+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Права продавца по договору продажи недвижимости

7.1. Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. ст. 549, 556 ГК). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого, необходима еще фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. При неисполнении рассматриваемой обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле-продаже (ст. 463 ГК).

7.2. Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст. 557 ГК). При неисполнении рассматриваемой обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле-продаже (ст. 475 ГК).

8. Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК). В случае если вещь ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта, возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках — расторжения договора и возврата денежной суммы. Требовать замены товара ненадлежащего качества покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

9. Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами ГК о продаже недвижимости не предусмотрены. Поэтому в соответствующих случаях применяются общие положения о купле-продаже.

§ 7. Особенности договора продажи предприятия

1. Договор продажи предприятия представляет собой соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК).

Договор продажи предприятия — это договор о передаче в собственность; двусторонне обязывающий; консенсуальный; возмездный.

2. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора продажи предприятия, осуществляется нормами § 8 гл. 30 ГК. Правила, предусмотренные для продажи недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК).

3. Предметом договора продажи предприятия является предприятие — имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК). Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. По общему правилу в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, сооружения и т.д., права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. По договору не могут быть переданы права и обязанности хотя и входящие в состав предприятия, но которые продавец не вправе передавать другим лицам (например, права, возникающие из лицензии на занятие определенным видом деятельности).

4. Сторонами договора продажи предприятия по общему правилу могут быть обладающие необходимым объемом сделкоспособности субъекты предпринимательской деятельности, поскольку цель использования предприятия особая — предпринимательская.

5. Форма и особенности заключения. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 560 ГК). К договору должны быть приложены следующие документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК). В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на предприятие по договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 564 ГК).

6. К существенным условиям данного договора относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимость, подлежащую передаче покупателю, т.е. состав предприятия (ст. 554 ГК). Состав определяется в договоре на основе полной инвентаризации. Кроме того, для договора продажи предприятия существенным условием является условие о цене (ст. 555 ГК).

Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости

Ильченко Анна Леонидовна, аспирант кафедры предпринимательского права МГУ им. М.В. Ломоносова, государственный регистратор прав, начальник судебного отдела Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории г. Москвы.

Статья Г. Лобанова Парадокс регистрации» включена в информационный банк.

В журнале «Юрист» за 2004 год (N 2) была опубликована статья Г.А. Лобанова «Парадокс регистрации», где автор затронул актуальную на сегодняшний день проблему обеспечения прав добросовестных участников гражданского оборота при совершении сделок купли-продажи недвижимого имущества. Суть проблемы заключается в том, что в случаях, когда договором предусмотрена оплата после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, недобросовестный покупатель может не исполнить свое обязательство по оплате, что повлечет ущерб продавцу.

Действительно, проблема неисполнения (ненадлежащего исполнения) сделок купли-продажи недвижимости со стороны покупателя в части оплаты продавцу стоимости приобретаемого недвижимого имущества существует. Между тем действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного продавца на рынке недвижимости, которые могут использоваться продавцом при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества. Для выявления этих средств рассмотрим правовую природу сделок купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». Для договоров продажи недвижимости законодатель устанавливает специальный перечень объектов продажи — земельные участки, здания, сооружения, квартиры или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Так, из договора купли-продажи недвижимости в общих чертах возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю и обязательство покупателя принять и оплатить стоимость имущества, установленную договором. Таким образом, по договору купли-продажи возникает двустороннее обязательство: обе стороны выступают в качестве должника в одном обязательстве и одновременно являются кредитором по другому (п. 2 ст. 308 ГК РФ).

Совершение должником и кредитором действий, составляющих содержание их прав и обязанностей, означает исполнение обязательства. Законные сделки по общему правилу совершаются с целью достижения результата, на который направлена сделка, путем исполнения ее сторонами возникающих из сделки обязательств. Отсюда в ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязанность исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости (как и из любого другого договора), возникает с момента заключения договора — когда договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Момент заключения договора продажи недвижимости связан с моментом его подписания обеими сторонами (в виде единого документа — ст. 550 ГК РФ) — по общему правилу или с иным моментом — для отдельных видов недвижимости. Так, моментом заключения договора купли-продажи недвижимости, подлежащего государственной регистрации, является момент такой регистрации договора (сегодня государственная регистрация предусмотрена для договоров купли-продажи жилых объектов (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи недвижимости относится к консенсуальным договорам, которые вступают в силу с момента достижения сторонами согласия (в отличие от реальных договоров, которые признаются заключенными с момента, когда на основе соглашения осуществлена передача стороной контрагенту определенного имущества) .

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — М.: Издательство «Статут», 2001 (издание 3-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 1999. 8488 с. С. 384.

Специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, еще и передачу «юридическую» — совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает в том числе обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права.

Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности на вещь у покупателя. Между тем, поскольку договор купли-продажи является по своей сути возмездной сделкой (возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей — п. 1 ст. 423 ГК РФ), исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи — предусмотренной договором денежной суммы (цена является существенным условием договора продажи недвижимости — п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Это интересно:  Договор купли продажи компании в зарубежном праве

Вообще оплату цены, установленной соглашением сторон, законодатель непосредственно относит к исполнению договора (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В то же время законодатель отграничивает данное понятие от таких понятий, как переход права собственности (государственная регистрация перехода права собственности) и передача недвижимости (п. 2 ст. 551, ст. 556 ГК РФ). Отсюда следует, что государственная регистрация перехода права собственности напрямую не связана с исполнением покупателем обязанности по оплате по договору. Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, — с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, стороны вправе в своем договоре установить специальные сроки для выполнения каждого из вытекающих из договора обязательств в отдельности (имеются в виду обязательства по передаче вещи, по государственной регистрации перехода права собственности и по оплате) либо руководствоваться общими нормами законодательства, регулирующими данные вопросы. В данном случае речь идет о сроке исполнения обязательства. В силу норм ст. 314 ГК РФ обязательство само может предусматривать срок его исполнения (в том числе срок может быть определен моментом востребования), а если такой срок не предусмотрен — обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения. Следовательно, если договором не установлено, что исполнение обязательства сторон по государственной регистрации перехода права собственности должно быть произведено только после исполнения покупателем обязательства по внесению продавцу оплаты по договору в полном объеме, стороны вправе осуществить государственную регистрацию (совершить все необходимые действия, направленные на регистрацию) до наступления момента полной оплаты по договору. Кроме того, при наличии волеизъявления на регистрацию от обеих сторон договора (как того требует по общему правилу п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от 21.07.1997) регистрация может быть произведена и без учета подобного положения в договоре.

Что касается оплаты по договору купли-продажи, то надлежащее исполнение продавцом своих обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, не только не лишает, но и в еще большей степени предоставляет продавцу право требовать от покупателя надлежащего исполнения договора с его стороны, включая оплату по договору. Ведь при нормальном гражданском обороте только надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору влечет прекращение этих обязательств, а значит, и договора в целом (п. 1 ст. 408, п. 3 ст. 425 ГК РФ). До того же, пока покупатель не произвел оплату по договору, обязательство по оплате не может считаться прекращенным (здесь не имеются в виду случаи, когда обязательство прекращается по другим основаниям, предусмотренным законом, отличным от надлежащего исполнения), и договор признается действующим.

Для обеспечения надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате товара и для защиты прав продавца законодатель предусмотрел специальные правовые средства. Одним из таких средств является так называемый залог в силу закона, который возникает при приобретении покупателем по договору купли-продажи товара в кредит или в рассрочку. Так, продажей товара в кредит признается продажа товара по договору купли-продажи, которым предусмотрена оплата через определенное время после передачи товара покупателю (причем договором может быть предусмотрен специальный срок оплаты, а если такой срок не установлен договором, будет действовать общий срок, предусмотренный ст. 314 ГК РФ). При продаже товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК). Данная норма применяется и к продаже товара в рассрочку, когда договором купли-продажи предусмотрено специальное условие о рассрочке платежа, содержащее обязательное указание в том числе на порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).

Положения о залоге в силу закона в полной мере применяются и к продаже недвижимости. Если из договора следует, что объект недвижимости продан в кредит либо с условием о рассрочке платежа, при государственной регистрации перехода права собственности учреждение юстиции, осуществляющее такую регистрацию, обязано внести в Единый государственный реестр прав наряду с записью о переходе права собственности от продавца к покупателю запись об ипотеке в силу закона. Порядок государственной регистрации такой ипотеки сегодня установлен Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (в ред. Федерального закона от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, далее — Закон об ипотеке). Так, регистрация ипотеки в силу закона осуществляется учреждением юстиции одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, без предоставления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Изложенное позволяет сделать вывод о сложности применения норм, касающихся залога в силу закона, к продаже недвижимости, поскольку в каждом конкретном случае при государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи учреждение юстиции сопоставляет срок и факт оплаты с моментом передачи вещи покупателю, а из договора это не всегда четко прослеживается. Кроме того, не всегда ясно, как толковать положения договора, устанавливающие срок оплаты «в течение» определенного периода времени. Это может означать оплату как в момент передачи или сразу после передачи, так и позже. В то же время, если договор не содержит конкретного порядка, срока и размера платежей, это нельзя считать рассрочкой платежа. Аналогично при определении того, что является продажей в кредит, не всегда ясно, является ли таковой продажа при предусмотренной договором оплате через незначительный срок (несколько дней) либо когда срок оплаты не установлен вообще. Если обратиться к нормам главы 42 ГК «Заем и кредит», то согласно ст. 810 ГК (которая применяется к кредитным отношениям) в случаях, когда срок договором не установлен или определен моментом востребования, сумма (займа) должна быть возвращена в течение тридцати дней со дня предъявления требования об этом, если иное не предусмотрено договором. Отсюда можно сделать вывод, что во всех случаях, когда оплата по договору продажи недвижимости предусмотрена после передачи вещи либо срок оплаты не установлен или определен моментом востребования, а передача уже произошла (при отсутствии сведений о произведенной оплате), возникает залог в силу закона, и учреждение юстиции должно производить его государственную регистрацию (то есть сомнения относительно возникновения такого залога должны толковаться в пользу его возникновения, так как в противном случае могут быть нарушены права продавца). При этом более целесообразно было бы применительно к недвижимости передачу, предусмотренную п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК, толковать как передачу не только фактическую, но и юридическую — в собственность покупателя, то есть в том числе государственную регистрацию права собственности покупателя. Но подобное толкование не допускает п. 2 ст. 488 ГК, согласно которому в случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила встречного исполнения обязательств (ст. 328 ГК). Речь идет о том, что при непредоставлении продавцом вещи покупателю последний вправе приостановить исполнение обязательства по оплате, а следовательно, и залог в силу закона не возникает до передачи вещи. В данном случае понятие «передача вещи» может быть только однозначным, как это предусматривает закон, и для иного толкования необходимо внесение в него соответствующих изменений.

Законодательством также предусмотрены специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем своевременной оплаты товара. Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в соответствии с условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК).

Это интересно:  Договор уступки прав по договору об ипотеке

Кроме того, при неисполнении покупателем обязательства по оплате товара, предусмотренного договором, продавец может использовать общие средства защиты, предоставленные ему законодательством как кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своего обязательства. Речь идет об общих основаниях изменения и расторжения договора в случае нарушения договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д. (глава 29 ГК), а также об использовании механизма ответственности должника за нарушение обязательства (глава 25 ГК).

Таким образом, наличие волеизъявления продавца на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости к покупателю в виде заявления на регистрацию (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации при регистрации прав по сделкам требует подачу на регистрацию заявления от обеих сторон сделки) для регистрирующего органа должно означать, что покупатель надлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате и оснований для отказа в регистрации права собственности покупателя не имеется (при отсутствии иных оснований для отказа, не связанных с рассматриваемой проблемой). В противном случае при неисполнении или ненадлежащем исполнении покупателем обязательства по оплате товара можно порекомендовать продавцу воспользоваться предоставленным ему законом правом отказаться от исполнения договора (то есть, в частности, не подавать заявления и документов на регистрацию) — это является одним из вариантов поведения продавца, предусмотренных п. 4 ст. 486 ГК.

Наряду с изложенным закон содержит еще одно интересное средство защиты прав продавца при продаже товара покупателю, когда договор допускает оплату товара после приобретения покупателем права собственности на него. Согласно ст. 491 ГК РФ возможно сохранение права собственности на объект продажи за продавцом до оплаты товара. Так, если договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Думается, что данные нормы не исключают их прямое применение к продаже недвижимости, в связи с чем стороны в договоре купли-продажи могут установить соответствующие положения, предусматривающие сохранение за продавцом права собственности на объект недвижимости до его оплаты, что послужит дополнительным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю (наряду с сохраняющейся возможностью со стороны продавца не представлять на регистрацию заявление и иные необходимые документы). При действии сторон договора на основе принципов разумности и добросовестности, как того требует ст. 10 ГК, продавец будет в полной мере защищен от нарушения его прав со стороны покупателя путем неисполнения обязательства по оплате товара.

Таким образом, во избежание ситуаций, когда право собственности покупателя по договору купли-продажи недвижимости с отсроченной оплатой будет зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (оспорить данное право можно будет только в судебном порядке согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации), а оплата впоследствии не произведена и нарушены права продавца, рекомендуется продавцу при заключении договора квалифицированно использовать те средства защиты своего права, которые предоставлены ему законодательством, путем включения соответствующих положений в договор.

2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

Содержанием договора купли-продажи недвижимости являются права и обязанности сторон такого договора.

По договору купли-продажи недвижимости. Главной обязанностью продавца является передача недвижимой собственности покупателю. Эта обязанность общая абсолютно для всех договоров купли продажи-недвижимости. Для покупателя имущества по договору купли продажи недвижимости на недвижимую собственность возникает с момента регистрации перехода право собственности, которое может совпадать , а может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества. Таким образом, в договоре купли — продажи недвижимости следует довольно четко отличать переход права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества актом передачи.

Нужно отметить тот факт, что главной обязанностью продавца по большей части рассматривать как ответственность покупателя, передать право собственности на проданную недвижимое имущество, и ввести его во владение недвижимостью.[52, c. 430]

Необходимо иметь в виду, что подписание договора купли — продажи недвижимости — это недостаточное основание для государственной регистрации прав. Было бы справедливо, чтобы рассмотреть законодательный подход, как минимум спорным. В качестве общего правила, согласно с которым основание возникновения права собственности у покупателя вещи возникает с момента ее передачи покупателю в соответствии с пунктом 1 статьи 223 ГК РФ. Итак следует подчеркнуть то, что нынешнее законодательная логика призывает к тому что бы передача недвижимого имущества осуществлялась с целью исполнения обязательств по договору продажи недвижимости. Государственная регистрация прав собственности, происходить основываясь на заключенном договоре купли-продажи недвижимости между сторонами. Помимо этого, правовая значимость передаваемой вещи должна быть, и в тех случаях когда столкновения между базовыми претензиями приобретателей по своим требованиям в различных договорах купли — продажи недвижимой собственности, заключенным с одним поставщиком, предпочтение следует отдавать человеку, которому имущество передано (собственность) продавца.[53, c. 18]

От сюда следует что передача недвижимого имущества для исполнения обязательств, происходящих из договора купли — продажи недвижимой собственности необходимо иметь правовое значение — это основа для государственной регистрации отчужденного имущества.

После того как как покупатель обретает статус полноценного владельца на недвижимое имущество, у него появляются конкретные права и обязанности. Во первых, появляется возможность использовать собственные способы защиты интересов на недвижимую собственность. Вместе с тем, после момента перехода недвижимой собственности связано с ним бремя содержания имуществ а. Данное имеет значение для выявления риска случайной гибели имущества в момент его передачи. Между тем, сторонами в договоре могут быть определены условия риска случайной гибели недвижимой имущества.

В таких случаях как, если вдруг одна сторона не желает подписывать акт передачи имущества, то это можно считать как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества, а если покупатель то принять имущество.

Когда сторонами исполняется договор продажи недвижимости, пока имеется зарегистрированное право собственности на имущество у продавца, правовые отношения между третьим лицом не изменяется. Продавец по прежнему остается владельцем недвижимого имущества до тех пор пока не состоится государственная регистрация перехода права собственности к покупателю. Данное значит то, что он несет все риски и бремя содержания недвижимого имущества. Кроме того ему так же принадлежит вся прибыль и доходы которая приносит имущество.

Передаточный акт по договору купли — продажи недвижимого имущества не рассматривается как дополнение или уточнение договора. В случае Если сторонами, указано, что в связи с отсутствием передаточного акта недвижимости к договору купли – продажи недвижимости, то это не послужит как основание освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение такого договора.[46, c. 345]

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», на основании судебной практической деятельности демонстрирует, как неисполнение обязанности покупателем по оплате недвижимости по договору купли-продажи, может оказаться основанием для прекращения действия договора.

Комитет по управлению имуществом продал Публичное Товарищество с ограниченной ответственностью недвижимого имущества. Условия контракта предусматривали обязанность покупателя заплатить стоимость имущества к продавца, а продавец обязывается передать ее после оплаты покупателю. Обязательства по платежам были не выполнены покупателем, поэтому комитет направил иск в суд о прекращение договора . То что относится к правам сторон по договору да это то что они так же соответствуют обязательствам сторон. Тот кто покупает может потребовать передать недвижимое имущество. Тот кто продает может требовать платы в размере установленной суммы передаваемого имущества. Что та что другая сторона в правоотношениях по договору, обладают правом требования друг от друга обязательной государственной регистрации права собственности..[44, c. 23]

Итак, согласно подписанному договору продажи недвижимости Продавец вправе требовать с покупателя оплатить определенную денежную сумму (установленную цену) предмета договора недвижимости, А продавец должен совершить следующую последовательность действий:

1) продавец передает покупателю собственность на основании передаточного акта имущественного или другого документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)

2) продавец не должен отказываться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора купли — продажи недвижимого имущества, если предметом договора купли — продажи недвижимого имущества является недвижимое имущество жилого назначения (пункт 3 статьи. 551, пункт 2 статьи . 559 ГК РФ);

Это интересно:  Авторский надзор дизайнера договор

3) продавец должен возместить покупателю ущерб, вызванный задержкой государственной регистрации (п. 3 ст 551 ГК РФ).;

4) продавец не должен уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (пункт. 1 ст. 556 ГК РФ).

покупатель имеет право на:

1) когда передача недвижимости продавцом не соответствует договору продажи недвижимости по качеству, может по своему усмотрению потребовать от продавца следующее — пропорционального снижения стоимости, бесплатного устранения недостатков недвижимого имущества, компенсацию за свои расходы (статья 557, пункт 1 ст. 475 ГК РФ.);

2) если значительно нарушены требования по качеству недвижимого имущества, может отказаться от договора купли — продажи недвижимого имущества и требовать возвращения той суммы которая была уплачена в пользу имущества.

3) если продавец отказывается от государственной регистрации перехода права собственности, от государственной регистрации договора купли продажи недвижимости, имеет право в порядке судопроизводства предъявить исковые требования по возмещению убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже ущерб не освобождает сторон от обязанности по государственной регистрации договора купли — продажи недвижимого имущества.[42, c. 15]

Равным образом, покупатель выполняет следующие:

1) покупатель в обязательном порядке оплачивает обговоренную сумму денежных средств (установленную цену) недвижимого имущества, в срок, указанный в договоре;

2) покупатель обязан не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора купли -продажи недвижимого имущества;

3) покупатель обязан не уклоняться от подписания передаточного акта по договору купли -продажи недвижимого имущества (или другой документ о передаче недвижимости).

4) покупатель обязан возмещать Продавцу убытки, связанные с задержкой в государственной регистрации договора купли — продажи недвижимого имущества (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем исполняются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязанность продавца по передаче недвижимости считается выполненной тогда когда продавец вручит имущество покупателю т после подписания участниками надлежащего документа о передаче, если другое не предусмотрено законодательством или договором ..

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится полноценным собственником недвижимости.[39, c. 54]

Также нужно придать значение праву покупателя земли при продаже недвижимости. Покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащего продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования землей, занятые под постройки, сооружения, строительство и необходимых для их использования, на праве аренды, независимо имеет значения, выданные в установленном порядке, является ли договор аренды между покупателем и собственником земли.

Выводы по главе 2

1. Государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору купли продажи, а не договор купли — продажи недвижимого имущества, (ст. 551 ГК). После подписания договора купли-продажи недвижимости, договор вступает в действие для сторон. Значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю состоит в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

2. Дополнительные требования, нацеленные на защиту проживающих граждан в жилых помещениях, выражены для продажи жилья (статье. 558 ГК РФ). Существенным условием договора купли — продажи жилого дома (его доли) или квартиры, где проживают лица, сохраняющие право пользования с жилым помещением после приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием на их права в пользование продаваемым жилым помещением. В случае несоблюдении такого условия договор купли — продажи недвижимого имущества считается незаключенным

3. Предметом договора купли — продажи недвижимого имущества включает в себе два рода объектов: продаваемое недвижимое имущество; действия продавца и покупателя по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода(право на земельный участок).

LawResponse

Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. В пункте 1 ст. 454 ГК содержание договора купли-продажи недвижимости раскрывается через обязанности сторон. Рассмотрим их более подробно.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих данный объект.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Помимо прочего, специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, еще и передачу «юридическую» — совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает, в том числе, обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права. Вместе с тем, некоторыми исследователями указывается на то обстоятельство, что в ГК не содержится прямой нормы, предусматривающей обязанность продавца недвижимого имущества принять меры по регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. На наш взгляд, данное положение не верно, поскольку обязанность продавца и покупателя по осуществлению действий, связанных с регистрацией перехода прав собственности на предмет договора явствует из расширительного толкования п. 3 ст. 551 ГК.

Также в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.

Статья написана по материалам сайтов: wiselawyer.ru, studfiles.net, www.lawresponse.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector