+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Переуступка права требования по договору долевого участия

При долевом участии физлиц в строительстве многоквартирных домов заключается договор, в котором указывают определенные условия этой сделки. Одним из таких условия является право требовать передачи готовой квартиры после завершения строительства дома. Это право может передаваться иным лицам, если с ними заключается соглашение по переуступке прав. В статье рассмотрим что такое переуступка права требования по ДДУ, а также какие риски несет в себе эта процедура.

Условия для передаче прав требования по ДДУ

Для того, чтобы передать право требования третьему лицу необходимо соблюдение следующих условий:

  • Дольщик должен в полном объеме выплатить стоимость, указанную в основном соглашении, либо вместе с правом требования также перейдет и задолженность;
  • Оформить переуступку можно только до того, как будет подписан акт сдачи готового объекта недвижимости;
  • Переуступка такого вида должна регистрироваться в Росреестре.

Для того, чтобы дольщик мог передать своем право третьим лицам, он должен полностью внести всю стоимость по основному соглашению. Как альтернативный вариант, законодательство разрешает передать остаток задолженности перед застройщиком вместе с передачей прав третьему лицу.

Для того, чтобы такой вид сделки имел юридическое значение согласие от застройщика не потребуется. Кроме того, даже если не будут иметься доказательства того, что уведомлялась строительная компания, это не будет означать недействительность сделки. Но в данном варианте событий возможные неблагоприятные последствия перейдут уже к тому лицо, которое приобретает это право.

Важно! Исключением будет являться ситуация, при которой первый участник не внес сумму контракта до того, как был оформлен переход прав. В данном случае потребуется получение согласия от строительной компании на то, чтобы перешло право требования, а также остаток задолженности.

Переуступка права требования по ДДУ

Для того, чтобы дольщик передал права третьему лицу нужно соблюдать определенный порядок действий:

  • Оформить договор с застройщиком, а также зарегистрировать его в Росреестре;
  • Оплатить сумму, указанную в соглашении;
  • Найти то лицо, на которого будет оформляться переуступка;
  • Оформить соглашение по переходу прав, а также остатку долга (если он не был ранее выплачен);
  • Направить уведомление застройщику о том, что произошел переход права требования на иное лицо;
  • Зарегистрировать сделку о переуступке прав требования по ДДУ.

Цена и условия соглашения по передаче права иному лицу устанавливается продавцом самостоятельно. Участвовать в согласовании стоимости застройщик не имеет права (Читайте также статью ⇒ Как купить квартиру по переуступке в новостройке).

Документы, необходимые для совершения сделки

Для того, чтобы совершить сделку по переуступке права потребуется подготовить определенный пакет документов:

  • Паспорта всех участников, либо если от участника выступает представитель, то на него потребуется доверенность;
  • Основной ДДУ;
  • Платежка, подтверждающая полную оплату суммы, оговоренную в договоре с застройщиком;
  • Документ, подтверждающий регистрацию ДДУ.
Это интересно:  Переходят ли долги по договору дарения квартиры

После того, как право требования перейдет к новому лицу, у него появится полный набор прав и обязанностей в отношении застройщика, включая и возможность контроля этапов строительства, а также ознакомления с документацией застройщика. После того, как будет подписано соглашение, а также уведомлен застройщик, сделка должна быть зарегистрирована. Производится регистрация в Росреестре, которые проверяют и подтверждают переход прав на объект недвижимости.

Для регистрации потребуется предоставить:

  • Заявление;
  • Договор переуступки права требования;
  • Документы, подтверждающие оплату по ДДУ, либо документ о переходе долга на новое лицо;
  • Согласие застройщика в письменном виде о переходе права требования и о переводе остатка долга на новое лицо;
  • Согласие супруга лица, который передает право треблвания.

Важно! После того, как все регистрационные процедуры будут завершены, на договоре об уступке проставят соответствующую отметку. После этого право дольщика переходят к новому лицу.

Риски, связанные с переуступкой права требования

Когда покупатель решает приобрести право требования по ДДУ, он должен иметь представление о реальном состоянии строящегося объекта. Возможно, уступка права предыдущим лицом вызвана определенными проблема, которые возникают со строительной компанией. Если риски, связанные с недобросовестным отношением застройщика, существуют, то они, соответственно, перейдут на нового дольщика. Еще на стадии подготовки документов стоит побеспокоиться о том, насколько добросовестно исполняет свои обязанности застройщик. Для этого проводят анализ определенных документов:

  • ДДУ между дольщиком и застройщиком (основной договор), а также график работ по объекту строительства;
  • Справку о выполненных застройщиком работах;
  • Финансовые документы, относительно надлежащего исполнения обязательств сторонами сделки.

Также следует провести анализ документов в отношении первого дольщика, у которого приобретаются права:

  • Выписку из ЕГРН, которая подтвердить регистрацию ДДУ, а также отсутствие обременений или ограничений;
  • Платежные документы, подтверждающие внесение суммы договора строительной компании.

Важно! Если документы по оплате отсутствуют, это может являться причиной отказа в регистрации.

Налоговые обязательства по переуступке права требования по ДДУ

Переуступка права требования является гражданской сделкой, по итогам которой возникает денежная выгода. Эта выгода должна облагаться налогом. В том случае, если продавцом является гражданин РФ, то доход будет облагаться по ставке 13%. Уплачивает налог продавец самостоятельно, подавая в налоговую декларацию за прошедший год. Для расчета суммы налога будет учитываться первоначальная цена объекта и стоимость по договору уступки. То есть налогообложению подлежит не вся сумма договора, а только разница в сумме. Основанием для начисления налога является декларация, которую продавец самостоятельно подает в налоговую. Если от этой обязанности он уклоняется, ему грозит привлечение к ответственности. Для того, чтобы не уплачивать значительные суммы налога можно использовать следующие варианты:

  • Вместе с декларацией оформить имущественный вычет;
  • Цену уступки установить равной первоначальной цене ДДУ.

В том случае, если сумма от уступки будет совпадать с суммой первоначального ДДУ, денежная выгода не присутствует, а значит и налог платить не придется (Читайте также статью ⇒ http://1000meters.ru/dolevoe-uchastie-v-pokupke-kvartiry-pri-razvode/)

ДДУ: особенности и действия при переуступке права собственности

Цессия — переуступка права собственности на помещение. Покупка объекта до завершения постройки.

Примерно 15% новостроя на незаконченной стадии строительства приобретается по соглашению цессии. Высокий процент наблюдается при практически завершенном здании — около 90%.

Это интересно:  Виды договоров в жилищном праве

Схема переуступки прав массово распространена и имеет свои особенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Переуступка по ДДУ — что это?

Участник ДДУ (Договор Долевого Участия), купивший помещение у застройщика на начальной стадии строительства, имеет право продать его другой стороне до момента сдачи здания в эксплуатацию. (читайте что такое ДДУ)

Между покупателем и дольщиком подписывается договор о переуступки права. Об этом намерение участники сделки письменно уведомляют застройщика, предоставив ему копию договора. Строительная компания должна дать свое согласие.

Сведения покупателю

При приобретении квартиры по уступке прав имеются нюансы:

  1. При оформлении указывается вид первоначального договора — основание передачи прав.
  2. В документе приписывается фиксированная сумма и порядок расчета. Без этого пункта сделку можно признать незаконной.
  3. Проверяются документы застройщика на осуществление строительных действий.
  4. Договор переуступки заверяется нотариусом.
  5. Покупатель уведомляет застройщика о сделке, в независимости прописан этот пункт в документе или нет.

Основания для заключения договора

Основания для подписания документа переуступки регламентируются 328-й статьей пункт 1 ГК РФ. Принадлежащее дольщику право на собственность (подтверждается договором ДДУ), согласно закону, может быть передано другой стороне по заключенной сделке.

Возможен переход при правопреемстве (наследование) или реорганизации юридического лица, если помещением владеет организация.

Дольщик может уступить право требование, если соблюдаются условия:

  1. Уступка происходит после уплаты участником ДДУ стоимости договора. Или единовременно переводится долг на новое лицо долевого участия в подряде. Вторая сторона будет производить оплату застройщику.
  2. Переуступка разрешена с момента фиксирования документа ДДУ, до заверения сторонами придаточного акта, или другой бумаги о передачи здания в эксплуатацию.

Первоначальное лицо, уступившее требование, несет ответственность за недействительность переданного права перед новым участником договора. Но дольщик не ответственен за неисполнение обязательств застройщиком.

Алгоритм заключения договора

Права по документам переуступки в долевом строительстве переходят новому владельцу в объеме, в каком они принадлежали бывшему дольщику. Перед подписанием договора выполняются действия:

  1. Проверка документации застройщика.
  2. Подготовка бумаг участников.
  3. Составление договора.
  4. Протоколирование соглашения.

Для проверки бумаг компании обращаются с просьбой в офис организации, занимающейся строительством. Администрация обязана по первому требованию приобретателя представить необходимые бумаги:

  1. Учредительные сертификаты предприятия.
  2. Регистрационный аттестат и ИНН.
  3. Патенты на землю — собственность или аренда.
  4. Квартальная финансовая выписка.
  5. Лицензия на постройку.

Вместе с этими свидетельствами покупатель вправе запросить план на строительство. В нем указывается:

  1. Проектируемая цель.
  2. Стадии возведения.
  3. Реализация сооружения здания (срок).
  4. Время сдачи дома в пользование (предполагаемое).

У организации должна быть проектная декларация, прописывающая способ выполнения обязательства застройщика. И договор, подтверждающий на основании чего (средства), осуществляется постройка.

Действия сторон сделки

Перед реализацией помещения продавец выполняет действия:

  1. Уведомляет застройщика о продаже — организация извещается в письменной форме. Если фирма не предупреждена о смене дольщика, то сделка может быть признана незаконной.
  2. Застройщик выдает письменное разрешение — компания требует до 5% за процесс уступки. Так как продавец реализует площадь в основном по цене выше, чем приобретал у фирмы.
  3. Предприятие выдает справку о выплате задолженности по соглашению.
  4. Согласие (заверенное) одного из супругов на продажу — при приобретении помещения в браке. о разделе имущества читайте тут.
  5. Разрешение банка — при нахождении квартиры в закладе по ипотеке.
  6. Выписка из ЕГПР (Единый Государственный Реестр прав).
Это интересно:  На договоре дарения нет штампа росреестра

Покупатель перед приобретением должен заручиться разрешением жены/мужа (покупка имущества в браке). Будущий дольщик подписывает и получает договор по кредиту, если жилая площадь покупается по ипотеке.

Правильное составление

После всех действий составляется соглашение, подлежащее регистрации. Бумага составляется в строительной организации, в агентстве по недвижимости или у юриста.

В договоре прописывается:

  1. Предмет соглашения — ФИО участников, № документа участия в ДДУ, объект передачи (количество комнат, общая и жилая площадь, номер помещения).
  2. Стоимость, порядок расчетов, обеспечение выполнения обязательств об оплате.
  3. Обязанности и ответственности сторон.
  4. Заключение, адреса и подписи участников соглашения.

Скачайте образец, перейдя по здесь.

Время оформления

Регистрация происходит в Регистрационной или Кадастровой палате и МФЦ (Многофункциональный центр).

В присутствие служащего, участники подписывают соглашение и предоставляют документы:

  1. Удостоверение личности.
  2. Согласие супругов при необходимости.
  3. Документ на приобретение, ранее подписанный с застройщиком.
  4. Информацию о долге перед предприятием или бумагу о переводе задолженности новому дольщику.
  5. Разрешение фирмы на переуступку прав.
  6. Подтверждение от банка (при залоге) и договор по кредиту, если присутствует ипотека.

После передачи документов, оплачивается госпошлина. Каждому покупателю своя квитанция. Регистратор заполняет заявление. В нем указываются: объект, технические параметры и данные участников купли-продажи.

Сотрудник кадастровой службы принимает подписанное соглашение, оригиналы и копии бумаг. Продавцу и покупателю выдается расписка о получении с датой зарегистрированного документа.

Сроки заверения — от 5 до 10 рабочих дней.

В назначенный срок приобретатель забирает заверенный договор. Продавец получает документ, изначально подписанный с застройщиком.

Какие есть особенности?

Покупатель заменяет первоначального владельца. По соглашению он получает объем прав, который был у продавца.

Участник ДДУ вправе требовать передачу собственности в оговоренное время. Но долевой документ подлежит обязательной регистрации, и право требования вступает в силу с момента заверения. Передача прав по ДДУ осуществляется после регистрации ДДУ, а на это может уйти до нескольких месяцев.

При ДДУ переуступка осуществляется только с момента регистрации до того, как помещение передано владельцу.

Заключение

Переуступка прав требования не является как таковым документом о купле-продаже жилой площади. Это способ, где происходит смена сторон (дольщик или приобретатель) при согласии с застройщиком.

Выплачивая средства по договору, новый владелец покупает права и ответственность по главному документу, заключенным ранее со строительной компанией.

Переуступка прав облагается ставкой НДФЛ:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Статья написана по материалам сайтов: pravosudie.guru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector