+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Особенности защиты прав участников договора ренты

Библиографическая ссылка на статью:
Перегудова Д.А. Договор пожизненной ренты и проблема защиты прав добросовестных получателей ренты // Политика, государство и право. 2015. № 7 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2015/07/3219 (дата обращения: 07.02.2019).

Договор пожизненной ренты был известен еще в ХIХ веке. В дореволюционное время была попытка ввести ренту в гражданское законодательство, но тем не менее рента не получила официального признания. В первые года советской власти научный интерес к данному институту не проявлялся по идеологическим причинам. В годы нэпа такие договоры не одобрялись властью, и суды рассматривали их как притворные сделки. В последующем суды в некоторых случаях допускали заключение рентных сделок, так как большинство граждан проживали в деревнях и отказ в заключении такой сделки принес бы огромный ущерб продавцу как наиболее слабой стороне. В период перехода к рыночной экономике институт рентных отношений расширился и приобрел особую популярность, как среди цивилистов, так и в кругу обычных граждан.

Рентные отношения имеют место и в европейских странах. На итальянском рынке жилья на сегодняшний день заключается все больше сделок на основе договора пожизненной ренты, так же договор популярен во Франции и Бельгии, немного реже встречается в Германии. Его популярность обусловлена тем, что это один из немногих способов купить зарубежную недвижимость значительно дешевле ее рыночной стоимости.

Главным отличием договоров пожизненной ренты в России и за рубежом заключается в размере платежей. В России эти выплаты несоизмеримы с ценами на недвижимость. В Европе и Северной Америке страховые компании, которые заключают соглашение о пожизненном содержании, определяют размер выплат индивидуально, в зависимости от стоимости недвижимости, продолжительности жизни в стране и возраста пожилого человека на момент заключения договора.

На основе изложенного может сложиться мнение, что договор пожизненной ренты достаточно исследован, имеет довольно длительный период своего применения, надлежащую правовую регламентацию и следовательно не нуждается в дальнейшем внимании ученых и практиков. Однако, проведенный цивилистами анализ правоприменения указанных договоров позволил выявить тенденцию утраты их популярности в отношениях между гражданами. Это обстоятельство свидетельствует о наличии ряда проблем, которые тормозят использование данного правового института в отношениях между гражданами.

Гражданское законодательство должно регулировать отношения, возникающие из договора пожизненной ренты так, что бы качественно обеспечивалось добросовестное и надлежащее осуществление гражданских прав и исполнение гражданских обязанностей, для чего необходимо ужесточение регулирования, придание ему большей императивности [1, с. 94].

Анализ гражданского законодательства России на данной стадии развития общественных отношений позволяет сделать вывод о недостаточном совершенстве нормативно – правовых предписаний, в том числе и норм, регулирующих отношения, возникающие на основе договора пожизненной ренты.

Регулирование рентных отношений осуществляется на основе норм, предусмотренных главой 33 ГК РФ [2].

По договору пожизненной ренты продавец передает в собственность покупателю жилое строение. Покупатель на основе заключенного договора, несет обязанности по уплате материального обеспечения, а так же предоставления жилища продавцу ренты. Данный вид договора порождает обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты.

Договор пожизненной ренты должен предусматривать гарантии и преимущества заключения данной сделки, как со стороны покупателя, так и со стороны получателя ренты. Гарантии получателя ренты состоят в том, что:1) покупатель на основе условий договора обязуется содержать продавца; 2) наличие возможности у продавца пользоваться передаваемым по договору ренты жилым помещением; 3) обязанности при гибели дома несет покупатель; 4) договор может быть расторгнут по требованию продавца при неисполнении обязанностей покупателем; 5) обязательное нотариальное удостоверение сделки, а так же государственная регистрация, что делают данную сделку официальной и законной; 6) отражение в договоре условий заключения сделки на основе гражданского законодательства. Так же и у плательщика ренты имеется существенный набор гарантий, что и является причиной заключения подобных сделок.

Можно сказать, что природа выгоды заключения подобных сделок для получателя ренты носит теневой характер. Данное положение исходит из того, что все существующие гарантии продавца при реализации договора пожизненной ренты теряют свое значение и переходят в то, что заключенная сделка выгодна только для плательщика ренты. Договор ренты чаще всего заключают одинокие граждане пенсионного возраста, у которых нет наследников.

Особенность ренты как вида гражданского договора состоит в том, что для обеспечения законности сделки, договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, должен подлежать государственной регистрации. Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении, то договор пожизненной ренты будет считаться недействительным, так как данное удостоверение носит обязательный характер. Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, то он будет считаться незаключенной сделкой, так как обязанность передачи прав собственности на недвижимое имущество не будет реализована. Следовательно, права и обязанности, как получателя, так и плательщика ренты возникнут только после государственной регистрации. Но при обращении к нотариусу не всегда можно получить весь тот объем информации, который является необходимым при заключении сделки. Нотариус, удостоверяющий сделку, обязан разъяснять сторонам их права и обязанности, чего обычно не происходит [3]. Это связанно с тем, что граждане все чаще на сегодняшний день обращаются к частным нотариусам, которые от удостоверения сделок получают материальную выгоду. Нотариус, понимая, что сделка может быть не заключена сторонами при осознании всех элементов, указанных в договоре, не оглашает все права и обязанности сторон, после чего сделку считает заключенной [4]. В результате получатель ренты, узнав только после реализации данного договора некоторые особенности его заключения, остается незащищенным и наличие нотариального удостоверения как гарантии и одного из обязательных условий заключения сделки не приносит никакой пользы.

Так же определение размера ренты, который указан в договоре определяется гражданским законодательством, что является гарантией защиты прав получателя ренты и делает данную сделку законной. Но законодательство позволяет при формировании условий договора указывать не конкретную сумму, а устанавливать способ определения цены, опираясь на законодательство. Следовательно, получатель будущей ренты не имеет точной информации о ее размере и уже после заключения сделки оказывается в тяжелом положении и не имеет никаких способов защиты.

Рента обременяет недвижимость, передаваемую под ее выплату. Если плательщик ренты продаст полученную по договору недвижимость третьим лицам, то обязательства по выплате ренты переходят на них. Права получателя пожизненной ренты тесно связаны с его личностью и не могут быть уступлены или переданы по наследству. При нарушении законных прав и интересов получателя ренты, суд будет рассматривать представленные требования только в случае прямого нарушения норм договора пожизненной ренты, заключенного сторонами. При заключении договора должно соблюдаться установление всех требований, которые хотели бы видеть стороны для обеспечения личных интересов. Учитывая то, что положения договора имеют общий характер, что достаточно для его заключения и не конкретизируют отдельные положения, которые имеют существенное значение, возникают непонимания и разногласия с какой-либо стороны, которые в результате не подлежат защите в суде. Казалось бы, оснований для беспокойства нет – стороны добровольно заключили договор и обязаны выполнять его условия. Между тем, получатели ренты регулярно обращаются в суд с заявлениями о расторжении договора пожизненной ренты и возвращении жилища в собственность. Чаще всего такие требования основаны на доводах, что сумма ежемесячной денежной компенсации, выплачиваемая плательщиком ренты, не покрывает расходы получателя ренты по содержанию квартиры, а так же о том, что стоимость спорного жилого помещения несоразмерно выше, чем предполагаемая сумма выплат.

Даже в тех случаях, когда плательщик ренты использует предмет рентного договора в личных целях, он получает либо прямой либо косвенный доход. Иначе говоря, плательщик ренты, исполняя обязанности по договору, всегда имеет доход.

Поэтому одной из главных задач научных изысканий сегодняшнего дня следует признать проведение комплексного анализа тех фактов, которые способны создать для субъектов гражданского оборота максимально благоприятные условия осуществления и защиты принадлежащих им прав, в целях систематического получения дополнительного дохода, в том числе посредством отчуждения имущества в обмен на ренту. Но по существующим на сегодняшний день проблемам, можно сказать о том, что благоприятные условия предоставлены только для плательщика ренты.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии ряда проблем, которые не позволяют гражданам использовать договор пожизненной ренты в полной мере и обеспечить надежную защиту своих прав, а следовательно граждане с каждым днем все реже обращаются к заключению подобных сделок. К числу таких факторов можно отнести, например то, что только некоторые одинокие пенсионеры, рискуя быть обманутыми, заключают договоры с посторонними гражданами, что подтверждает отечественный опыт. Граждане, желающие приобрести жилые помещения или земельные участки, чаще всего заключают договоры ипотечного кредитования, которые имеют преимущества перед рентными. Так как сумма платежей и сроки их внесения четко установлены, а покупатели не обременяют себя имущественными и моральными обязательствами перед лицами, нуждающимися в уходе и помощи. Данный вид договора направлен на отчуждение имущества, в целях обеспечения повышенной правовой и социальной защиты более слабой в экономическом, социальном и физиологическом отношении стороны договора – получателя ренты, чаще всего из-за недостаточного законодательного регулирования ставит получателя ренты в еще более тяжелое положение.

Это интересно:  Источник трудового права это трудовой договор

Для того, что бы обеспечить надежную защиту прав рентополучателей, мы предлагаем следующие гарантии. Во – первых, установить обязанность для сторон указывать конкретную сумму в договоре уплачиваемой ренты. Соответственно после заключения договора, плательщик ренты будет знать, какую именно сумму ему необходимо выплатить. В настоящее время при заключении договора, стороны пока могут лишь указать способ определения ренты. Во – вторых, в целях соблюдения формы сделки договора ренты, требуется усиление контроля над частными нотариусами. В – третьих, возможно ввести упрощенный порядок расторжения договора по требованию рентополучателя без обращения в суд, а на основании письменного уведомления, как например в поставочных отношениях. В – четвертых, запрет на передачу права собственности плательщиком ренты третьим лицам без разрешения получателя ренты, так как право проживания в жилом помещении остается у последнего. В – пятых, заслуживает внимания институт страхования как одна из гарантий рентополучателя.

Изложенные факты и обстоятельства позволяют сделать вывод, что нормы главы 33 ГК РФ не учитывают новейших способов и порядка улучшения гражданами своих жилищных условий, т.е. не соответствуют сложившимся в обществе социально-экономическим отношениям и потому нуждаются в принципиальном обновлении, а так же необходимости искоренения существующих пробелов в праве.

Заключение

В представленной работе проведен детальный правовой анализ рентных обязательств, которые в настоящее время находятся в стадии становления и развития. В процессе написания работы проанализированы понятие ренты и рентных отношений. Определены позиции правовой науки в отношении признаков договора ренты, позволяющих определить его место в системе гражданско-правовых договоров. Показана специфика данного договора, особенности его предмета, субъектного состава и формы.

В работе обосновывается необходимость реформирования правового регулирования рентных правоотношений и переход на новые, более перспективные для российских условий, договорные отношения. Эту задачу решать необходимо, потому что нарастает отставание российского законодательства в этой области от потребностей общества, и это объясняется тем, что договор ренты является новой моделью для российского гражданского права. Это связано с тем, что процесс развития дореволюционного гражданского права не успел закончиться в результате резкой смены политического, экономического и идеологического курса в результате октябрьской революции, однако эти отношения, несмотря на отсутствие их правовой регламентации, существовали всегда, т.к. общество в них нуждалось, и этот процесс носил объективный характер. Подобного рода отношения люди были вынуждены оформлять как обычную куплю-продажу, дарение, наследство.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что нормы права должны адекватно отражать потребности общества в регулируемых ими сферах общественных отношений, т.к. данная ситуация носит сугубо объективный характер и всё её проецирование на какую-либо идеологию до хорошего никогда не доведет, как это получилось в советском праве с договором ренты. В результате такого непродуманного подхода, в конечном итоге, страдают рядовые граждане.

Современный институт ренты не идеален. Целесообразно внести некоторые изменения в нормы, регламентирующие договор пожизненного содержания с иждивением. В частности, целесообразно было бы в ГК РФ предусмотреть возможность заключения дополнительного соглашения, конкретизирующего обязанность плательщика по предоставлению содержания, и оговорить требования, предъявляемые к форме такого соглашения.

Необходимо было бы и применительно к договору пожизненного содержания с иждивением указать такое же основание расторжения договора, как и при расторжении договора дарения независимо от способа приобретения — за плату или без таковой, т.к. плательщик ренты является заинтересованной стороной в скорейшей смерти получателя ренты и быстрейшим прекращением обязанности выплачивать ренту.

Главная привлекательность договора ренты для участников гражданского оборота состоит в том, что согласно п. 1 ст. 585 ГК РФ он предусматривает передачу имущества, которое отчуждается под выплату ренты получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Таким образом, плательщик ренты получает имущество в собственность. Данное обстоятельство предполагает возникновение у него прав, указанных в п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ, а именно: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Если договор ренты предусматривает передачу имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30). Если же имущество передают бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл. 32), поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ (Рента и пожизненное содержание с иждивением) и не противоречит существу договора ренты. Плательщику ренты необходимо знать, что заключение договора ренты обременяет недвижимое имущество, переданное под выплату ренты. Поэтому при совершении сделок с другими лицами он обязан уведомить другое лицо об обременении предмета сделки рентой. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Надежная защита прав всех участников договорных отношений — это признак системы права развитого демократического государства. В основном гражданское законодательство Российской Федерации отвечает этим требованиям.

Отдельные нормы законодательства ввиду их нечеткости или противоречивости вызывают затруднения даже у нотариусов. Поэтому отдельные нормы требуют тщательной доработки. Так, например, следует доработать нормы о применении к рентному договору правил о купле-продаже и о дарении, и указать какие именно нормы следует применять. Непонятна норма об указании в договоре пожизненного содержания с иждивением, так как весь объем содержания невозможно заранее предусмотреть. Следует предусмотреть ряд правил, регулирующих государственную регистрацию договора и переход имущества при передаче по договору недвижимого имущества.

Что касается криминализации общества, то не секретом является то, что договор ренты служит одним из средств, позволяющих криминальным личностям завладеть имуществом одиноких людей престарелого возраста. Подобные случаи вызывают закономерный страх, и нежелание людей вступать в рентные отношения даже со знакомыми. Страх за свою жизнь, страх за свою семью порой является единственной причиной расторжения уже заключенного договора. Но в то же время договор ренты для многих пожилых людей сегодня является единственной возможностью обеспечить свое существование.

Реальное отсутствие у государства достаточных средств для обеспечения социальной защиты пожилых людей путем выплаты социальных пособий ведет к тому, что постепенно увеличивается число договоров пожизненного содержания с иждивением. Изучение нотариальной и судебной практики показывает, что, несмотря на то, что в, соответствии с нормами ГК получателем ренты может быть любой гражданин, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые и одинокие. Имуществом, передаваемым под уплату ренту, как правило, является единственное жилье получателя ренты. Предвидя такое развитие договорных отношений, законодатель установил защиту для получателей ренты. Это и обязательное нотариальное оформление договора и последующая его государственная регистрация, это и обременение имущества рентой и способы обеспечения исполнения, и ответственность за просрочку ренты в виде уплаты процентов. Максимальная защита прав получателей установлена в договоре пожизненного содержания. Поэтому этот договор и является наиболее распространенным среди других разновидностей ренты, так как позволяет небогатому пожилому человеку довериться плательщику, и в обмен на передачу своего жилья получить все необходимое — жилье, питание, одежду, медикаменты, различные бытовые услуги и т.д. Менее распространенным договором является договор пожизненной ренты. Этот договор чаще заключается между гражданином и фирмой-плательщиком, реже между гражданами. Уплата ренты в деньгах предполагает, что получатель ренты способен себя обеспечивать самостоятельно и не нуждается в уходе и содержании. Императивно установленный минимальный размер рентных платежей в два раза меньше, чем в договоре пожизненного содержания. При расторжении договора получатель может требовать возврата имущества только в случае, если это имущество было отчуждено бесплатно. Все это не делает пожизненную ренту популярной, такой договор выгоден в том случае, если получатель ренты передает по договору не единственное дорогое имущество оставшееся в собственности (как правило, жилье), а продолжает после передачи-этого имущества обладать собственностью, необходимой для дальнейшего существования.

Это интересно:  Какие документы нужны для оформления договора дарения

И вообще не получил распространения в практике договор постоянной ренты. Долгие поиски этой разновидности договора навели лишь на одно упоминание о подобных договорах нотариуса Санкт-Петербурга. Ряд договоров постоянной рентой был заключен между гражданами — получателями и одной некоммерческой организацией — в качестве плательщика. Причиной, обусловившими выбор именно постоянной ренты, оказывается, явилось стремление плательщика избежать «привязанности» ренты к минимальному размеру оплаты труда, обязательному в договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания. Вообще же договор постоянной ренты выгоден тем получателям, которые обладают большим капиталом, в том числе достаточным количеством недвижимости для того, чтобы позволить себе передать это имущество под условие выплаты постоянной ренты. При наличии стабильной экономики договор постоянной ренты позволит богатым людям выгодно вложить свой капитал, чтобы обеспечить не только свою жизнь, но и жизнь своих детей.

На основании проведенного исследования получены определенные выводы, состоящие в том, что необходимо внести изменения в действующее законодательство, регулирующее условия заключения договора ренты. В частности, предлагается:

  • 1) п. 2 ст. 585 ГК РФ изложить в следующей редакции: «К отношениям сторон по передаче и оплате имущества под выплату ренты применяются правила о купле-продаже (глава 30) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты».
  • 2) дополнить ст. 599 ГК РФ п. 3 в следующего содержания: «Если плательщик ренты совершил покушение на жизнь получателя ренты либо умышленно причинил ему телесные повреждения, получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. В случае умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты право требовать расторжения договора и возмещения убытков принадлежит наследникам получателя ренты»;
  • 3) в пункте 2 статьи 597 слова «не менее минимального размера оплаты труда» заменить словами «не менее установленного законодательством субъекта Российской Федерации величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в субъектах Российской Федерации»;
  • — в пункте 2 статьи 602 слова «менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом» заменить словами «менее установленной в соответствии с законом субъекта Российской Федерации двукратной величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в субъектах Российской Федерации».

Законодатель весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации.

Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Обзор судебной практики показывает, что здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, лица, вступающие в данные правоотношения, часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора. И все-таки, несмотря на выявленные в процессе написания работы факты нарушения прав и законных интересов граждан, заключающих договор ренты, имеются правовые механизмы для снижения уровня противоправного поведения участников рентных отношений.

Особенности защиты прав участников договора ренты

Рента и пожизненное содержание

По договору ренты собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество в обмен на обязательство выплачивать ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. Для договора ренты обязательно нотариальное удостоверение договора: заключение его в простой письменной форме не допускается.

Договор ренты
Постоянная рента
Пожизненная рента
Пожизненное содержание с иждивением
Защита прав получателя ренты

В настоящее время в Москве существуют фирмы, которые занимаются оформлением рентных договоров с пожилыми собственниками жилья. Обычно эти фирмы дают рекламные объявления следующего содержания: Продам квартиру с отсрочкой отселения». На самом деле под данным объявлением подразумевается продажа ренты. Необходимо иметь в виду, что покупка ренты — это всегда лотерея. И нет никаких гарантий, что Вы переживете получателя ренты. Кроме того, спецификой данного договора является огромное количество обращений в суд за расторжением договора — как со стороны плательщика, так и со стороны получателя ренты. Нужно учитывать, что при расторжении договора ренты право собственности переходит обратно к получателю ренты, а вот получить обратно деньги для плательщика ренты практически невозможно.

Поэтому, несмотря на то, что с юридической точки зрения основной целью договора ренты является обеспечение постоянного дохода для получателя ренты, на практике данный договор в основном используется для обеспечения перехода права собственности на жилье минуя процедуру принятия наследства. Это позволяет сократить срок перехода права собственности: при наследовании, как по закону, так и по завещанию минимальный обязательный срок, который должен пройти с момента смерти наследодателя до перехода права собственности к наследнику составляет 6 месяцев. В то время как при оформлении договора ренты право собственности на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты в момент государственной регистрации договора, а в момент смерти получателя ренты с недвижимости снимаются все обременения (то есть ограничения на пользование и распоряжение имуществом).

Кроме экономии времени, договор ренты позволяет сэкономить еще и деньги, поскольку переход права собственности на квартиру по договору ренты не облагается налогом на имущество, переходящее в порядке дарения и наследования. При оформлении договора ренты вам придется заплатить только нотариальную пошлину в размере 1,5% от стоимости недвижимости, в то время как при наследовании квартиры нотариальная пошлина составит 2% (для наследников первой очереди — 1%) плюс весьма значительный налог. Исходя из этого, любому наследнику дальше второй очереди, проживающему отдельно от наследодателя, договор ренты всегда более выгоден, чем составление завещания в его пользу.

И еще один нюанс. Договор ренты является прижизненным распоряжением имуществом и, в отличие от завещания, позволяет избежать выделения обязательной доли.

И наконец, о ложке дегтя. Надо помнить, что льготы на коммунальные платежи имеет собственник квартиры. Поэтому заключая договор ренты со своей бабушкой, будьте готовы к тому, что теперь коммунальные платежи вам придется платить полностью.

Существует несколько разновидностей договора ренты. Во-первых, жилое помещение может передаваться плательщику ренты за плату и бесплатно. В зависимости от этого сделка оформляется разными договорами. В первом случае применяются правила о купле-продаже. Во втором — правила о договоре дарения. Поскольку, как уже было сказано выше, чаще всего договор ренты — это прикрытая форма наследования, то обычно используется безвозмездная передача имущества. Однако, приобретая квартиру по договору ренты у постороннего человека, разумеется, следует оформлять договор ренты в возмездной форме. Такой договор сложнее расторгнуть, поскольку в этом случае фиксируется факт передачи денег (то есть подтверждается встречное исполнение обязательств).

Во-вторых, при заключении договора можно договориться об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту. (Кроме того, существует такая разновидность пожизненной ренты как договор пожизненного содержания с иждивением.) В практике чаще встречается пожизненная рента — договор ренты прекращается смертью получателя ренты. Каждый из видов рентного договора имеет свои особенности.

Плательщиком постоянной ренты может быть любое лицо, отвечающее стандартным требованиям к участникам сделки: дееспособность или правоспособность (для юридического лица). Круг получателей ренты законом ограничен. Ими могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это соответствует целям деятельности, закрепленной в учредительных документах.

Выплата постоянной ренты устанавливается в рублях, но стороны в договоре могут предусмотреть выплату ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Размер ренты автоматически увеличивается пропорционально минимальному размеру оплаты труда. Эта норма принята для защиты прав получателя ренты от возможной инфляции. Выплата ренты предусмотрена законом поквартально. Следует иметь в виду, что стороны могут предусмотреть в договоре другие условия увеличения суммы ренты и иные сроки выплат.
Плательщик может освободить себя от дальнейших выплат путем выкупа ренты. О своем намерении он должен заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплат. Обязательства по выплате ренты не прекращаются до тех пор, пока выкуп не будет выплачен полностью. Стороны могут предусмотреть и другие условия выкупа ренты, например, более длительный срок, за который должно быть сделано предупреждение о прекращении выплат, или же договориться, что право на выкуп не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, но не превышающего тридцать лет с момента заключения договора. Данной нормой закон защищает права плательщика ренты.

Это интересно:  Бланк договора переуступки права

Сумма выкупа постоянной ренты определяется договором. Если выкупная цена в договоре не указана, то по закону она равняется годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же жилье было передано под выплату ренты бесплатно, то к этой сумме добавляется стоимость аналогичного жилья в том же населенном пункте. Если стороны не могут прийти к соглашению, то стоимость жилья определяется профессиональным оценщиком.

Закон предусматривает несколько случаев, когда плательщик ренты обязан ее выкупить по требованию получателя. В основном они связаны с нарушениями обязательств со стороны плательщика ренты. В договоре стороны могут предусмотреть и другие случаи обязательного выкупа ренты.

Необходимо иметь в виду, что права получателя ренты могут переходить по наследству, в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица, либо путем уступки права требования в порядке, предусмотренном ст. 388 ГК РФ.

В отличие от постоянной, пожизненная рента устанавливается на период жизни лица, передающего жилье под выплату ренты. Возможно установление ренты в пользу другого лица или нескольких лиц, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве общей совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из супругов его доля в праве на получение ренты переходит к пережившему его супругу, а после смерти последнего получателя ренты обязательства по выплате ренты прекращаются.

Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты должен быть не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц.

При существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты или расторжения договора и возмещения причиненных убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилого помещения с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Пожизненное содержание с иждивением

Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением, которое может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то также и уход за ним. Часто такой договор предусматривает оплату ритуальных услуг.

В договоре должна быть зафиксирована стоимость полного объема содержания с иждивением. Обязательства плательщика по содержанию получателя ренты фиксируются в денежном выражении, чтобы можно было проследить меру их выполнения. При этом стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Стороны вправе заменить пожизненное содержание с иждивением на периодические выплаты в течение жизни.

В случае существенных нарушений плательщиком ренты своих обязательств, получатель вправе потребовать выплаты ему выкупной цены ренты либо возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания. При этом плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Защита прав получателя ренты

В отличие от других договоров по сделкам с имуществом, договор ренты подлежит не только государственной регистрации, но и обязательному нотариальному удостоверению. Нотариальное заверение должно служить лишней гарантией прав получателей ренты, которые в большинстве случаев являются пожилыми людьми, не всегда разбирающимися в юридических тонкостях.
Кроме того, для защиты интересов получателя ренты установлено правило, в соответствии с которым он приобретает право залога (линк) на жилье, которое он передает другому лицу в обмен на содержание.

В качестве ответственности за просрочку выплаты рентных платежей законодательство предусматривает выплату процентов. Размер процентов устанавливается рентным договором. В случае, если стороны не оговорили размер процентной ставки, он определяется учетной ставкой банковского процента из расчета на день исполнения обязательств.

Человек, получивший в собственность жилье по договору ренты, имеет право его продать. Обязательства по выплате ренты переходят в этом случае на нового владельца (ст. 586 ГК РФ). При этом, если условия договора ренты будут нарушены, то лицо, заключившее договор и продавшее затем квартиру, будет нести субсидиарную ответственность с ее новым владельцем. Это значит, что если невозможно получить рентные платежи с нового владельца (невозможно найти, нет денег и т.п.), то имущественная ответственность может быть возложена на лицо, первоначально заключившее договор ренты.

Особенности договора ренты

Договор ренты, не настолько распространенный вид сделок с недвижимостью, встречается зачастую очень редко, но имеет право на существование!

Ничего сложного в данном договоре нет, смысл предельно прост. Одна сторона, которая именуется получателем ренты, передает другой стороне — плательщику ренты, какое либо имущество, взамен на которое, плательщик ренты обязуется выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму, либо же выделяет средства на содержание плательщика в иной форме. В Российском законодательстве, ренте посвящена статья 33 ГК.

Договор ренты может быть заключен на любое имущество, но, как правило, данные договора используются в сфере недвижимости, а именно с квартирами. В договоре должен быть точно указан размер ежемесячных выплат в денежном эквиваленте, указываются так же сроки выплат, это может быть ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный платеж. Российское законодательство обязывает заключать нотариальные формы договоров ренты, если же речь идет об имуществе недвижимом, то договор так же подлежит государственной регистрации в реестре прав.

В Российском законодательстве существует всего 2 вида договора ренты:

  1. Договор постоянной ренты;
  2. Договор пожизненной ренты.

В первом виде, получатель ренты, может передавать свои права другому человеку, например по завещанию, во втором же, получатель получает ренту в течении всего срока жизни от плательщика.

Договор пожизненного содержания с иждивением является подвидом договора пожизненной ренты.

В случае если, плательщик ренты не справляется с выполнением своих обязательств по той или иной причине, то получатель имеет право расторгнуть договор ренты.

Плательщик ренты получает имущество, а в обмен, выплачивает ренту деньгами, но гражданским кодексом так же предусмотрено иное выполнение обязательств, а именно путем предоставления получателю ренты вещей, и различного рода услуг, равных по стоимости сумме денежного обязательства. Плательщиками ренты могут выступать как физические, так и юридические лица. Получателями же, могут быть только физические лица и некоммерческие организации. Если же речь идет о пожизненной ренте, то она возможна только в денежной форме.

Получателями ренты могут быть несколько человек, тогда они именуются сополучателями. Их доли могут быть как равными, так и различными. В случае смерти одного из сополучателей, его доля переходит оставшимся сополучателям и так продолжается пока не умрет последний сополучатель, тогда все обязательства по выплате ренты прекращаются.

Подвид пожизненной ренты – рента с иждивением, при данном виде договора иждивенца необходимо обеспечивать жильем, одеждой, питанием. Договором устанавливается ежемесячная стоимость иждивения, которая не должна быть меньше 2-х месячных минимальных размеров оплаты труда, основной формой содержания является натуральная, а именно: вещи, услуги, продукты, различные работы. Предоставление этих услуг возможно заменить выплатами, но только если это предусмотрено договором.

Плательщик ренты ограничен в правах распоряжения имуществом, он может закладывать, отчуждать, либо другими способами обременять имущество, только при согласии получателя. Плательщик ренты так же обязан не допускать ухудшения состояния имущества, которое может привести к уменьшению его стоимости.

Услуга по юридическому сопровождению сделок поможет вам более подробно вникнуть во все аспекты ренты.

Расторгнуть договор постоянной ренты может как плательщик, так и получатель ренты. Постоянную ренту можно выкупить только в законном порядке, либо на основании условий договора. В Гражданском кодексе, статья 593, оговариваются случаи, когда получатель ренты имеет право потребовать выкуп ренты, а именно: просрочка оплаты более чем на один год, ненадлежащим образом исполняемые обязательства договора, и различные противозаконные действия.

Статья написана по материалам сайтов: vuzlit.ru, www.new-home.narod.ru, etagrealty.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector