредительные документы строительной фирмы, ее устав, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство плательщика налогов, правоустанавливающие документы на земельный участок, свежая отчетность (за 3-6 последних месяцев), проект строительства конкретного дома с определением этапов, целей и предварительных сроков завершения строительства).
  3. Осмотреться в местности, где строится дом, на предмет развитости инфраструктуры, транспортной доступности и т.д.
  4. Настоять на том, чтобы при заключении договора цессии присутствовала и третья сторона в лице застройщика или его официального представителя.
  5. У продавца на руках должно быть письменное согласие руководителя строительной компании на переуступку объекта недвижимости.
  6. Потребовать документальное подтверждение у застройщика отсутствия задолженности дольщика перед ним или о проведении полных расчетов за будущую квартиру.
  7. Неплохо, если соглашение будет заключаться с участием нотариуса.

Сбор пакета документов

Для оформления сделки и заключения договора по приобретению объекта недвижимости у цедента, понадобятся следующие документы:

  • паспорт гражданина;
  • письменное согласие супруга;
  • справка от строительной компании об отсутствии долгов у цедента перед застройщиком;
  • письменное согласие руководителя фирмы, возводящей дом на совершение цессии;
  • оригинал основного договора ДУ;
  • все договора об уступке объекта, заключенные после подписания договора долевого участия (поможет четко отследить цепочку переуступки);
  • чеки, квитанции, подтверждающие проведение расчетов за объект недвижимости с застройщиком;
  • акты приема-передачи ДДУ и договоров о переуступке.

Составление договора по переуступке прав

Составляя договор цессии, необходимо проследить, чтобы в нем присутствовали все необходимые сведения:

  • данные о цеденте, который намерен переуступить договор ДУ;
  • данные о цессионарии;
  • полные сведения о строительной фирме;
  • уточняющая информация об объекте (этаж, количество комнат, общая площадь, номер и т.д.);
  • цена соглашения;
  • обязательства сторон;
  • права сторон;
  • подписи сторон;
  • печать, подпись нотариуса и строительной компании, и другие необходимые пункты.

Регистрация договора цессии

Заключительным и важным этапом следки является государственная регистрация договора в органе Росреестра или Многофункциональном Центре. Более того, представитель одного из вышеупомянутых органов должен присутствовать при заключении сделки. Это гарантирует то, что данный договор ДУ не был ни заложен, не имеет обременений и не находится под арестом, тем самым снижая степень рисков для цессионария.

Приобретение жилья по договору переуступки объекта недвижимости – отличный шанс купить квартиру по дешевке. Но этот метод покупки жилья весьма рискован и многие, искушенные низкой стоимостью, игнорируют возможные риски и добровольно становятся жертвами мошенников. Но это не значит, что приобрети жилье в такой способ практически нереально. При правильном и грамотном подходе к этому вопросу, а также осознанности принятых решений, вполне реально получить уютную новую квартиру в новостройке по цене, что в разы меньше, чем на вторичном рынке.

Покупка квартиры по переуступке прав

Планируя покупку квартиры на первичном рынке, можно столкнуться с объявлениями о переуступке права. Такая схема обретения недвижимости законна и пользуется популярностью, поскольку позволяет участнику долевого строительства реализовать объект, не доведенный до стадии завершения. Покупка квартиры по переуступке прав предполагает заключение между сторонами договора, согласно которому права и обязанности переходят от первоначального вкладчика последующему, готовому дождаться окончания строительства.

Это интересно:  Предварительный договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему образец

Что значит переуступка при покупке квартиры

На просьбу дать определение переуступки квартиры Покупатель чаще всего отвечает — это переуступка права собственности, допуская при этом грубейшую ошибку. Когда дом только строится, собственности как таковой еще не существует, поэтому и передать ее невозможно.

Впервые такое право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), который заключил с застройщиком соответствующий договор.

Застройщик должен исполнить обязательство — сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».

Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента. Среди них выделяют:

  • получение выгоды;
  • жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.

Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства. По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта. Почему именно переуступка? Потому что продажа недостроенного объекта будет незаконна.

Вторая причина связана с изменениями в жизни инвестора. Он может передумать покупать квартиру по причине расторжения брака, переезда, получения недвижимости в дар или по наследству.

Документ-основание

Для переуступки права требования нужен документ, в котором зафиксированы обязанности одной стороны и право требования их выполнения для другой стороны. К таким документам относятся:

  1. Договор долевого участия (ДДУ) — заключается между застройщиком и иными лицами, доверяющими свои деньги на возведение многоквартирного дома или иной недвижимости (п. 4 закона №214-ФЗ). В документе отражаются права и обязанности сторон, оговаривается порядок проведения взаиморасчетов, указывается ответственность за нарушение условий договора.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Это документ, согласно которому одна сторона вправе требовать у другой стороны продажу имущества. В этом случае договор уступки права требования не нужно регистрировать в Росреестре. Документ будет действителен до момента истечения срока, который в нем указан. Если дата окончания не установлена, то по умолчанию договор считается действительным 1 год с даты заключения.

Ключевые моменты

Взаимоотношения содольщиков регулируются законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В п.11 Закона указаны требования к уступке прав по договору:

  • уступка прав возможна, если участник полностью оплатит стоимость по договору или же переведет долг на нового участника долевого строительства;
  • заключение договора об уступке прав производится во временном интервале от госрегистрации ДДУ до подписания передаточного акта или другого документа, подтверждающего передачу объекта;
  • если цедент — юридическое лицо, цена уступки вносится после оформления договора уступки в Росреестре.

Риски и особенности покупки квартиры по переуступке прав

Несмотря на кажущуюся безопасность сделки, для Покупателя она несет определенные риски, причем они могут преследовать как на стадии строительства дома, так и после возведения сооружения.

В строящемся доме

Если дом только строится, цессионарий может столкнуться с проблемами:

  1. Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой». Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.
  2. Осторожно — долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено. После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.
  3. Несоответствие плановой и фактической планировки.

Избежать обмана можно, если иметь дело с проверенными застройщиками и внимательно отнестись к изучению технической документации.

В сданном доме

Строительство дома требует привлечения больших инвестиций, и помимо обязательств перед участниками долевого строительства, у застройщика могут быть обязательства перед банками, инвестиционными компаниями, поставщиками стройматериалов. При наличии у застройщика задолженности не исключены судебные тяжбы между заинтересованными лицами, и пока вопрос не будет урегулирован в суде, оформление квартиры в собственность невозможно.

В ипотеку

Если планируется переуступка права на квартиру, и при этом требуется оформление кредита, приобретатель может столкнуться со сложностями:

  1. Завышенная процентная ставка. Для финучреждения получить в залог несуществующий объект — большой риск, отсюда и высокая плата за кредит.
  2. Трудности с поиском кредитодателя.
  3. Необходимость оформления предварительного договора уступки требования квартиры с ипотекой. Документ нужен при обращении в финучреждение.

Сопутствующие риски связаны с возможной ненадежностью застройщика.

Если кредит уже был оформлен содольщиком, речь идет также об ипотеке по переуступке, то есть иному лицу переходит право требования и обязательство выплачивать долг перед банком. При этом переуступка должна быть согласована с финучреждением.

Необходимость такой продажи возникает, если ипотека была оформлена в период брака, а при разводе супруги по взаимному согласию приняли решение о переуступке прав и обязанностей на объект. Иной случай — переезд потенциального владельца квартиры. Чтобы максимально быстро снять с себя обременение, он может найти покупателя, который согласится погасить остаток по ипотеке и получить право требования.

Впоследствии приобретателя ожидают те же риски, что и цедента: невыполнение сроков строительства, претензии к застройщику со стороны третьих лиц.

Порядок сделки купли-продажи квартиры по переуступке прав

Покупателю квартиры по переуступке права необходимо позаботиться о минимизации всевозможных рисков, а для этого необходимо следовать инструкции:

Что должен делать покупатель

Проанализировать предложения на первичном рынке. Под подозрением недвижимость, предлагаемая по «неприлично» выгодной цене. Следует запросить у застройщика документы, подтверждающие правомерность его деятельности.

Выставить объявление о продаже. Цена, как правило, одинакова для подобных квартир в строящемся доме, и ее определяет застройщик.

Осмотреть предлагаемый объект. Если дома еще нет — оценить удобство расположения, инфраструктуру, ознакомиться с технической документацией и изучить параметры будущей квартиры.

Показать покупателю дом или участок, где проходит строительство.

Запросить у застройщика документы.

Обратиться к должностному лицу компании-застройщика и уведомить о намерении передать право требования. Впоследствии застройщик принимает участие в оформлении договора как третья сторона. В некоторых случаях от застройщика требуется письменное согласие на совершение сделки.

Договориться о порядке проведения взаиморасчетов.

Оформить договор переуступки. Необходимо зарегистрировать документ у нотариуса. Он проверит правомерность осуществления сделки, даст достоверную информацию о том, не является ли недвижимость залоговым имуществом. Следует учесть, что без нотариального заверения документ не будет зарегистрирован в Росреестре.

После окончания строительства новые содольщики должны поверить соответствие квартиры техническим и санитарным нормам, заявить о выявленных недостатках. У застройщика есть 2 месяца, чтобы устранить мелкие недоработки. После принятия объекта оформляется право собственности.

Оформление договора

Бланк договора уступки права требования обычно предоставляет компания-застройщик.

На рынке первичного жилья более надежной считается переуступка права на квартиру на основании ДДУ. Это минимизирует для покупателя риск неполучения собственности. Следует учесть, что при оформлении договора уступки права требования ДДУ остается в силе, а меняются в нем только стороны. То есть все права и обязанности переходят иному лицу — Покупателю.

Согласно договору, Продавец передает только право, но не отвечает за дальнейшее выполнение застройщиком обязательств.

Образец договора уступки права требования по договору ДДУ

Образец приведен в качестве наглядного примера. У другого застройщика могут быть иные условия уступки права требования.

Документы

До совершения сделки покупателю рекомендуется запросить у застройщика следующие документы:

  • устав предприятия, учредительные документы;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • выписка из ЕГРН или ЕГРП;
  • проект строительства, где указаны сроки;
  • акт сверки платежей, в котором видно, когда вносились суммы по договору;
  • бухгалтерскую отчетность.

Если документы в порядке, можно заключать договор. Для этого Покупателю понадобится:

  • паспорт;
  • письменное согласие супруга на сделку.

При оформлении договора Продавец предоставляет:

  • договор, согласно которому производится переуступка прав;
  • договор уступки права требования (2 экз.);
  • согласие застройщика на уступку, если есть невыплаченный остаток по договору; если же остатка нет, достаточно уведомить застройщика о передаче прав;
  • разрешение органа опеки и попечительства, если участник ДДУ — несовершеннолетний, недееспособный гражданин;
  • квитанции обо всех произведенных оплатах по договору;
  • если квартира приобреталась в ипотеку — согласие банка на уступку;
  • согласие второго супруга на передачу прав.

Когда договор заключен, необходимо его зарегистрировать. Для этого достаточно обратиться в Росреестр с документами:

  • заявлением, заполненным по образцу, выданному в госоргане или отделении МФЦ;
  • в случае использования кредитных средств — кредитным договором, заявлением на регистрацию ипотеки «в силу закона»;
  • квитанцией об оплате госпошлины;
  • договором уступки.

Затраты

Чтобы получить разрешение застройщика на заключение договора, необходимо оплатить комиссию, которая варьируется в пределах 1-5% от стоимости объекта. Затраты несет или покупатель, или сумма делится между сторонами по договоренности.

Впоследствии договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сумма госпошлины составит 2000 руб.

После регистрации покупатель станет обладателем права требования квартиры от застройщика. Распорядиться квартирой после завершения строительства получится только по итогам получения акта приема-передачи и госрегистрации права собственности в Росреестре.

Покупка недвижимости предполагает значительные расходы, и даже если квартира недорогая, ее стоимость крайне редко бывает ниже полумиллиона. Большие суммы привлекают любителей «проворачивать» мошеннические схемы продажи недвижимости, и идея купить квартиру по переуступке права может обернуться потерей времени и денег.

Чтобы приобрести жилье по низкой цене и не остаться обманутым, не ждать квартиру годами, задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru: как проверить надежность застройщика? Какие документы запросить у цедента для проверки чистоты сделки? Как долго ждать заселения в квартиру, приобретенную по переуступке прав? Наши специалисты предоставляют бесплатные консультации для всех посетителей портала.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)350-85-06 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)409-43-23 — Санкт-Петербург и область

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Полезная информация по теме

Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки. Особенно.

Сделка по возмездному отчуждению жилья всегда сопряжена с определенными рисками.

После заключения сделки купли-продажи жилого помещения покупателю еще рано вздыхать.

Оформление купли-продажи квартиры сопряжено со сбором необходимого пакета документов. Они.

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать.

При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не.

Покупка квартиры по договору уступки права требования

Покупка квартиры по переуступке в наше время встречается на каждом шагу в рынке недвижимости. На сегодняшний момент более трети всех операций с недвижимостью происходит по подобному типу договоров. Почему? Давайте разберёмся.

Что такое переуступка

Представьте себе обычный новострой ещё в процессе возведения дома. И кто-то купил в нём квартиру. Но собственность на жильё при этой покупке не оформляется вплоть до момента окончания строительства. И если вы захотите перекупить эту квартиру, объектом сделки будет не собственность, а право на получение жилья по факту завершения стройки. Вместе с правами вы также получаете обязанности и риски. Приобретение подобных прав, обязанностей и рисков является покупкой квартиры по договору переуступки.

Плюсы переуступки и их возможные риски

1) Наличие уникальных квартир, которых уже нет в наличии у застройщика.

2) Цена на подобные квартиры значительно ниже, чем у самого застройщика.

Подобное явление объясняется тем, что инвестор, в большинстве случаев, заключает свой договор долевого участия (ДДУ) еще в самом начале строительства. А при продаже недвижимости на более поздних стадиях продавец остаётся в выигрыше даже при более скромной цене, чем у застройщика.

Риски при покупке переуступки

Банкротство застройщика

Часто причина продажи квартиры по переуступке связана с тем, что у застройщика возникли трудности с этим объектом. Есть риск быть недостроенным, а то и вовсе застройщик готовится к банкротству. 214 Федеральный закон, конечно же, страхует от подобных случаев. И ваш дом всё-таки будет достроен другим застройщиком. Но сколько придется ждать желанного заселения — никто не знает.

Двойная продажа

С одной стороны, обязательная государственная регистрация уступок прав по ДДУ исключает возможность двойной продажи. Но с другой, бывают ситуации, когда мошенники «переуступают» квартиру сразу нескольким людям. Чаще всего это происходит по предварительным договорам купли-продажи или по инвестиционным соглашениям, которые регистрации не подлежат. Чтобы избежать этого, не заключайте непонятных и не регистрируемых договоров.

Недействительность цессии

(Так юридически называется договор переуступки прав.)

Уступка прав разрешается исключительно после оплаты дольщиком цены договора, таким образом, она не должна противоречить закону и ДДУ. Законность цессии обосновывается актом сверки (при наличии письменного согласия застройщика и с разрешения кредитной организации, в случае приобретения квартиры по ипотеке). Если что-либо из озвученного не соблюдено – цессия незаконна.

Нормативная база

Начиная с 1 апреля 2005 года, отношения между покупателем недвижимости в строящемся доме (дольщиком) и застройщика регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Основным документом для продажи квартир в новых домах стал договор долевого участия. Этот договор должен:

  • защищать покупателя от недобросовестных застройщиков;
  • гарантировать, что дом будет достроен;
  • а также исключать так называемые «двойные» продажи.
Это интересно:  Доп соглашение к договору дарения

С чего начать покупку квартиры по переуступке

Законность

Первым делом, нужно грамотно выбрать объект: дом, в котором и будет находиться ваша будущая квартира. И выбирать этот объект нужно не только со точки зрения удобства расположения, наличия прогулочных зон, доступность школ, детских садов и транспортной доступности, но и с юридической стороны.

Закон 214-ФЗ обязал застройщиков публиковать не только проектную декларацию, но и все необходимые документы:

  • Учредительные документы и устав строительной компании;
  • Правоустанавливающие документы на землю, на которой находится дом;
  • Находится ли она в собственности у строительной компании или взята в аренду. Право собственности или договор аренды обязательно должны быть с пометкой Росреестра. Обычно бывает так, что и земля, и недвижимость принадлежат одному застройщику. Тогда проблем с их оформлением не возникает.

А если земля в аренде, то покупателю нужно внимательно смотреть, чтобы ее владельцем был орган муниципальной власти. При таком раскладе отношения аренды будут длиться в течение 49 лет, а затем продлятся. В случаях, когда земля находится в аренде, возникают некоторые риски у будущих собственников недвижимости: такие сделки всегда формально утверждаются властями. Существует риск прихода судебных приставов с законно оформленными документами, которые объявят, что тут должна находиться частная клиника, например. Но зато стоимость квадратного метра на арендованной земле значительно ниже.)

Разрешение на строительство

Разрешение должно быть актуальным на текущую дату. Будьте внимательны, строительство может вестись с просроченным разрешением на строительство.)

Репутация застройщика

После того, как вы убедились в том, что стройка ведется на законных основаниях, можно приступать к тщательному изучению самого застройщика. В сегодняшних реалиях строится колоссальное количество новых объектов, а возводящие их компании ведут агрессивную рекламную политику.

Что нужно узнать о застройщике, чтобы в итоге не стать «обманутым дольщиком»?

Сайт застройщика

Изучите сайт застройщика. Там должно быть опубликовано: описание и история организации от основания до нынешнего момента;описание уже построенных и сданных объектов и объектов, строящихся в настоящее время;вкладки «СМИ о нас» и «Отзывы»;все проектные декларации.

Информация по профилю

Посетите профильные форумы или группы в «ВКонтакте», посвящённые застройщику. Почитайте отзывы людей, уже купивших квартиру у этого застройщика. Это наиболее информативный способ узнать честную обстановку дел у компании.

Помощь СМИ

Изучите прессу. Если за застройщиком есть темная история, то о ней наверняка писали в газетах или новостных лентах.

Имидж

Посетите офис застройщика. Оцените состояние офиса и уровень сервиса.

Партнёры

Проверьте, аккредитован ли застройщик хотя бы одним банком. Чем лучше застройщик и чем его история белее, тем больше банков хотят стать его партнёром.

Поиск продавца

На самом деле, найти продавца будет совсем нетрудно. Существует множество интернет-ресурсов, на которых представлен широкий выбор переуступок на любой вкус и цвет. От самого популярного сервиса частных онлайн-объявлений, до тематических групп в «ВКонтакте». Найдя интересующую нас квартиру, можно приступить к подробному изучению как продавца, так и его договора.

Помните, продавец продаёт не квартиру, а право эту квартиру требовать от застройщика. Он не является собственником. Да и квартиры может ещё фактически не существовать, потому что объект ещё строится. Вы не сможете посмотреть квартиру перед покупкой. Зато у продавца есть кое-что, что сможет заменить вам осмотр квартиры. Это его ДДУ с застройщиком. Первое (и самое главное) правило покупки квартиры по переуступке права требования – тщательно изучи ДДУ, который планируешь приобрести. Не начинайте никаких общений с продавцом, пока он не предоставит вам копии, а лучше — оригиналы своих документов:

  • ДДУ;
  • акт сверки с застройщиком;
  • документы, подтверждающие оплату.

Возможно, вам будут отказывать в предоставлении документов. Чаще всего из-за юридической неграмотности и страхов быть обманутыми. Продавцы просто-напросто будут бояться показывать вам документы. Попытайтесь их успокоить и убедить в том, что ДДУ — это как раз то, что он продает.

На что следует обратить внимание при изучении ДДУ

Продавец найден, застройщик и все полагающиеся документы проверены. Что же делать дальше? Следующим вашим шагом будет изучение ДДУ выбранного объекта. Особенно вас должны интересовать моменты, о которых мы расскажем ниже

Печать из регистрирующего органа

Договор, который вы собираетесь приобрести, обязательно должен значиться в Росреестре. Без регистрации договор – это простая бумага.

Полностью ли выплачена стоимость квартиры

Право переуступить свою квартиру возникает только в случае, когда у вас нет никаких задолженностей перед застройщиком. Чтобы переуступить квартиру, она должна быть полностью оплачена. Для того, чтобы удостовериться в том, что квартира оплачена, попросите продавца показать вам платежные документы. Если он вносил деньги в кассу застройщика, то у него должен быть приходно-кассовый ордер с печатью этого самого застройщика. Но чаще всего взаиморасчеты с девелопером происходят через банковский аккредитив, в этом случае попросите документ из банка, подтверждающий открытие аккредитива.

Аккредитив — это условное денежное обязательство, принимаемое Банком по поручению плательщика произвести платеж в пользу получателя средств на условиях, которые указаны в данном поручении.

Если квартира куплена в ипотеку

В этом случае на последней странице ДДУ, рядом с печатью Росреестра о регистрации сделки, будет стоять ещё одна печать, говорящая об обременении. Не стоит бояться покупать квартиру, которая находится в ипотеке. В этом нет ничего страшного. По сути, квартира так же полностью оплачена застройщику и её можно переуступить. Подробнее о покупке квартиры, находящейся в ипотеке, по ссылке:

Наличие акта-сверки

Это документ, подтверждающий, что у застройщика нет материальных претензий к участнику долевого строительства. Покупая переуступку, вы вместе с правами приобретаете также и обязанности, которые будете вынуждены выполнять. И если предыдущим дольщиком не были выполнены все материальные обязательства, то они лягут на вас.

Количество дольщиков и их личности

Если ваш продавец является единственным дольщиком, то просто сверьте его паспортные данные с теми, что записаны в договоре. Если они не совпадают, например, по причине того, что за время строительства дольщик потерял паспорт и оформлял новый, то в этом случае должно быть подано уведомление застройщика о том, что поменялись данные дольщика. Это уведомление также является необходимым в пакете документов для сделки.

Проверка ДДУ

ДДУ хорош тем, что в нём очень чётко прописаны все характеристики квартиры, которую вы приобретаете.

Начните со сверки положения квартиры на поэтажном плане, который является приложением к ДДУ, с теми строительными осями, что прописаны в договоре.

Найдите в договоре пункты, которые описывают квартиру. Чаще всего, это отдельное приложение к договору. Принимать квартиру у застройщика вы будете, основываясь на эти характеристики.

Семейное положение продавца

Если он/она находится в браке, вам понадобится нотариальное согласие его супруги/супруга на сделку. Супруги обязаны совместно принимать решение о трате общих денежных средств на покупку имущества. Если согласия нет – сделка будет признана недействительной.

Осмотр квартиры

Помните, что покупая квартиру по переуступке, вы, скорее всего, не сможете фактически её увидеть или побывать в ней перед покупкой. Дом, в котором будет находиться ваша квартира, может быть еще не достроен. Или достроен, но как только дольщик получит от застройщика ключи от квартиры, он в этот же момент будет вынужден подписать у застройщика «Акт приёма-передачи» квартиры, и переуступка будет невозможна. Наступит так называемый «мертвый период» (период, когда дольщик принял у застройщика квартиру, но еще не успел оформить право собственности).

Сделка по переуступке права требования возможна в любой момент, начиная со дня регистрации ДДУ в Росреестре и до прописанного в ДДУ срока передачи ключей. Почему именно до передачи ключей, а не до «сдачи» дома? Потому что сдача дома Государственной комиссии событие, безусловно, приятное, но к вопросу о переуступке не имеет никакого отношения. Передать своё право требовать квартиру от застройщика можно до того момента, пока вы этим правом не воспользовались. Приняв у застройщика ключи и подписав «Акт приема-передачи», вы воспользовались своим правом и получили квартиру.

Так является ли невозможность посмотреть квартиру живьём минусом покупки по переуступке? Однозначно нет. В данном случае, покупатель получает более выгодные условия, чем покупая «вторичку». Квартира на вторичном рынке может либо понравиться, либо нет. Переделки в ней возможны только после того, как вы её приобретёте и сделаете ремонт, а это затратно и хлопотно. В случае с уступкой, вы покупаете квартиру с чётко прописанными в договоре параметрами. А если квартира сдаётся уже с отделкой, то вы, купив квартиру по переуступке, имеете право при приёмке квартиры потребовать устранить любые возможные дефекты. И всё это застройщик будет обязан выполнить! Вы полностью контролируете то, что происходит в квартире. Даже если при приёмке квартиры вы увидите какие-либо дефекты (криво установленные двери, например), застройщик будет исправлять недочёты в отделке за свой счёт и в итоге передаст вам новенькую, с иголочки, квартиру.

Подготовка к сделке

Итак, проверив застройщика, объект и ДДУ, вы можете приступать к подготовке сделки.

В первую очередь нужно подготовить сам договор цессии. И тут есть несколько вариантов:

Обратиться к застройщику

Самый простой, безопасный и дорогой способ совершить сделку. Если вы действуете без опытного агента или юриста, то самостоятельно правильно составить договор цессии у вас вряд ли получится. Поэтому вам следует обратиться к застройщику. Он в свою очередь за скромную (или не очень) плату подготовит все документы для сделки и составит цессию, а некоторые даже могут сами сдать договор на регистрацию за вас, если вы сделаете нотариальные доверенности на совершение регистрационных действий.

Обращение к застройщику даёт обеим сторонам спокойствие и уверенность в законности сделки, а сам девелопер в этом случае является контролёром и гарантом соблюдения всех нюансов.

Но, на самом деле, это не так. Застройщик не влияет ни на что. Он просто оказывает вам услугу по составлению договора, если вы сами не можете. Гарантом законности является только Росреестр. Он будет регистрировать договор и откажет, если будут найдены какие-либо нарушения.

Обратиться к нотариусу

Более скромную сумму за составление договора переуступки с вас попросит нотариус.

К нему тоже можно обратиться для составления договора. Также у нотариуса можно не только подписать цессию, одновременно получить все необходимые нотариальные справки, согласия и доверенности, но и произвести взаиморасчеты.

С Января 2015 года для сделок с недвижимостью стало можно использовать «депозит нотариуса». До этого взаиморасчёты проходили через банковские ячейки. Но это слишком опасный метод, который грозит грабежом. «Депозит нотариуса» позволяет покупателю переводить деньги на специальный депозитный счёт нотариуса. А удостоверяющий сделку нотариус уже сам переведёт средства продавцу после регистрации договора в Росреестре. Такой депозит и проще, и безопаснее. Хотя выходит и дороже.

Написать договор самостоятельно

Если вы достаточно уверенны в своих познаниях тонкостей написания подобных соглашений, или если вас консультирует опытный риелтор или юрист. Главное, без чего невозможно написать договор переуступки:

  • характеристики объекта (выпишите их так же, как написано в ДДУ)
  • сумма сделки;
  • способ оплаты (сделка расторгается при отсутствии оплаты).

Все три способа написания договора абсолютно законны, и после регистрации в Росреестре будут иметь одинаковую юридическую силу.

Разрешение застройщика

Если в нашем Договоре долевого участия прописаны какие-либо условия для совершения переуступки, то мы обязаны эти условия соблюдать. В гражданском кодексе, а в частности в статье 382 пункт 2, чётко прописано, что согласие должника, кем в нашем случае является застройщик, для сделки не нужно, если иное не предусмотрено договором. Некоторые застройщики навязывают свои услуги продавцу, прописывая в договоре обязательный трехсторонний договор цессии, где третьей стороной выступает застройщик. Если вы хотели сэкономить и не платить застройщику за переуступку, а в договоре написано, что обязательно должны обратиться в строительную компанию, то вам придётся это сделать. Но чаще всего достаточно простого согласия. Дольщик уведомляет застройщика о том, что планируется проведение переуступки, и он просит разрешения. Не дать его застройщик не имеет права.

Перечень документов для сделки

  • Оплаченная пошлина государству (175 р.). Можно оплатить в любом отделении «Сбербанка»;
  • Нотариальное согласие супруга на сделку. Или нотариальная справка об отсутствии брака;
  • Оригинал паспорта, СНИЛС;
  • Оригинал ДДУ;
  • Оригинал Акта-Сверки с застройщиком;
  • Оригинал разрешения на проведение уступки, если того требует наш договор;
  • Оригиналы документов, подтверждающих оплату застройщику. Например, платёжное поручение или открытие аккредитива.
  • Госпошлина (те же 175 р.);
  • Нотариальная справка о семейном положении или согласие супруга;
  • Оригинал паспорта, СНИЛС.

Статья написана по материалам сайтов: sdelka.guru, ros-nasledstvo.ru, novostroyki.guru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector