+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Покупка квартиры по договору дарения подводные камни

Любые сделки, связанные с продажей недвижимости подлежат обязательной регистрации и облагаются налогами на прибыль. Чем больше стоимость продаваемого имущества, тем большую сумму придётся заплатить продавцу в государственный бюджет. Вполне понятно, что далеко не каждому человеку хочется расставаться с весьма внушительной суммой. Кроме того, при попытке продажи квартиры или комнаты может возникнуть ряд других трудностей.

Выходом из данной ситуации, в ряде случаев, является покупка недвижимости по договору дарения. Это позволяет легальным способом обойти ряд положений российского налогового и гражданского законодательств. Однако, такой способ приобретения недвижимого имущества имеет свои плюсы и минусы. Постараемся подробнее разобраться со всеми нюансами договора дарения.

«Дарение» как юридическое понятие

Как уже понятно из названия, дарение подразумевает безвозмездную передачу одним лицом некоего имущества другому лицу. Безвозмездность здесь следует понимать как отсутствие каких-либо ответных действий со стороны одариваемого человека имущественного или финансового характера. То есть, получатель дара не обязан, а в ряде случаев не имеет права передавать дарителю в «знак благодарности» своё имущество или деньги.

В этом заключается основное различие между договорами дарения и купли/продажи. Все нюансы заключения подобных сделок даны в Гражданском законодательстве РФ. Согласно налоговым законам страны любая возмездная сделка, то есть подразумевающая получение прибыли, облагается подоходным налогом. Не составляет исключение продажа недвижимого имущества – продавец обязан уплатить в бюджет НДФЛ в размере 13%. Данный налог уплачивается и при дарении одним человеком недвижимости другому. Но выплаты можно избежать, если имущество передаётся в дар близкому родственнику.

Законодательство относит к близким родственникам таких лиц:

  • Детей и их родителей, усыновлённых детей и их усыновителей. Лишаются статуса близких родственников биологические мать и отец в случае лишения их родительских прав.
  • Состоящие в законном браке люди. Если же мужчина и женщина де-факто проживают вместе и ведут совместное хозяйство, но не расписаны, то факт их близкого родства можно официально признать только с помощью судебного постановления.
  • Дети одних родителей – братья и сёстры. Даже в случае, если у них общие только мать или отец, с юридической точки зрения они всё равно считаются состоящими в близкородственных связях. Исключение составляют сводные братья и сёстры, не находящиеся в биологическом родстве.

Соответственно, если родственники, по закону считающиеся «близкими», желают заключить между собой сделку купли/продажи недвижимого имущества, лучше всего это сделать в виде покупки недвижимости по договору дарения. В этой ситуации можно будет сэкономить 13% от суммы сделки на неуплате налогового сбора. К сожалению, подобное невозможно при дарении недвижимости постороннему лицу. Разница состоит лишь в том, что при продаже налог выплачивает продавец, а при дарении – одариваемый человек. Дарственная должна в обязательном порядке заверяться нотариусом. Для заключения договора потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие документы, подтверждающие законность владения дарителем недвижимостью.
  • Согласие супруга/супруги на дарение, если имущество является совместной собственностью.
  • Документы на жильё из бюро техинвентаризации.
  • Выписку из жилищного управления о проживающих в квартире лицах.
  • При передаче земельного участка – выписку из кадастра.

Дарение при долевой собственности

Другая ситуация, в которой можно использовать дарственный договор – продажа долевой собственности в недвижимости. Например, если частью доли в квартире владеет несовершеннолетнее лицо, то заключить коммерческий договор её продажи, согласно действующему законодательству, невозможно. Тем самым охраняется право ребёнка на жильё, и предотвращается вероятность совершения сделки, в результате которой он может оказаться на улице. Совершить подобную сделку возможно исключительно с разрешения органов опеки, получить которое бывает очень сложно.

Обойти законодательство, в этом случае, и позволяет заключение договора безвозмездной передачи недвижимости третьему лицу. Если этим лицом является близкий родственник, то вдобавок ко всему продавец может сэкономить на уплате налога. Если же покупателем является посторонний человек, потребуется всё же уплатить налоговый сбор, но не нужно будет добиваться разрешения со стороны органов опеки.

При продаже комнаты в коммунальной квартире или земельного участка в дачном (садоводческом) товариществе, продавец должен первоначально известить об этом прочих дольщиков (ГКРФ статья №250). Бывает так, что сделать это невозможно: например, неизвестно место фактического проживания владельцев остальных комнат в коммуналке, или дольщиков ДНТ/СНТ, коих бывает не одна сотня. В этом случае на помощь также придёт договор дарения.

Прочие плюсы

Среди других плюсов покупки недвижимости по договору дарения можно отметить:

  • Сокращённый срок ожидания безналогового периода. Так, если квартира приобретена по возмездному договору, то продать её в дальнейшем без уплаты НДФЛ новый владелец может только через пять лет. Таким образом закон ставит преграду незаконному коммерческому обороту недвижимости путём её постоянной перепродажи. Если же квартира или земля были получены в дар, то продать их без уплаты налогового сбора можно будет уже спустя 3 года (НКРФ статья №217).
  • Возможность расторжения дарственной по инициативе дарителя. ГКРФ в статье №578 допускает возможность отмены дарственной, если одаряемое лицо совершил какое-либо опасное преступление против дарителя или членов его семьи. Как правило, речь идёт о покушении на жизнь и здоровье человека.
  • В договоре дарения квартиры лицо-даритель может прописать пункт, по которому он будет иметь право проживания в ней – либо определённое время, либо пожизненно. Попытка нового владельца выселить дарителя будет расцениваться как нарушение договора, и его аннулирование через суд. При продаже жилья продавец теряет все права на недвижимость, в том числе и право проживания.

Также дарение имеет и свои юридические нюансы:

  • Если недвижимость была передана в дар одним супругом другому, то при разводе на неё не распространяется действие положений о совместно нажитой собственности. Подаренное имущество остаётся в полной личной собственности нового владельца и не подлежит разделу.
  • Не допускается заключение дарственного договора между двумя коммерческими предприятиями, или физическими лицами, имеющими статус ИП. Этим самым государство предотвращает попытки сокрытия или незаконного вывода части имущества предприятия.

Минусы дарения

Дарственная, заключённая в качестве альтернативы возмездному договору, имеет и ряд недостатков. Прежде всего, это возможность оспаривания договора в судебном порядке. Как показывает юридическая практика, оспорить дарственную через суд гораздо легче, нежели купчую. Поводов для этого может быть множество, в основном они те же, что и при оспаривании договора продажи. Но, поскольку де-юре при дарении не задействована финансовая составляющая, судьи гораздо охотнее идут на расторжение подобных договоров. При этом оспорить договор может как сам даритель, так и третьи заинтересованные лица: налоговые органы и прокуратура, родственники дарителя, дольщики коммунальной квартиры или дачного товарищества.

Если говорить о покупке недвижимости по договору дарения, то покупатель идёт на большой риск. После признания дарственной недействительной, фактический покупатель будет обязан вернуть бывшую собственнику «подаренную» недвижимость. Сам же он не сможет потребовать по суду возврата фактически уплаченных за неё денег, поскольку никаких подтверждающих это документов при дарении не составляется. Ведь само понятие «дарения» подразумевает безвозмездную передачу имущества по обоюдному согласию сторон.

Более того, если надзорными органами будет установлено, что сделка дарения производилась как прикрытие покупки недвижимости, обе стороны могут подвергнуться наказанию.

В самом лучшем случае – это признание договора недействительным и назначение штрафа. В худшем – уголовное преследование за попытку незаконного ухода от уплаты налогов. В любом случае, прежде чем идти на такую фиктивную сделку, и «дарителю» и «одариваемому» следует хорошенько взвесить все плюсы и минусы.

Договор дарения

Покупка комнаты в коммунальной квартире по договору дарения подводные камни. Покупка квартиры по договору дарения подводные камни

риски и подводные камни для покупателя

Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества. Ведь если сделка дарения сложно оспорима или расторгаема, то и волноваться у нового приобретателя причин нет.

  • Признание договора недействительным
  • Расторжение сделки дарения между продавцом и предыдущим собственником

Тем не менее это соответствует действительности только в том случае, когда сделка гарантировано проведена по обозначенным законодательством правилам, не нарушает многочисленных требований и даритель впоследствии не изменил своего решения.

Для того, чтобы, покупая квартиру по договору купли-продажи у продавца, новый собственник был уверен в защищённости от притязаний некоторого дарителя, не был признан в какой-то момент недобросовестным покупателем и не лишился купленной недвижимости необходимо в ходе сделки купли-продажи просмотреть риски покупки квартиры по договору дарения, а значит все возможные подводные камни, нарушенные требования законодательства, условия сделки дарения и даже личные взаимоотношения дарителя и одаряемого в течение нескольких лет и семейных ситуаций. Что фактически означает представить и рассмотреть юридические и семейные взаимоотношения продавца с его близкими родственниками, вследствие которых покупатель может быть втянут третьими лицами в судебный.

Признание договора недействительным

Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные. Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства. Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально. Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.

Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:

  • Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
  • Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;

Нарушение условий запрета дарения, установленных ст.575 ГК РФ означает, что:

  1. дарение не могло быть совершено, если право собственности на квартиру принадлежало малолетним гражданам (детям) и недееспособным лицам. Важно, что если сделка с одной из двух или с обоих сторон была совершена представителями по доверенности, то это не изменяет запрета. Соответственно их законные представители также не могли совершить сделку от их лица.
  2. одаряемый, а ныне продавец квартиры, не мог являться на момент совершения сделки дарения работником какой-либо медицинской и образовательной организации, в которой наблюдался/проходил лечение или обучался даритель, а также работником социальной службы, которая оказывала дарителю возмездные или безвозмездные услуги и иных организаций подобного типа в которых даритель зависел от одаряемого или от самой организации.
  3. Получение нынешним продавцом квартиры в связи с тем, что он занимал или замещал государственную, или муниципальную должность, или получил квартиру в дар также в связи с исполнением своих служебных полномочий также является причиной отмены сделки дарения.
  4. Сделка не могла быть совершена между коммерческими организациями, а затем каким-либо образом передана продавцу, который предлагает или продал квартиру по договору купли-продажи;
  5. Доверенность представителя на момент совершения сделки была ничтожна;
  6. Сделка не могла быть совершена под давлением или даритель не мог совершать сделку, находившись, в заблуждении о каких-либо существенных для себя последствиях.

Полный перечень нарушений условий ограничения дарения указан в статье 576 ГК РФ самыми частыми, с точки зрения, судебной практики являются случаи:

  • Когда фактически право собственности у дарителя не было единоличным, а имущество находилось в совместной собственности, однако сделка при отсутствии согласий участников такого совместного владения, вопреки ограничению была совершена и участник долевой собственности узнал об этом спустя какое-то время.
  • Когда подаренное имущество являлось кредитным обязательством дарителя и нарушены интересы третьих лиц, кроме дарителя и одаряемого.

Расторжение сделки дарения между продавцом и предыдущим собственником

Вторая группа ситуаций, которые являются рисками покупки квартиры по договору дарения это ситуации, когда покупатель может быть втянутым в разбирательство между продавцом квартиры и её дарителем в случае, если договор дарения будет расторгнут.

Для покупателя квартиры знать обстоятельства, которые могут возникнуть между дарителем и одаряемым особенно важно. Ведь если условия по признанию недействительности сделки, связаны с формальными основаниями и с личностью дарителя и одаряемого и проверяются органом, осуществляющим государственную регистрацию права собственности, в виде проверки необходимых к предоставлению на регистрацию документов. То расторжение сделки, это и есть те самые подводные камни сделки, потому что зависит расторжение от текста составленного договора и от взаимоотношений одаряемого и дарителя, и воли последнего.

ГК РФ предусматривает четыре основания для расторжения договора дарения дарителем:

  1. Уже зарегистрировав на себя квартиру продавец, то есть одаряемый, совершил покушение на жизнь самого дарителя или его близких родственников или умышленно причинил дарителю какие-либо телесные повреждения.
  2. Одаряемый обращался с подаренным ему имуществом таким образом, что создавал условия его безвозвратной потери, хотя оно при этом представляет для дарителя большую неимущественную ценность.
  3. Если дарственной предусмотрено и закреплено право дарителя вернуть квартиру в единоличную собственность в случае если он переживет одаряемого.
  4. Если после совершения сделки материальное, имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя существенным образом ухудшатся спустя какое-то время, то даритель также имеет право инициировать расторжение договора и вернуть себе подаренную квартиру.

Сомнения при покупке квартиры естественны для любого приобретателя имущества, особенно после прочтения вышеперечисленных рисков и как показано не все они регламентируются соблюдением продавца закона.

В ситуации, когда намерение приобрести недвижимость больше чем обозначенные риски необходимо предпринять все возможные действия для того, чтобы обезопасить себя и совершаемую сделку и минимизировать возможные потери. Для этого существует алгоритм действий перед подписанием договора покупки:

Это интересно:  Лицензионный договор на пользование товарным знаком

1 шаг — при совершении любой сделки (а не только при покупке после дарения) покупатель запрашивает в Росреестре расширенную выписку ЕГРН со списком лиц, ранее являвшихся собственниками.

2 шаг – изучив, полученную информацию из ЕГРН покупатель подробнее расспрашивает продавца о его мотивах расстаться с недвижимостью и возможных намерениях по приобретению новой квартиры.

3 шаг – при наличии разумных мотивов и аргументов продавца, покупатель восстанавливает хронологию действий, связанных получением продавцом дарственной. К таким действиям относятся: взросление лиц, участвующих в сделке, их гибель, признание их недееспособными и о притязания третьих лиц на право собственности продавца.

Важно! Сроки признания сделки недействительной или ничтожной варьируются в пределах от одного года до трёх лет с момента совершения сделки или с момента, когда лицо, права которого нарушены узнает о нарушении своих прав. Что даёт покупателю возможность оценить возможное дальнейшее развитие событий появления таких притязаний или шансы на отрицательный для покупателя исход ситуации.

4 шаг – покупатель требует у продавца информацию по возникшим вопросам, о квартире или сделке. В том числе вплоть до знакомства с дарителем, для того чтобы понять, что с его положением, и не существует ли у него на момент продажи квартиры одаряемым оснований и намерений для отказа от дарения или притязаний к одаряемому.

Важно! Получать такую информацию лучше непосредственно у прошлого собственника квартиры и лучше всего при личной встрече, а не по телефону или любой другой связи.

5 шаг – проанализировав, полученную информацию и к этому моменту с её помощью оценив все риски покупки квартиры по договору дарения ещё раз покупатель переходит к составлению договора покупки с обязательствами и гарантиями продавца вернуть деньги или компенсировать причинённый ущерб покупателю. Доверить договор следует юристам по гражданскому праву.

В ходе рассмотрения рисков покупки квартиры по договору дарения становится видно, насколько покупка жилья после дарения отличается от совершения стандартной сделки покупки, но при соблюдении указанных действий, подкрепления их справками, свидетельствами и запросами в подтверждение, что покупатель приложил усилия чтобы не быть признанным недобросовестным вероятность утраты купленной недвижимости минимальна.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Если квартира была получена в дар

– продолжение:

Если договором-основанием получения права собственности на квартиру служит «дарственная», то это, как правило, не вызывает особого беспокойства у риэлторов. Хотя и здесь есть свои «подводные камни».

Например, если Дарителя признают недееспособным в момент совершения сделки дарения, то такой договор признается судом недействительным.

Правда, риск возможной недееспособности собственника квартиры присущ вообще любой возмездной сделке, за исключением покупки квартиры на «первичке». Поэтому Договор дарения квартиры выглядит на общем фоне других договоров – низкорисковым вариантом.

Кроме того, если мы обнаружили, что Договор дарения квартиры заверен Нотариусом, значит вероятность недееспособности Дарителя крайне низка, т.к. Нотариус выступает, кроме прочего, еще и свидетелем вменяемости сторон сделки.

Теоретически, если Договор дарения был заключен не между родственниками, то есть риск того, что имела место продажа квартиры, «замаскированная» под дарение. Суд может признать такую сделку притворной и, следовательно, недействительной.

Но, во-первых, это довольно сложно доказать, а во-вторых, инициировать оспаривание такой сделки может, по логике, только обманутая сторона. А значит, если прошел разумный срок с момента дарения (скажем, год или два), то претензии «обманутой» стороны маловероятны. А по прошествии трех лет (общий срок исковой давности) – близки к нулю.

Вообще, на практике, сделки дарения очень редко признаются недействительными, и для такой ситуации сложно обеспечить вменяемые доказательства для суда. В нашей практике такого вообще не встречалось.

В некоторых, четко указанных в законе случаях, законодательство позволяет Дарителю отозвать свой дар назад, но такая отмена дарения не влияет на последствия сделки купли-продажи подаренной квартиры. Все претензии и компенсации в этом случае будут происходить между Дарителем и Одаряемым, а Покупатель квартиры к этим разборкам уже не будет иметь отношения.

Но чтобы Покупателю было совсем уже спокойно спать, убедившись в отсутствии даже теоретических оснований для оспаривания сделки дарения, он может связаться (а лучше лично встретиться) с Дарителем, и удостовериться, что тот не имеет к Одаряемому (т.е. к нашему Продавцу) никаких претензий. А заодно и убедиться в адекватности (дееспособности) самого Дарителя, что несложно сделать, просто немного поболтав с ним о жизни. Ведь, недееспособным суд может признать человека только ввиду его явного психического расстройства, а такое состояние видно невооруженным глазом.

Еще один момент, который нам надо проверить перед покупкой квартиры, полученной нашим Продавцом в дар.

Если Даритель и Одаряемый не являются близкими родственниками, то необходимо выяснить, уплатил ли Продавец налог (13%-НДФЛ) на доход, полученный в порядке дарения?

Если уплатил, то он должен предъявить справку из местной налоговой (по адресу нахождения квартиры).

Если Продавец утверждает, что налог он платить не должен, то необходимо предъявить документы, подтверждающие его близкое родство с Дарителем (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении, и т.п.), что действительно освобождает его от уплаты подоходного налога на подаренное имущество.

Как это касается Покупателя? Ведь, неуплаченный налог (если такой есть) останется «висеть» на Продавце как обязанность налогоплательщика? Все так. Но при регистрации уже нашей с ним сделки купли-продажи квартиры, могут возникнуть проблемы. Ведь Росреестр имеет право запрашивать всю необходимую ему информацию об объекте недвижимости по межведомственным запросам, и если регистратор обнаружит, что по продаваемой квартире не уплачен налог НДФЛ, то регистрация может быть приостановлена.

Отдельно следует упомянуть о случае, когда Дарителем выступает юрлицо или индивидуальный предприниматель.

Если при угрозе банкротства юрлицо «сливает свои активы» в частные руки, в т.ч. путем дарения, то по требованию заинтересованных лиц («третьих лиц») такую сделку дарения суд может признать недействительной. Об этом прямо указано в законе.

Поэтому, если мы обнаружили какое-нибудь ООО или ИП в Договоре дарения, то необходимо выяснить текущее состояние этого предприятия, чтобы убедиться, что это была законная сделка, а не «слив активов» перед банкротством.

В этом вопросе нам не помешает дополнительная консультация юриста.

Таким образом, если основанием получения права собственности Продавца на квартиру служит Договор дарения, а Дарителем выступает физлицо – близкий родственник нашего Продавца, то это хороший вариант для покупки, и мы можем вздохнуть спокойно, и перейти к проверке следующих документов.

Не уверен, что все понял?Помощь профильных юристов по недвижимости можно получить — ЗДЕСЬ (по телефону, Skype, WhatsApp, или email).

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Покупка комнаты в коммунальной квартире по договору дарения подводные камни

  1. Дарение
  2. Порядок и условия заключения дарственной на комнату в коммунальной квартире
  3. Нюансы дарения комнаты в коммунальной квартире
  4. Пример по дарению комнаты в коммунальной квартире
  5. Заключение
  6. Наиболее популярный вопрос и ответ на него по дарственной на комнату в коммунальной квартире
  7. Список законов
  8. Образцы заявлений и бланков

Безусловная сделка по передаче какого-либо имущества на безвозмездной основе называется дарением. Она применяется при волеизъявлении одной стороны, желающей предоставить право владения своей недвижимостью другому лицу. При этом дарителем может быть только индивид, не преследующий от сделки коммерческой выгоды, одаряемым – как физическое, так и юридическое лицо. Правопреемник собственности может отказаться от дара в любой момент.

Советы риэлтора

Главная / Что дарить? / Дарение недвижимости / Жилого помещения / Комнаты Одним из отдельных видов жилых помещений является комната. Согласно п. 4 ст. 16 ЖК РФ, комнатой следует считать часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для непосредственного проживания в ней людей. Так, следует различать несколько видов таких помещений — комнаты в квартирах, коммуналках или общежитиях.

К сведению Поскольку комната, как жилое помещение, согласно ст. 15 ЖК, является объектом жилищных прав, она может выступать как самостоятельный объект права собственности. Все остальные помещения (санузел, кухня, подсобки и т.д.) будут в долевой собственности сособственников жилого помещения, например, коммуналки. Выступая самостоятельным объектом права собственности, она может быть подарена по договору дарения. Согласно ст.

Покупка комнаты по договору дарения

Согласно налоговому законодательству, получение комнаты в подарок считается получением дохода, соразмерного рыночной стоимости такой комнаты, на которую начисляется подоходный налог (ст. ст. 40, 208, 217 НК РФ). Согласно ст. 224 НК, размер начисляемого НДФЛ составляет 13% от рыночной стоимости. Оформление договора дарения комнаты При оформлении дарения комнаты стороны сделки должны учитывать все нормативные требования, предъявляемые к ней со стороны законодателя. В частности, важнейшими аспектами действительности дарственной следует считать форму договора и его содержание. Поскольку комната является недвижимостью, которая имеет особые правила гражданского оборота, то к форме договора неприменимы общие правила, установленные ст. 574 ГК.

Риски при покупке комнаты

Распространенным вариантом мошенничества является ситуация, когда продавец берет аванс с нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезает. Чтобы избежать подобного, нужно обязательно заключать договор аванса, который станет основанием для обращения в суд. ✔ Не выписанные жильцы комнаты. Это еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении сделки.

Если на момент подписания договора в комнате остается не выписанное лицо, которое отбывает срок в местах лишения свободы или признан без вести пропавшим, он может легко оспорить сделку после возвращения. Поэтому покупать комнату в такой ситуации крайне рискованно. Зная об этом, многие продавцы скрывают подобный факт при заключении договора.Чтобы избежать подобного, лично заказывайте выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прописанные в комнате лица.

Покупка комнаты в коммунальной квартире: способы и необходимые документы

Так, договор должен содержать полный адрес комнаты, ее площадь, данные из кадастрового и технического паспорта, в том числе описание, дефекты, недостатки и т.п. Вместе с этим, договор должен иметь указание и на дарение общей собственности, в случае дарения комнаты в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК). Если имеет место договор обещания дарения комнаты, то согласно п.

2 ст. 572 ГК, он должен содержать указание на намерение дарителя передать имущество в будущем. В таком случае также целесообразно прописывать способ, сроки и условия передачи, прилагаемые документы, разделение расходов по оформлению сделки и т.д. Дополнительно Поскольку жилье является объектом налогообложения НДФЛ, исчисляемого из его рыночной стоимости, такая стоимость должна быть указана в договоре.Для объективной оценки, целесообразно прибегнуть к услугам эксперта-оценщика.

Жилищный консультант

Вернуться к содержанию ○ Советы юриста: ✔ Купили комнату в коммунальной квартире, но один из жильцов подал в суд, потому что ему не предлагали купить эту комнату при продаже, что делать? Если истец говорит правду, и преимущественное право покупки действительно не было соблюдено, он вправе оспорить сделку купли-продажи. В данном случае вы можете подать встречный иск о недобросовестности на продавца и потребовать вернуть деньги. ✔ После покупки комнаты соседи стали требовать, чтобы мы съехали, так как они использовали эту комнату раньше, и она теперь считается «их», как быть в такой ситуации? Если квартира была приобретена законно с соблюдением преимущественного права покупки, смело вызывайте полицию. Но прежде соберите доказательства нарушения вашего личного пространства (подойдут фото и видеосъемки, показания свидетелей) и обращайтесь в полицию.

Дарственная на комнату в коммунальной квартире

Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.

✔ Какие могут быть риски? Риски при покупке комнаты такие же, как и при приобретении полноценной квартиры. Это:

  • Юридическая чистота недвижимости.
  • Отсутствие обременений на жилье.
  • Наличие прописанных лиц, не проживающих в квартире, которые могут объявиться в любой момент.

Еще одна опасность, характерная при покупке комнаты – риск не ужиться с новыми соседями. ✔ Договор дарения или договор купли-продажи. Если продавец предлагает оформить договор дарения, а деньги просто передать ему, не спешите соглашаться.

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Советы юриста: ✔ Купили комнату в коммунальной квартире, но один из жильцов подал в суд, потому что ему не предлагали купить эту комнату при продаже, что делать?✔ После покупки комнаты соседи стали требовать, чтобы мы съехали, так как они использовали эту комнату раньше, и она теперь считается «их», как быть в такой ситуации? ○ Видео. ○ Особенности покупки комнаты в квартире, коммуналке. Стать владельцем комнаты можно двумя способами:

  • Приобретя комнату в коммуналке или общежитии, став ее единоличным собственником после приватизации.
  • Купив комнату в обычной квартире и войти в число совладельцев.

В первом случае вы сможете сами распоряжаться своим имуществом, не учитывая мнение соседей (при условии, что комната будет приватизирована). А вот во втором случае, речь идет об общей долевой собственности.

Дарение комнаты (в квартире, коммуналке или общежитии)

Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.93г, выделение доли собственности в натуре возможно только в том случае, если имеется техническая возможность передачи собственнику не только изолированного помещения, но и других помещений, а также оборудования отдельного входа. Дарение комнаты в коммунальной квартире Режим владения комнатой в коммунальной квартире предполагает право частной собственности на саму комнату, а также право общей долевой собственности на помещения в данной квартире — кухня, санузел, коридор (ст. 41 ЖК). Важно При получении в подарок помещения в коммуналке, одаряемый также получает долю в общей собственности на саму квартиру, размер которой пропорционален площади комнаты (ст.

42 ЖК). Возмездное отчуждение предполагает право собственников других комнат на преимущественную покупку (ст. 250 ГК).

Покупка комнаты: изучаем подводные камни

На санузел, кухню, общий коридор действую правила общей собственности.

  • Если у дарителя есть несовершеннолетние дети, они по достижению полных лет могут предъявить имущественное требование на рассматриваемый объект.
  • Пример по дарению комнаты в коммунальной квартире Гражданин Садыков В.В. подарил комнату в коммунальной квартире своей двоюродной тете, проживающей в другом населенном пункте. Правопреемница по факту вступления во владение решила продать имущество третьему лицу. Соседи по квартире, как обладающие преимущественным правом на приобретение объекта недвижимости, подали в суд исковое заявление с прошением разобраться в правомочности договора дарения дальней родственнице и соблюдении собственных прав на покупку такой комнаты.
Это интересно:  Договор дарения сколько платить налог

Несмотря на то, что покупка комнаты происходит по стандартной схеме, здесь имеются «подводные камни», которые нужно тщательно изучить перед заключением сделки.Это позволит избежать многих неприятных сюрпризов, в дальнейшем. В представленной статье мы рассмотрим все особенности приобретения такого вида недвижимости. Содержание статьи ○ Особенности покупки комнаты в квартире, коммуналке. ○ Процедура оформления. ✔ Какие документы нужны.✔ Как составить договор?✔ Аванс перед оплатой.✔ Какие могут быть риски?✔ Договор дарения или договор купли-продажи.✔ Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире.✔ Мошеннические действия. ✔ Махинации с авансом. ✔ Не выписанные жильцы комнаты. ○ Как избежать проблем? ✔ Проверка документов продавца.✔ Помощь риэлторов.

Недвижимость. Новости: Чем опасен договор дарения квартиры — Свободная Пресса

То, что квартирный вопрос становится причиной маленьких «гражданских войн» едва ли не в каждой российской семье, пожалуй, ни для кого не станет открытием. Как и то, что нередко подобные конфликты разгораются там, где так или иначе фигурируют пожилые родственники (особенно если они являются собственниками заветных «квадратов»). Они же, как правило, предпочитают решать вопросы с недвижимостью, так сказать, в духе старых добрых традиций, через договоры дарения. В их глазах подобная форма передачи права собственности выглядит незыблемой скалой, панацеей от всех бед.

Печальных историй о том, как граждане остаются без жилья и без денег именно по причине составления договоров дарения, в сети полным-полно, стоит лишь вбить соответствующий запрос. Специально по такому случаю «СП» вместе со знатоками первичного рынка недвижимости в очередной раз напоминает об основных моментах и особенно «скользких местах» договора дарения квартиры.

Проблемные стороны сделки

По словам Юлии Дымовой, ведущего юрисконсульта сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet, договор дарения — не самый лучший способ распорядиться квартирой как раз потому, что имеет высокий процент оспаривания в судебных инстанциях.

Первая из наиболее распространенных причин — заблуждения дарителя на предмет безвозмездности характера договора. В частности, приводит пример специалист, в процессе совершения сделки даритель мог рассчитывать на получение каких-то денежных средств (и, вполне возможно, одаряемый озвучивал это намерение и даже рассуждал о конкретных суммах), невзирая на то, что дарение само по себе исключает абсолютно все взаиморасчеты между сторонами сделки.

Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным. Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).

Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.

Вторая причина для судебных разбирательств — плохое состояние здоровья или преклонный возраст дарителя. А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена.

Третья причина — смерть дарителя. В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.

Следует также отметить, что подарок с большой долей вероятности влетит получателю, фигурально выражаясь, «в копеечку», напоминает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова. Потому что объект дарения, согласно действующему законодательству, облагается подоходным налогом в размере 13% от его кадастровой стоимости, каковой и обяжут выплатить одариваемого в процессе оформления документов.

Избежать такого взноса в казну можно только в одном случае: если одариваемый и даритель близкие родственнике. Таковыми по закону признаются родители, дети, супруги, родные бабушки и дедушки, а также полнородные или неполнородные братья и сестры. Однако и им придется раскошелиться в пользу государства на те же 13%, если будут продавать объект раньше, чем через три года с момента его получения в дар. Конечно, высчитываться деньги в данном случае будут с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но о том, насколько последняя сейчас тесно связана с кадастровой стоимостью недвижимости, в большинстве случаев неоправданно завышенной, все уже очень хорошо осведомлены (если нет, можно прочитать в материалах «СП» «Платить придется всем» и «Как оспорить кадастровую стоимость»).

Читайте по теме

Если ваш дом «заболел»

Как жильцы сами могут исправить ситуацию?

Подстраховка для осторожных

«Все вышеперечисленные риски можно если не полностью исключить, то свести к минимуму», — уверен независимый столичный риелтор Николай Авесян.

Во-первых, это можно сделать, если оформлять договор дарения в нотариальной, а не простой письменной форме. Конечно, даже сейчас, когда приняты соответствующие законы, усиливающие ответственность нотариусов, полностью чувствовать себя защищенным от мошеннических происков все же получится, но по крайней мере даритель не будет заблуждаться на предмет безвозмездности сделки, так как специалист обязан разъяснить сторонам все пункты договора.

«Во-вторых, — напоминает риелтор, — каким бы респектабельным и пышущим здоровьем даритель не выглядел, как бы хорошо одаряемый его ни знал, всегда нужно запасаться медицинскими справками из соответствующих диспансеров, подтверждающих его вменяемость. Не сделать этого означает фактически дать зеленый свет всем желающим оспорить договор. Кроме того, дееспособностью дарителя следует поинтересоваться и у служителей Фемиды, ведь она может быть ограничена по суду».

Плюс к этому, напоминает Авесян, в памяти всегда стоит держать следующий момент: в роли дарителя не может выступать малолетний (несовершеннолетний) гражданин, а также человек, находящийся на государственной службе, если объект дарения напрямую связан с исполнением его должностных обязанностей.

Все это, естественно, касается в большей степени одариваемого, но и даритель не должен забывать о своих правах. Ведь случаев, когда они оказывались в прямом смысле слова выброшенными на улицу сразу после совершения сделки, также не перечесть.

Читайте по теме

Чем порадует новая Госдума?

Какие спорные федеральные законы скоро могут появиться в сфере недвижимости и ЖКХ

Например, редко кто из них, поясняют представители Est-a-Tet, знает о том, что подаренный объект можно впоследствии вернуть (согласно нормам 578 статьи Гражданского кодекса). Например, это можно сделать, когда имеют место быть какие-то экстремальные обстоятельства вроде доказанного надлежащим образом покушения одаряемого на жизнь дарителя. Но можно также по согласованию сторон включить в договор один или даже несколько особых пунктов, оговаривающих условия возврата. Единственный нюанс — указания, содержащиеся в них, должны быть прямыми и четко указывать на то, в каких случаях даритель может «передумать». В противном случае сделка не будет иметь обратной силы, за исключением нескольких случаев, регламентированных все той же статьей 578 ГК РФ.

Юридические рифы и подводные камни Договора дарения недвижимости

История договора дарения не многим короче истории человеческого общества. С развитием общественных отношений трансформировалась также форма, предмет и содержание дарения. Не обошлось без новаций в этом вопросе и в российском гражданском праве.

О том, какова природа современного договора дарения и какими правилами должны руководствовать его стороны, мы попросили рассказать для посетителей сайта Моsgrad.ru юриста московского Агентства недвижимости Фирма «НОРА» — Перепелкина Александра Вячеславовича. При этом в первую очередь нас интересовал, конечно, договор дарения недвижимого имущества.

В отличие от законодательства советского периода, рассказал нам Александр Вячеславович, российское законодательство значительно расширило сферу применения договора дарения. Это произошло, прежде всего, за счет того, что предметом договора дарения теперь могут являться не только вещи, но и имущественные права, а также освобождение от имущественных обязанностей.

Кроме того, теперь договором дарения признается и обещание дарения. Однако на практике этот вид дарения широкого распространения так пока и не получил.

Самым распространенным в гражданском обороте остается знакомый всем реальный договор дарения вещи, в т.ч. недвижимого имущества. Его содержание, как и других договоров дарения, сформулировано в п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержание реального договора дарения недвижимого имущества, исходя из указанной нормы, можно сформулировать следующим образом. По договору дарения недвижимого имущества одна сторона, которая называется Даритель, безвозмездно передает конкретное недвижимое имущество в собственность другой стороне, которая именуется Одаряемый. При этом Одаряемый должен принять недвижимое имущество в дар. Отказаться от принятия дара, он имеет право только до его передачи.

Если охарактеризовать договор дарения с точки зрения его юридической природы, то, прежде всего, следует указать на такой его отличительный признак от других договоров, как безвозмездность, добавил он.

Договор дарения — это безвозмездная сделка, так как даритель передает дар, а одаряемый принимает его, без какого-либо встречного удовлетворения. В случае если правило о безвозмездности нарушается, договор не признается дарением, а к отношениям сторон применяются правила о притворных сделках.

Кроме того, закон требует, чтобы в договоре дарения в обязательном порядке был указан конкретный предмет дарения.

Применительно к договору дарения недвижимого имущества, это означает, что в обязательном порядке в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче Одаряемому, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, индивидуализирующие этот объект недвижимости, пояснил Александр Вячеславович.

Договор дарения недвижимого имущества, не позволяющий точно установить объект недвижимого имущества, как индивидуально-определенную вещь, является ничтожным.

Форма, в которой может заключаться договор дарения, пояснил Александр Вячеславович, зависит от предмета дарения. Для договора дарения недвижимого имущества закон устанавливает, под страхом ничтожности, простую письменную форму. Кроме того, договор дарения недвижимого имущества подлежит, как сделка, обязательной государственной регистрации, а значит, считается заключенным только с момента такой регистрации.

Договор дарения, как и любую другую сделку, стороны могут заключить самостоятельно, а также через своих представителей, уполномочив их на эти действия соответствующей доверенностью. При этом в соответствии с п. 5 ст. 576 ГК РФ в такой доверенности в обязательном порядке под страхом недействительности должен быть в обязательном порядке назван одаряемый и предмет дарения.

«А есть ли какие-то ограничения, связанные с договором дарения ?», — спросили мы у Александра Вячеславовича.

Закон запрещает, ответил он, дарение недвижимого имущества от имени малолетних детей, а также недееспособных граждан. Такие лица могут участвовать через своих законных представителей или опекунов в договоре дарения недвижимости только в качестве Одаряемых.

Дарить недвижимое имущество запрещено работникам лечебных и воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, а также государственным и муниципальным служащим, их родственникам, в связи с исполнением ими служебных обязанностей, добавил он.

«А можно ли как-то «отыграть» дарение назад ?», — поинтересовались мы.

Если после заключения реального договора недвижимого имущества Даритель решит отменить дарение и вернуть себе дар, то сделать это может исключительно в случаях, перечисленных в ст. 578 ГК РФ, пояснил Александр Вячеславович.

К таким случаям закон относит совершение покушения одаряемым на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, а также умышленное причинение одаряемым дарителю телесных повреждений.

Отменить дарение Даритель можно только в судебном порядке. В случае умышленного лишения жизни Дарителя Одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Даритель также вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Правда доказать указанное обстоятельство в отношении недвижимого имущества весьма на практике весьма сложно, если речь не идет о какой-нибудь фамильной усадьбе и тому подобном, пояснил Александр Вячеславович.

Во всех других случаях отменить дарения по инициативе дарителя нельзя, кроме еще одного. Так закон содержит правило о том, что договор дарения, предусматривающий передачу дара Одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. Однако на случай, если Даритель переживет Одаряемого, в договоре дарения можно установить правило, согласно которому дарителя в этом случае имеет право отменить дарение.

По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве). Это правило работает в отношении всех сделок по дарению имущества, совершенных в течение шести месяцев, предшествующих объявлению такого лица банкротом, добавил он.

Закон содержит также институт отказа от исполнения договора дарения, однако относится он, как пояснил Александр Вячеславович, только договорам обещания дарения. А ввиду его нераспространенности на практике, особого внимания эти нормы пока не заслуживает.

«Но если мы говорим не просто «дарение», а «договор дарения», значит у Одаряемого по этому договору должны быть какие-то обязательства ?», — поинтересовались мы.

Нет, договор дарения — это безвозмездная сделка, так как даритель передает дар, а одаряемый принимает его, без какого-либо встречного удовлетворения. Поэтому никаких обязанностей по договору дарения, в т.ч. недвижимого имущества, у Одаряемого нет, пояснил Александр Вячелавович.

Принятие дара, не может рассматриваться, как обязанность Одаряемого, так как Одаряемый имеет право до принятия дара отказаться от него, а Даритель не вправе при этом требовать от Одаряемого в исполнение договора принять дар.

Вместе с правом собственности на недвижимое имущество к Одаряемому также переходит бремя его содержания, у него возникают обязанности по оплате налога на имущество, а также другие публичные обязательства, вытекающие и права собственности на недвижимое имущество. Однако основанием возникновения таких обязанностей является не договор дарения недвижимого имущества, а приобретение одаряемым права собственности на него, добавил он.

Кроме того, действующее законодательство рассматривает получение недвижимого имущества по договору дарения, как доход одаряемого, с которого последний обязан заплатить налог на доходы физических лиц.

Этот налог не платиться только в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи иили близкими родственниками, перечисленными ст. 217 НК РФ. Это сделки по дарению недвижимости, совершаемые между супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполноводными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Это интересно:  Бланк договора дарения садового участка

«Иногда договор дарения заключают вместо договора купли-продажи, когда и зачем это делают, а главное каковы последствия такого приобретения недвижимости ?», — был наш последний вопрос, который мы задали Александру Вячеславовичу.

Действительно на практике иногда встречаются случаи, когда договором дарения недвижимого имущества прикрывается договор его купли-продажи. Как правило, это происходит при продаже комнат в коммунальной квартире или долей в праве собственности на недвижимое имущество, пояснил он.

Дело в том, что участники общей долевой собственности на недвижимое имущество имеют в соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку долей, продаваемых другими сособственниками. Аналогичное право есть и у всех собственников комнат в коммунальной квартире, при продаже одной из комнат.

Однако очень часто, выторговывая себе более выгодные условия, сособственники других долей или собственники других комнат в коммунальной квартире, желающие купить продаваемую долю или комнату по более низкой цене, злоупотребляют указанным правом, препятствуя различными способами продаже доли или комнат третьим лицам по цене, которую сами не способны заплатить, добавил он.

В этой ситуации продавцам таких долей и комнат в коммунальной квартире иногда приходится обходить технически указанное правило, прикрывая куплю-продажу договором дарения.

Между тем, такая сделка в соответствии со п. 2 ст. 170 ГК РФ является недействительной, как притворная, обратил внимание Александр Вячеславович. Однако в отличие от других недействительных сделок, стороны такой сделки не возвращаются в первоначальное положение, а к их отношениям судом применяются правила той сделки, которую стороны в реальности имели ввиду и прикрывали договором дарения.

Так, если будет доказано, отметил Александр Вячеславович, что фактическая продажа доли в праве собственности на недвижимое имущество прикрывалась договором дарения, применяя указанное правило, суд по требованию других участников долевой собственности может перевести на них права покупателя по прикрываемому договору купли-продажи.

Однако доказать, что договор дарения доли или комнаты является притворным, очень сложно. Для этого необходимо представить суду письменные доказательства факта передачи денежных средств за долю или комнату. Только вырезок из газет объявлений о продаже и т.п. недостаточно, добавил он.

Два риска дарителя или Основные тонкости заключения договора дарения

Дарение – сделка безвозмездная. На нижегородском рынке она довольно распространена. Каковы особенности заключения договора дарения? Кому можно подарить квартиру, а в каких случаях это сделать невозможно? Корреспонденту «Полезной площади» рассказывает Юлия Львовна Рубизова, юрист агентства недвижимости «Монолит».

— В каких случаях в сделках с недвижимостью имеет смысл воспользоваться сделкой дарения?

— Можно назвать несколько ситуаций, когда наиболее выгодно передавать объект недвижимости по договору дарения:

a) В качестве альтернативного варианта завещанию. В этом случае оформив договор дарения не нужно ждать 6 (шесть) месяцев для того, чтобы вступить в права наследства, тем самым избежав дополнительных нотариальных расходов. Одаряемое лицо после государственной регистрации права собственности на свое имя получает право в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться подаренной недвижимостью, а значит проживать в ней или произвести её отчуждение удобным для себя способом.

b) В качестве защиты интересов члена своей семьи, состоящего в браке, на случай бракоразводного процесса. Согласно ст. 36 СК РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, а значит, не считается совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу.

c) В качестве способа отчуждения комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей собственности на объект недвижимости посторонним лицам, что позволяет избежать обязательного нотариального удостоверения сделки, а также достаточно длительной и сложной процедуры обязательного уведомления о своих намерениях всех сособственников в конкретном объекте недвижимости, которые имеют преимущественное право выкупа в рамках ст. 250 ГК РФ.

— Каковы основные риски договора дарения?

— При заключении договора дарения два основных риска возникают у дарителя. Наличие этих рисков принципиально отличают указанный договор от завещания. Если завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения, то даритель вправе отменить дарение только в исключительных случаях, регламентированных ст. 578 ГК РФ, например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения; если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу её безвозвратной утраты. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (ст. 577 ГК РФ).

Другой риск дарителя связан с моментом прекращения его права собственности на объект недвижимости. Если завещатель утрачивает своё право собственности на недвижимое имущество в момент своей смерти, то даритель перестает быть собственником после подписания договора дарения и регистрации по нему перехода права собственности к одаряемому. В этот момент одаряемый становится новым полноправным хозяином объекта недвижимости и может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и продать. Договор дарения по своей сути является безвозмездным и никаких условий встречного обязательства содержать не может. В данной ситуации даритель становится лицом беззащитным, а его право проживания в объекте недвижимости крайне уязвимым, соответственно есть риск остаться на улице. При наличии вышеуказанных аргументов можно сделать вывод о том, что дарить объект недвижимости можно только надежным родственникам, в которых абсолютно уверен и которым полностью доверяешь.

Еще один риск договора дарения возникает в случае, когда заключая данный договор стороны прикрывают сделку купли-продажи. Согласно ст. 170 ГК РФ данная сделка является притворной, по действующему законодательству она ничтожна, и по иску заинтересованных лиц к ней применяются последствия недействительности сделки, а именно: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

— Кто платит НДФЛ при сделке с дарением?

— Дарение объекта недвижимости может привести к серьезным непредвиденным расходам, таким, например, как уплата налога на доходы физических лиц, который установлен в размере 13% (тринадцать процентов) от стоимости полученного в дар имущества. Указанный налог платит только одаряемое лицо, т.е. тот, кто получает недвижимость в дар, так как именно это лицо получает доход. Даритель, т.е. то лицо, которое передает имущество в дар, не обязано платить никаких налогов. Указанный размер налога действует для физических лиц, являющихся резидентами Российской Федерации, т.е. фактически находящихся на её территории не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Для остальных лиц, являющихся нерезидентами Российской Федерации, размер вышеуказанного налога, подлежащего оплате, составляет 30 % (тридцать процентов).

Доходы, полученные гражданами от принятия в дар недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. К таким родственникам, согласно Семейного кодекса РФ, относятся: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общего отца или мать) братья и сестры. Для подтверждения степени родства в налоговую инспекцию по месту жительства одаряемые представляют необходимые копии документов (например, свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака и пр.). Если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, то последний обязан составить декларацию по форме 3 НДФЛ, представить её в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом дарения недвижимости и оплатить соответствующий налог в срок до 15 июля. От имени несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 18 лет, получившего доход, подлежащий налогообложению, заполняет налоговую декларацию и осуществляет уплату налога его родитель (опекун, попечитель) как законный представитель ребенка.

— Когда подарить квартиру невозможно?

— Осуществить дарение объекта недвижимости может лицо, являющееся его собственником, т.е. права которого надлежащим образом оформлены и зарегистрированы в установленном законом порядке. Действующим законодательством (ст. 575 ГК РФ) предусмотрены основания, устанавливающие запрет на дарение:

a) от имени малолетних (не достигших возраста 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

b) работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

c) государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

d) в отношениях между коммерческими организациями.

Также не получится произвести отчуждение объекта недвижимости в порядке дарения, если в отношении данного объекта зарегистрированы существующие ограничения (обременения) права (арест, ипотека). В данном случае чтобы осуществить дарение необходимо обеспечить снятие в отношении объекта недвижимости имеющихся ограничений (обременений) права.

Есть нюансы и в том случае, если недвижимое имущество находится в общей совместной собственности, дарение которого допускается по согласию всех её участников. Например, квартира была куплена в браке, право собственности зарегистрировано на одного из супругов, который планирует подарить данную квартиру. В данном случае потребуется получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга и без него подарить квартиру будет невозможно.

— К кому лучше обратиться для оформления договора дарения: нотариусу, риэлтору, юристу?

— Согласно действующего законодательства договор дарения недвижимого имущества составляется в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения. С «01» марта 2013 года после вступления в силу ФЗ № 302 от 30.12.2012 года отменена государственная регистрация договора дарения. После внесения данных поправок указанный договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, а государственной регистрации подлежит только переход права собственности по нему.

К какому специалисту лучше обратиться для оформления договора дарения каждый для себя решает самостоятельно в зависимости от возникшей ситуации. Договор, составленный риэлтором, юристом или нотариусом имеет одинаковую юридическую силу. Разница лишь в денежных суммах, в которые оценят свои услуги перечисленные лица. Самое главное, чтобы указанный договор был правильно составлен с юридической точки зрения и в нем были учтены все необходимые моменты и тонкости. Составление договора дарения у нотариуса предпочтительнее в тех случаях, когда у какой-либо стороны процесса существуют опасения, что данный договор по истечении времени может быть оспорен в суде. Нотариус, имеющий соответствующие полномочия, регламентированные действующим законодательством, в данном случае выступает свидетелем того, что подписание договора происходило дееспособными лицами, по обоюдному согласию сторон, без всякого принуждения и с соблюдением необходимых формальностей. Нотариальное удостоверение договора добавляет ему большей достоверности и надежности.

Какие подводные камни могут возникуть при покупке квартиры, которая был приобретена по договору дарения?

Поскольку квартира была подарена нынешнему собственнику, то даже несмотря на то, что собственник состоит в браке, данная квартиры является его имущество, а не совместным имуществом собственника и его супруга. Следовательно, согласие супруга собственника на то, чтобы квартира была продана (либо иным образом была отчуждена) не требуется.

То есть максимум, на что «может претендовать» супруг собственника- на право проживания в квартире (если у него имеется регистрация в квартире).

Теперь относительно детей. Поскольку дети не являются собственниками и не зарегистрированы в квартире, то с этой стороны сложностей возникнуть не должно, так как в этом случае не требуется согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры.

Единственное на что хотелось бы обратить ваше внимание-на то, имеет ли супруг собственника регистрацию квартире. Если регистрация имеется, то требуйте чтобы на дату передачи договора дарения в Регистрационную палату супруг собственника был снят с регистрационного учета, так как в противном случае, если супруг собственника откажется «выписываться» после того как вы станете собственником квартиры, вам придется обращаться в суд с иском о признании супруга бывшего собственника квартиры утратившим право пользования квартирой. Оптимальным вариантом является также и то, чтобы на дату обращения в Регистрационную палату нынешний собственник квартиры также был снят с регистрационного учета, но в этом случае, как вариант, в договоре купли-продажи может быть указана обязанность собственника сняться с регистрационного учета до установленного договором срока.

Кроме того, желательно также чтобы собственник также предоставил вам выписку из домовой книги, чтобы убедиться в том, что кроме собственника и, возможно, супруга собственника, в квартире не зарегистрированы иные лица. Также рекомендую выяснить на каком основании было приобретено право собственности на квартиру лицом, которое данную квартиру подарило нынешнему собственнику. Сделать это необходимо для того, чтобы выяснить не была ли квартира ранее приватизирована и не зарегистрировано ли в квартире лицо, которое отказалось принимать участие в приватизации. Если квартира действительно была приватизирована и в квартире зарегистрировано лицо, отказавшееся принимать участие в приватизации, то имейте в виду, что выселение указанного лица (без его на то согласия) невозможно.

Еще 1 аспект- потребуйте также предоставления вам документа, подтверждающего отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Понятно, что вы коммунальные услуги будете оплачивать только после того как станете собственником квартиры, но нередко, к сожалению, возникают ситуации когда оплату задолженности обслуживающая организация требует с нового собственника квартиры несмотря на то, что задолженность образовалась до перехода права собственности на квартиру к новому собственнику.

Статья написана по материалам сайтов: sovas.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector