+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Права арендатора по договору аренды предприятия

Договор аренды предприятия — арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав имущества предприятия, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.

Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование аренды предприятий. Как известно, в ГК РФ под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие его продукцию.

В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде. Сдача в аренду действующего предприятия предполагает передачу арендатору не только имущества, но и переход к нему прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.

По договору аренды предприятия в целом, как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение и пользование.

В составе предприятия арендатору передаются по договору земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.д. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными ресурсами, иные имущественные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него все долги, относящиеся к данному предприятию.

Исключение составляют права арендодателя полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу, такие права не могут быть переданы без специального на то указания закона или иного нормативно-правового акта.

По форме договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами.

Всякий договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет признание договора недействительным.

В связи с переводом на арендатора долгов по обязательствам арендодателя ГК РФ проявляет своеобразную заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам. Обязанностью арендодателя является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. Кредиторы, получившие уведомление, но не давшие своего согласия по поводу перевода долга на арендатора, так и не получившие уведомления. Вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. Кредиторы, получившие уведомления могут предъявить свои права требования в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, а не получившие — в течение года со дня, когда они узнали или должны были узнать о передаче предприятия в аренду.

Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором. Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение платежей, но и поддержания предприятия в надлежащем состоянии, проведения как текущего, так и капитального ремонта. Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует также согласия арендодателя передача этих ценностей в субаренду или передача арендатором в отношении их прав и обязанностей другому лицу.

Что касается действий направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятием путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции и т.п., арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Возврат арендованного предприятия в связи прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и подачи его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

Договор аренды предприятия

Предметом любого договора является то, в отношении чего складывается взаимодействие сторон договора.

Предметом договора аренды предприятия является имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

Договором аренды предприятия признается соглашение, по которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, т.е. предприятие.

В состав имущественного комплекса передаваемого арендатору по договору аренды предприятия входят:

  • — земельные участки,
  • — здания,
  • — сооружения,
  • — оборудование,
  • — запасы сырья,
  • — топлива,
  • — материалы и иные основные и оборотные средства предприятия,
  • — права пользования землей, водными объектами и иными природными ресурсами,
  • — права требования,
  • — долги, относящиеся к предприятию,
  • — права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (например: фирменное наименование, товарный знак, доменное имя и др.) и другие исключительные права .

Важно: лицензии на осуществление определенных видов деятельности, имеющиеся у арендодателя, не подлежат передаче арендатору, за исключением случаев прямо оговоренных в законе.

В связи с чем, если по договору аренды предприятия арендодателем были переданы обязательства, которые не могут быть исполнены арендатором без получения лицензии, то такие обязательства перед своими кредиторами обязан исполнять арендодатель.

Пользование имуществом арендованного предприятия

Арендатор вправе без согласия арендодателя производить с материальными ценностями, входящими в состав предприятия (кроме земли и других природных ресурсов), любые действия коммерческого характера, направленные на извлечение прибыли и увеличение стоимости самого предприятия, как имущественного комплекса. Например: продавать или обменивать материальные ценности; сдавать в субаренду, расширять или реконструировать имущественный комплекс и т.д.

При этом такие действия арендатора не должны приводить к уменьшению стоимости предприятия и нарушать условия договора аренды предприятия.

Важно: стороны договора аренды предприятия могут ограничить или исключить данное право арендатора.

Права кредиторов

Особое внимание в правовом регулировании договора аренды предприятия уделено правам кредиторов, перед которыми у предприятия имеются долги.

Это интересно:  Договор дарения квартиры плюсы и минусы

Так, статья 657 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя письменно уведомить своих кредиторов о предстоящей аренде еще до заключения договора аренды предприятия.

Связано это, прежде всего с тем, что согласно общим требованиям действующего законодательства, перевод долга возможен только с согласия кредитора, в противном случае он является ничтожным.

Срок направления арендодателем в адрес кредиторов уведомления законодателем не предусмотрен, в связи с чем такое уведомление должно быть направлено как можно раньше до даты заключения договора аренды предприятия. Срок направление такого уведомления должен обеспечить кредиторам реальную временную возможность выразить свое согласие или иным образом отреагировать на предстоящий договор арены предприятия.

При этом чтобы сократить время ожидания ответа кредитора, в уведомлении арендодателя желательно указать конкретный срок, в течение которого кредитору необходимо ответить. Такой срок также должен быть разумным.

Кредитор, который был уведомлен арендодателем, но не согласен на передачу предприятия с долгами в аренду, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления от арендодателя требовать прекращения договора иди досрочного погашения долга и возмещения причиненных ему убытков. Для реализации данного права кредитору необходимо направить в адрес арендодателя свое несогласие с предстоящей арендой предприятия или не направлять никакого ответа вовсе.

Кредитор, который не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду, может предъявить требования о прекращении договора или досрочном погашении долга в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.

Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по всех долгам предприятия, которые были переведены на арендатора (переданы по договору аренды) без согласия кредитора.

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится арендуемое предприятие. В противном случае договор считается недействительным. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.

Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору при заключении договора аренды осуществляется по передаточному акту. Арендодатель обязан подготовить предприятие к фактической передаче, составить передаточный акт и нести расходы, связанные с передачей имущества, если эта обязанность не отнесена на арендатора договором аренды.

Права и обязанности арендатора

Арендатор предприятия обязан:

  • 1. Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
  • 2. Оплачивать платежи по страхованию арендованного имущества.
  • 3. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор вправе:

  • Возместить свои расходы на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если в договоре не предусмотрено иное.

Важно: арендодатель может быть освобожден судом от возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия на любом основании, возврат всего имущественного комплекса (предприятия) должен осуществляться с соблюдением правил о лицензировании (ст. 656 ГК РФ), а также прав кредиторов и всех процедур по их уведомлению о предстоящей передаче арендованного предприятия арендодателю (ст. 657 ГК РФ).

Если договором аренды предприятия не предусмотрено иное, то подготовка предприятия, составление передаточного акта и несение расходов, связанных с передачей имущества, является обязанностью арендатора.

Ключевые слова: договор, аренда, предприятие, адвокат

Элементы договора аренды предприятия

Предмет договора

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Также по договору передаются права пользования землей, водой другими природными ресурсами.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору передаются также права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные права. Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Однако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Согласно ст. 658 ГК договор аренды предприятия заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность: он считается ничтожным и его исполнение не допускается. Предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, поэтому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 650 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

При прекращении договора предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту. В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.

По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Это интересно:  Договор дарения римское право

К правам арендатора относится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. Также в соответствии со ст. 662 ГК арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности.

Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора, однако договором может быть установлено иное (т. е. арендодатель может взять на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК).

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные отношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.

Установленные ГК правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 662 ГК). По общему правилу, записанному в ст. 167 ГК, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах.

В договоре аренды предприятия необходимо определить размер арендной платы и периодичность внесения арендных платежей. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного расторжения договора перечислены в ГК и распространяются на все виды арендных сделок. В то же время в договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия. В тексте договора стороны могут также предусмотреть имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Предметом договора аренды предприятия является предприятие, вместе с хозяйственными постройками, технологией производства, оборудованием и т.д.

Договор аренды предприятия невозможно заключить не определив его содержания, предмета и формы.

Договор аренды предприятия.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имущества, в том числе землей и иными природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законодательством (п.1 ст.627 ГК).

Стороны по договору аренды предприятия — арендодатель и арендатор. В законодательстве не указано, какой формы собственности могут передаваться предприятия в аренду. Следовательно, это могут быть предприятия любой формы собственности: частной, государственной и др.

Предметом договора аренды служит предприятие как имущественный комплекс, включающий в себя основные и оборотные средства, право пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Предприятие как имущественный комплекс передается для осуществления предпринимательской деятельности, что не снимает и возможности продолжения его прежней хозяйственной и коммерческой деятельности.

Из определения рассматриваемого договора следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.

Оборотные средства, включающие запасы сырья, топлива, материалов и др., передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.

Арендодатель вправе передать арендатору права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием. Разумеется, если арендодатель такими правами располагал. Если же права владения и пользования имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, находились в собственности других лиц, то передача прав владения и пользования на эти объекты производится в порядке, предусмотренном законодательством.

Арендатор может получить по договору аренды предприятия и исключительные права, т.е. права на обозначения (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания), индивидуализирующие деятельность предприятия.

Закон предоставляет право арендодателю уступать арендатору права требования, которые имелись у предприятия на основании, к примеру, заключенных договоров, а также перевести на арендатора долги, числящиеся за предприятием.

Предоставляя широкий круг прав по договору аренды предприятия, законодатель в то же время указывает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законодательством. При передаче по договору предприятия обязательств, исполнение которых невозможно из-за отсутствия у арендатора разрешения (лицензии), ответственным за их исполнение остается арендодатель (п.2 ст.627 ГК).

Цель данного договора — передача арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование предприятия как имущественного комплекса со всеми возникающими отношениями, регулируемыми договором аренды предприятия. Арендодатель здесь не сохраняет владение предметом договора.

Это интересно:  Договор факторинга права и обязанности сторон

Срок и цена договора аренды предприятия устанавливаются соглашением сторон, и при их выработке необходимо руководствоваться общими правилами договора аренды. При отсутствии цены в договоре договор считается не заключенным.

Форма договора аренды предприятия письменная, которая заключается в составлении одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной и иной связи, позволяющей, как следует из п.2 ст.404 ГК, достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая важность объекта передачи, его высокую стоимость, закон требует соблюдения указанной формы договора. Несоблюдение этих требований влечет его недействительность.

Поскольку допускается возможность перевода имеющихся долгов у арендодателя на арендатора, законодательством предусмотрена защита интересов кредиторов. Об этом сказано в ст.628 ГК. Из нее следует, что арендодатель обязан письменно уведомить о передаче предприятия в аренду кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия до его передачи арендатору.

В свою очередь, кредитор также письменно уведомляет о своем согласии на перевод долга. Если кредитор, получивший уведомление о передаче предприятия в аренду, не сообщит письменно о своем согласии на перевод долга, ему предоставляется право в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Пропуск этого срока влечет и прекращение права требования, т.е. что по существу означает получение согласия на перевод долга.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду может предъявить иск с требованиями о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в течение года с момента передачи предприятия в аренду.

Закон возлагает на арендодателя и арендатора солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Права и обязанности сторон заключаются в исполнении условий, оговоренных в договоре.

Арендодатель обязан передать предприятие арендатору в состоянии, указанном в договоре, по передаточному акту.

Передаточный акт включает все те объекты, которые входят в состав предприятия, их стоимость, износ и т.д.

Закон возлагает подготовку предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта на арендодателя. При этом, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, все это осуществляется за его счет.

Поскольку арендатору предоставлено право производить улучшения арендованного имущества, закон обязывает арендодателя возместить ему стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества. Однако такая обязанность арендодателя возникает в том случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя и иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Наряду с изложенным, в законе сказано о том, что арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Несоразмерность в данном случае означает, что рост качества и (или) эксплуатационных свойств не соответствует произведенным вложениям и он мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается возместить.

Нарушение принципа добросовестности свидетельствует о том, что улучшения производились с целью не повышения качества арендованного объекта (имущества), а возмещения стоимости понесенных на какие-то выгоды арендатора затрат.

Применительно к принципу разумности нарушение его означает, что при осуществлении улучшений арендатор не проявил ту степень заботливости и заинтересованности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота.

Арендатор обязан своевременно вносить платежи и в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

Если иное не установлено договором, на арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия. Он также обязан производить уплату платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. При осуществлении указанных сделок с согласия арендатора не допускается уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприятия (ч.1 ст.631 ГК).

Указанный порядок, как отмечено в ч.1 ст.631 ГК, не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Что касается внесения изменений в состав арендованного имущественного комплекса, проведения его реконструкции, расширения технического перевооружения, увеличивающего его стоимость, то арендатор вправе производить это без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ч.2 ст.631 ГК).

Изложенные в ст.631 ГК нормы носят диспозитивный характер и могут быть изменены соглашением сторон.

Прекращается договор аренды предприятия надлежащим исполнением, соглашением сторон, а также досрочно по требованию одной из сторон в соответствии с действующим законодательством.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением предъявляемых требований. Однако подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст.635 ГК).

Статья написана по материалам сайтов: www.advocatoff.ru, studbooks.net, helpiks.org.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector