Перевод прав и обязанностей по договору аренды

Долги бывшего арендатора при переуступке прав по договору аренды (перенайме)

Многие физические и юридические лица приобретают права и обязанности по договору аренды не путем заключения договора аренды напрямую с арендодателем, а путем заключения соответствующего соглашения об уступке прав по договору аренды. С правовой тачки зрения такая уступка именуются «перенайм по договору аренды». Юристы по аренде компании Мадрок» разобрались с ситуацией и изложили в настоящей статье.

Так, в ч. 2 ст. 615 ГК РФ говорится о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, законодатель прямо предусматривает возможность передачи прав другому арендатору, однако, только с согласия арендодателя.

Заключая подобные договоры, новый арендодатель часто беспокоится может ли перейти к нему задолженности бывшего арендатора (по арендной плате, за услуги ЖКХ и др.), в связи с чем, хотелось бы отметить следующее.

Как установлено ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Данный факт означает, что, заключая соглашение о передачи своих прав и обязанностях по договору аренды другому лицу, им может быть предусмотрена как обязанность нового арендатора оплатить долги предыдущего, так и освобождение от такой оплаты. Именно поэтому, заключая подобные соглашения, необходимо согласовать все права и обязанности сторон, однако, что будет если права и обязанности, которые касаются долгов бывшего арендатора (в случае их наличия) согласованы не были?

В таком случае необходимо обратиться к положениям ГК РФ, в частности к ч. 1 ст. 391 ГК РФ, согласно которой, перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

Таким образом, учитывая, что права и обязанности лица по договору перенайма переходят только с момента заключения договора, то задолженности предыдущего арендатора не могут быть взысканы с нового. Поскольку перевод долга возможен только с согласия «нового должника», то если в договоре такое положение не предусмотрено, то перевод долга невозможен.

Указанные выше правила являются общими, однако, существуют случаи, когда новый арендатор по договору перенайма будет нести ответственность за долги первого арендатора.

Так, это касается случаев, когда предметом аренды выступает земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, при этом срок такой аренды составляет более пяти лет.

Согласно ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками — гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Это интересно:  Лицензионный договор на товарный знак ндс

Учитывая, приведенные доводы, Президиум пришел к выводу о том, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Таким образом, учитывая приведенное Постановление можно сделать вывод о том, что в случае заключения договора перенайма по договору аренды, предметом которого выступает земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и заключённый на срок более пяти лет, то по долгам первоначального арендатора отвечает, как он сам, так и следующий арендатор солидарно.

Передача прав и обязанностей по договору: что, кому и как?

Передача прав и обязанностей по договору аренды

Предыдущий арендатор может заявить свои права на обладание постройками, так как именно он по сведениям Росреестра является арендатором земельного участка. Конечно, высококвалифицированный юрист-практик сумеет подтвердить в ходе судебного разбирательства законность требований своего клиента – арендатора по договору перенайма. Однако новый арендатор по-прежнему будет лишен правомочий на регистрацию недвижимого объекта, возведенного за его средства и его же усилиями.
Значит следует представить в ЕГРН соглашение о перенайме для регистрации, хотя договор аренды уже был продлен на неопределенный срок. Ответственные сотрудники Росреестра полагают, что такое соглашение непременно должно быть зарегистрировано, если для отказа в гос. регистрации не будут найдены иные, более существенные основания.

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ 4.1. Условия настоящего Соглашения и приложений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению. 5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Соглашения, будут разрешаться путем переговоров в соответствии с законодательством Российской Федерации. 5.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 6.1. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами (или его государственной регистрации).

Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 г.; п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Арендодатель дает согласие, оформленное в виде: — вспомогательного приложения к договору; — отдельного документа. Также согласие на оформление перенайма может быть введено в текст договора изначально, тогда не возникает потребность получения резолюции арендодателя даже в виде вспомогательного приложения к основному документу (п.

Вопрос: . Организация (арендатор) планирует осуществить перевод своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу (перенаем). Возможно ли рассматривать данную операцию как реализацию прав и обязанностей арендатора по договору аренды, то есть как куплю-продажу имущественных прав (прав аренды) арендатора? Как отразить операции по перенайму в бухгалтерском учете организаций (как у передающего арендатора, так и у нового арендатора)? (Письмо Минфина РФ от 24.08.2004 n 03-03-01-04/1/8)

О переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Решение от 20 августа 2010 года № 2-700/2010. Республика Карелия.

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Муковкиной *.*.

при секретаре Сизове *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пендонен *.*. к Администрации Сортавальского муниципального района и ООО «Северо-Западная туристическая компания» о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды,

Впоследствии истец уточняла свои исковые требования, дополняя основания заявленных требований.

В судебное заседание истица Пендонен *.*. не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом.

Представитель истицы по доверенности Стефанов *.*. поддержал заявленные исковые требования, указал, что поддерживает первоначально заявленные требования. Указал, что до последнего момента истица не знала, что данный земельный участок кому-то предоставлен, все поведение администрации было направлено на то, чтобы она не узнала об этом. Истица обращалась за перезаключением договора, когда еще никакого договора не было заключено, договор был заключен только в октябре 2008 года. Администрация делала все, чтобы истица не узнала о наличии другого арендатора, поскольку им было предложено оформить землеустроительное дело, они обращались в соответствующую организацию, заплатили деньги, долго все согласовывали. То заявление, которое представила администрация, также свидетельствует о том, что истица выражала согласия стать арендатором земельного участка, на тот момент она уже имела землеустроительное дело. Считают, что истица на июнь 2008 года выразила волеизъявление о переоформлении земельного участка. Считают, что перезаключить тот договор, который был заключен с мужем истицы, в настоящее время нельзя, поскольку в отношении этого земельного участка существует заключенный с другим лицом, но поскольку этот договор был заключен в нарушении предоставленного истице права, то они просят перевести права по указанному договору аренды, заключенному ответчиками, на истицу.

Это интересно:  Договор обещания дарения в будущем квартиры

Представитель Администрации Сортавальского муниципального района по доверенности Назарова *.*. в судебном заседании с иском не согласилась. Пояснила, что из анализа указанных истцом норм права следует, что для заключения договора аренды земли в порядке реализации преимущественного права необходима совокупность ряда условий: договор должен быть действующим (срок действия договора на дату смерти арендатора не истек), у арендатора есть наследник — член семьи, проживавший и работавший с ним, для вступления в договор на срок, оставшийся по действующему договору, наследник должен выразить согласие стать арендатором по договору, причем по смыслу общих норм гражданского законодательства об исковой давности такое согласие должно быть выражено наследником в пределах трехлетнего срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК РФ. Просит применить срок исковой давности. Полагает, что исчисление данного срока должно производиться с момента открытия наследства. Указала, что у Пендонен *.*. имелось право на перезаключение договора аренды, но она не выразила своего волеизъявления на перезаключение договора аренды в течение указанных трех лет, спустя более десяти лет, после того, когда был заключен договор с ООО «Северо-Западная туристическая компания», истица только в 2008 г. обратилась с заявлением о регистрации земельного участка. В силу пропуска Пендонен *.*. срока на заключение договора аренды, у Администрации отсутствовала обязанность предложить истице в преимущественном порядке заключить договор аренды в отношении спорного земельного участка. Также указывали, что земельный участок на основании Распоряжения Правительства Республики Карелия от 16.02.2009 года № 43р-П переведен из состава земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения), изменилось целевое использование земельного участка — под строительство спортивно-туристической базы, то есть существенно изменились обстоятельства, при наличии которых договор с истицей вообще не был бы заключен.

Представитель ООО «Северо-Западная туристическая компания» по доверенности Сетметов *.*. не согласился с исковыми требованиями истца, поддержал доводы Администрации, указал, что не усматривает оснований для перевода прав и обязанностей по их договору аренды с Администрацией на Педонен *.*.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 24.01.1994 г. П. (мужу истицы) на праве аренды был предоставлен земельный участок под сенокошение на срок до 2044 г. площадью 6,2 гектара по адресу г. Сортавала, впоследствии данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер Номер обезличен, расположенного в Номер обезличен.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным Постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательным для суда, указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Сортавальского городского суда от 04.03.2010 г., вступившим в законную силу 14 мая 2010 г. по делу по искам Администрации Сортавальского муниципального района, ООО «Северо-Западная туристическая компания» к нотариусу округа города Сортавала Республики Карелия Бибко *.*. и Пендонен *.*. о признании незаконным включения имущественных прав в состав наследства и выдачи свидетельства о праве на наследство было установлено, что при разрешении спора суд правильно руководствовался положениями законодательства, действовавшего на день открытия наследства, т.е. на день смерти Пендонен *.*. , а именно по состоянию на 22.04.1995 г. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что предоставленное законом право на заключение договора аренды указанного земельного участка наследниками Пендонен *.*. в 1995 г. реализовано не было.

Это интересно:  Дополнительное соглашение к договору дарения квартиры образец

Ответчики заявили о применении трехлетнего срока исковой давности, считая, что данный срок начинает течь с момента смерти Пендонен *.*. , т.е. с 22.04.1995 г.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Суд считает, что в данном случае применим трехлетний срок.

Статьей 196 ГК РФ, действовавшей с 01.01.1995 г., устанавливается общий срок исковой давности в три года.

Согласно ст. 41 Земельного Кодекса РСФСР, действовавшего до 29.10.2001 г., договор аренды земли может быть расторгнут в случае смерти арендатора и отсутствия наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды. Статьей 13 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, действовавших до 01.03.1996 г., в случае смерти арендатора его права по договору аренды переходят к одному из проживающих и работающих вместе с ним членов семьи, если он соглашается стать арендатором. При этом, арендодатель не вправе отказать такому лицу во вступлении в договор на срок, оставшийся по действующему договору, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом, действовавшее законодательство предполагало наличие волеизъявления одного из проживающих и работающих вместе с умершим арендатором членов его семьи, т.к., исходя из данной нормы, требуется его согласие стать арендатором, а предусмотренное право на вступление в действующий договор, также предполагает совершение действий, направленных на вступление в данный договор.

В соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это те противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Законодательством не предусмотрены сроки для реализации указанного права на перезаключение договора аренды земельного участка, но суд полагает, что в данном случае с учетом положений статьи 6 ГК РФ подлежат применению положения статьи 196 ГК РФ.

Таким образом, такое право должно быть реализовано в те сроки, которые предусматриваются законом, такое право не может быть постоянно существующим правом без ограничения сроков его реализации. Данный срок устанавливается ст. 196 ГК РФ, которая предусматривает общий срок исковой давности, поскольку иных специальных сроков для данного вида правоотношений не предусмотрено. Соответственно в пределах этого же срока существовала обязанность Администрации на основании пункта 4 договора перезаключить договор аренды с истицей.

Суд полагает обоснованными доводы Администрации, указанные в их отзыве, в части того, что данный срок должен применяться именно с 22.04.1995 г., поскольку истица жила совместно с умершим арендатором, вела с ним общее хозяйство, знала о заключенном договоре, и договор от 24.01.1994 г. имелся у нее на руках. Однако, как уже было установлено и Решением суда от 04.03.2010 г., что она не воспользовалась правом на заключение договора в 1995 г., не воспользовалась она данным правом и в последующие три года, и данное обстоятельство истица и ее представители не оспаривали, указывая о том, что она обратилась в Администрацию в 2008 г., т.е. спустя 13 лет после смерти арендатора участка.

Суд полагает, что неприменение данного срока ведет к тому, что земельные участки в течение срока действия договоров аренды, заключенных на длительные сроки, в отсутствие лиц, заявляющих о своих преимущественных правах на данные участки, исключаются без достаточных на то оснований выбывают из гражданского оборота, что противоречит основным началам гражданского законодательства, установленным ст. 1 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению.

В удовлетворении иска Пендонен *.*. к Администрации Сортавальского муниципального района и ООО «Северо-Западная туристическая компания» о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 1429 от 03.03.2009 г. на Пендонен *.*. отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РК через Сортавальский городской суд в течение 10 дней.

Статья написана по материалам сайтов: sv-groups.ru, www.lawmix.ru, resheniya-sudov4.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector