Особенности договора дарения недвижимости

Дарение недвижимости — серьезный и ответственный шаг, в результате которого происходит безвозмездная передача недвижимой вещи от одного собственника к другому. На первый взгляд содержание договора выглядит простым, однако, данная сделка содержит в себе множество важных нюансов.

Общая характеристика договора дарения недвижимости

В гражданском праве под договором дарения недвижимости подразумевается сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность либо право требования такого имущества у третьего лица.

Главной особенностью договора является его безвозмездный характер. Безвозмездность означает, что даритель не должен получать встречного имущественного предложения от одаряемого. В противном случае, такая сделка не может быть признана дарением и к ней применяются правила Гражданского кодекса РФ о притворной сделке, которая была совершена с целью скрыть другую сделку.

Сам признак безвозмездности означает, что обязанность по передаче недвижимого имущества имеются только у дарителя, в отличие от одаряемого, который, в свою очередь, обладает только правом принятия дара либо правом отказа от него. При этом важно понимать, что одаряемый не освобожден от обязанностей в общем смысле, например, на него также может распространяться обязанность использования имущества в общеполезных целях, в соответствии с его назначением.

Интересен вопрос налогообложения недвижимости при дарении. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, для исчисления налога на доходы физических лиц принимаются во внимание все доходы, полученные как в денежной, так и в натуральной форме. Дарение недвижимого имущества относится к таким доходам и, соответственно, подлежит налогообложению. Так, резиденты РФ должны уплатить в пользу государства 13% от рыночной стоимости недвижимости, а нерезиденты – 30%.

Однако, из этого правила есть исключения: если стороны договора находятся в близком родстве, то доходы, полученные в связи с дарением недвижимого имущества, не буду облагаться налогом. Близкими родственниками, в соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, признаются: супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры, в том числе усыновленные дети, а также неполнородные, то есть имеющие общими только отца или мать.

Составление договора дарения недвижимости

Исходя из определения договора дарения недвижимости, сторонами сделки являются даритель и одаряемый. Несмотря на то, что договор дарения – это одностороннее соглашение, законодателем не запрещена множественность лиц на стороне дарителя, если предмет договора принадлежит им на праве совместной собственности. Множественность лиц также возможна и на стороне одаряемого, если недвижимость поступает в общую долевую или совместную собственность.

Как правило, даритель лично передает недвижимое имущество одаряемому, а одаряемый принимает его. Однако, существует возможность осуществления дарения посредством доверенного лица. Заключение договора дарения недвижимого имущества по доверенности имеет свои тонкости. Во-первых, в доверенности должен быть описан предмет дарения. Во-вторых, доверенность должна содержать все необходимые сведения об одаряемом.

Если такие юридические нюансы не будут соблюдены, то доверенность будет признана недействительной, соответственно, дарение, оформленное на основании такой доверенности, также будет признано недействительным.

Итак, при составлении договора дарения недвижимости необходимо указать:

  1. Все необходимые данные о дарителе и одаряемом (ФИО, адрес прописки, паспортные данные).
  2. Сведения о предмете договора – недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, инвентарный номер и другие).
  3. Правоустанавливающие документы дарителя на недвижимое имущество (договор купли-продажи, договор дарения, завещание, договор приватизации и другие).
  4. Все данные о доверенности, если дарение осуществляется через доверенное лицо (реестровый номер доверенности, дата и место выдачи).

Форма договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение договора законом не предусмотрено, стороны вправе произвести его по собственному желанию.

Нотариальное удостоверение предоставляет следующие преимущества:

  1. Стороны получают гарантированную защиту своих интересов.
  2. При утрате договора любая сторона имеет право через нотариуса восстановить документ, который будет иметь равную юридическую силу с изначальным договором.

Следует отметить, что с 02.06.2016 г. любая сделка по отчуждению имущества, которое принадлежит двум и более собственникам, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, если объект договора дарения недвижимости находится в долевой собственности, то такой договор должен быть нотариально удостоверен.

Государственная регистрация договора дарения недвижимости

Дарение недвижимости осуществляется по договору дарения в порядке, установленном гражданским законодательством. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Кроме того, федеральным законодательством установлено, что юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП.

Отсюда следует, что государственная пошлина при дарении недвижимого имущества должна быть уплачена дважды: за регистрацию договора дарения и за регистрацию перехода права собственности на имущество.

Важной особенностью дарения является то, что госпошлина при регистрации договора взимается с обеих сторон. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, размер пошлины для физических лиц составляет 2000 рублей. Государственная пошлина за регистрацию права собственности на недвижимое имущество подлежит уплате исключительно одаряемым.

После того, как договор дарения будет зарегистрирован, даритель прекращает свое право собственности на недвижимость, а одаряемый приобретает статус собственника имущества.

Запрещение и ограничение дарения недвижимости. Отказ от дарения.

Несмотря на безвозмездность и добровольность дарения недвижимости, гражданское законодательство запрещает возможность дарения в некоторых случаях:

  1. Запрещается дарение малолетними, а также недееспособными лицами от их имени.
  2. Запрещается дарение в отношении работников медицинских, образовательных учреждений и иных организаций, которые оказывают подобные услуги, теми лицами, которые непосредственно находятся в данном учреждении на лечении, обучении, воспитании.
  3. Запрещено дарение в отношении государственных и муниципальных служащих РФ.
  4. Запрещены сделки дарения между коммерческими организациями.

Помимо запрещения дарения, Гражданским кодексом предусмотрено ограничение дарения. Так дарение недвижимости может быть ограничено в следующих случаях:

  1. Если недвижимость принадлежит юридическом лицу на ограниченном вещном праве, то дар может быть совершен только с согласия собственника недвижимости.
  2. Если недвижимость находится в общей совместной собственности нескольких лиц (без возможности выдела доли в натуре), то дарение может быть осуществлено только с согласия всех собственников.

Договор дарения недвижимости не носит обязательного характера, поэтому даритель вправе отказаться от исполнения соглашения. Отказ от исполнения возможен в случае ухудшения имущественного положения либо состояния здоровья дарителя, а также в связи с утратой права собственности на недвижимость. Еще одним случаем отказа является неправомерные действия одаряемого в отношении дарителя либо в отношении его членов семьи или близких родственников.

Одаряемый вправе отказаться от дара в любой момент до фактической передачи ему недвижимого имущества. При этом, если договор дарения недвижимости уже прошел процедуру государственной регистрации, то отказ от принятия недвижимого имущества также регистрируется.

Особенности договора дарения недвижимости на современном этапе

Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества

Даритель обязательно должен быть собственником имущества, так как передает или обязуется передать ее в собственность другого лица. Заключение договора дарения ненадлежащим субъектом влечет отказ в государственной регистрации соответствующим государственным учреждением. В подтверждение вышесказанному хотелось бы привести пример из судебной практики:

Л. обратился с жалобой на отказ в государственной регистрации права собственности на жилое помещение, переданное ему по договору дарения.

В судебном заседании установлено следующее: Л. обратился в филиал Свердловской области регистрационной палаты с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на квартиру, переданную ему по договору дарения налоговой инспекцией города, выступающей от имени собственника — Объединенного муниципального образования.

Филиал регистрирующего органа отказал в регистрации сделки и права на указанную квартиру по следующим основаниям:

  • а) налоговая инспекция не уполномочена выступать стороной сделки по отчуждению имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  • б) ст.217 Гражданского кодекса РФ определила, что имущество, находящееся в собственности государства или муниципалитета, может быть передано в собственность гражданам в порядке, предусмотренном законом о приватизации.

Такого же мнения придерживался и суд, вынося решение по делу. В частности, судом было указано, что квартира на момент составления договора дарения находилась в собственности муниципального образования. Нормативные материалы, регулирующие деятельность Объединенного муниципального образования, не наделяют муниципалитет правом отчуждать недвижимое имущество путем заключения договора дарения. Кроме того, действия собственника имущества нарушают требования ст.217 Гражданского Кодекса РФ.

В результате в удовлетворении жалобы Л. судом было правомерно отказано. Правовой режим недвижимости: Научно-практический комментарий / Под ред. З.И.Цибуленко. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск 1. — Саратов: СГАП, 2000. С.46-47.

Дарение имущества, находящегося в совместной собственности осуществляется только по согласию всех собственников общей совместной собственности (п.2 ст.576 ГК РФ), в отличие от иных сделок когда согласие остальных предполагается (ст.253 ГК РФ).

Распоряжение недвижимостью, в том числе путем ее дарения, которая состоит в общей долевой собственности, производится по согласию всех участников. Но вместе с тем участник общей долевой собственности имеет право по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

Очень интересный случай возник в судебной практике по поводу признания лицензионного договора притворной сделкой, совершенной с целью прикрытия договора дарения.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Интеркрафт» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к открытому акционерному обществу «Братский алюминиевый завод» (ОАО «БРАЗ») и обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Алкорус Инжиниринг» о признании недействительным лицензионного договора от 13.09.1999 №01-671, заключенного между ответчиками по делу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) «Алюминиевая компания «Алкорус».

Решением от 5 июля 2002 года лицензионный договор признан недействительным.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись.

ООО «Алкорус Инжиниринг» обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 5 июля 2002 г.

Третье лицо о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом, однако своего представителя в судебное заседание не направило, в связи с чем дело рассматривается без его участия по правилам, установленным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ООО «Алкорус Инжиниринг» поддержал доводы кассационной жалобы, представители истца и ОАО «БРАЗ» заявили о своем согласии с обжалуемым решением.

Права на шесть указанных изобретений были получены лицензиаром на основании договоров об уступке патентов, заключенных с ТОО «Алюминиевая компания «Алкорус», а последний патент получен в установленном порядке непосредственно на имя ООО «Алкорус Инжиниринг».

Руководствуясь статьей 575, статьей 168 и пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласовавшись с доводами истца, арбитражный суд признал договор ничтожной сделкой.

Это интересно:  Виды договоров в жилищном праве

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Согласно пункту 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации договором дарения признается такой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Выводы суда первой инстанции о том, что предмет лицензионного договора и договора на НИОКР один и тот же, является ошибочным.

Суд не учел положений статьи 13 Патентного закона Российской Федерации, в соответствии с которыми предметом лицензионного договора является предоставление права на использование охраняемого объекта промышленной собственности (изобретения).

Имеющимися в материалах дела патентами подтверждается, что патентообладателем изобретений является ООО «Алкорус Инжиниринг». В установленном Патентным законом порядке патенты не оспорены, вопросы об их недействительности в связи с неправильным указанием в патентах патентообладателя или об установлении патентообладателя в соответствии со статьями 29 и 31 Патентного закона, а также о признании договора с первоначальным патентообладателем об уступке патентов недействительным не ставились.

Предметом трех вышеуказанных договоров на НИОКР было выполнение научно-исследовательских работ. Предметом лицензионного договора от 13.09.1999 г. являлось предоставление прав на использование охраняемых объектов промышленной собственности (изобретений).

Кроме того, пункты 2.1, 2.3, 4.1, 6.1, 6.2, 7.5 лицензионного договора содержат условия о дополнительных услугах, предоставляемых ООО «Алкорус Инжиниринг» открытому акционерному обществу «БРАЗ», и о дополнительных правах, получаемых последним (право на изготовление продукции по лицензии, право на использование продукции по лицензии путем размещения заказов на предприятиях — субподрядчиках, право на обязательное получение информации об улучшениях и усовершенствованиях, касающихся патентов, право на техническую помощь).

Указанные права договорами на НИОКР не предусматривались.

При таких обстоятельствах, оспариваемый лицензионный договор является возмездной сделкой, поскольку по данному договору лицензиат получил от лицензиара реальное встречное предоставление, и у суда первой инстанции не было правовых оснований признавать данную сделку притворной, совершенной для прикрытия дарения.

Признав действительный лицензионный договор ничтожным, суд первой инстанции нарушил нормы материального права, содержащиеся в статье 575, пункте 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации и в статье 13 Патентного закона.

Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должны быть возложены на ООО «Интеркрафт».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интеркрафт», город Углич Ярославской области, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Алкорус Инжиниринг», город Санкт-Петербург, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1000 рублей.

Дарение — это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора — дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Консенсуальный договор дарения, напротив — односторонняя сделка, которая порождает обязательства только у обещавшего (п.2 ст.572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара — это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п.1 ст.573 ГК РФ). Передача и принятие дара по договору дарения в виде недвижимого имущества осуществляется вручением ключей и правоустанавливающих документов, что подтверждается нормой п.1 ст.574 ГК РФ, которую законодатель закрепил по моему мнению для четкого урегулирования момента передачи вещи таким образом установив предел до совершения которого одаряемый может отказаться от принятия дара.

Законодатель в целях отграничения дарения от института наследства предусмотрел норму согласно которой: Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен». ГК РФ (Часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.1995 ред. от 10.01.2003 (Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст.410), п.3 ст.572. Особое внимание следует обратить на недопустимость государственной регистрации договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения. Однако возникает проблема, когда граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют договоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарителей, путая дарение с завещанием, таким образом при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, а следовательно это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу (умершего дарителя) наследодателя.

Согласно Федеральному Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997 №122-ФЗ принят ГД 17.06.1997 ред. от 2.11.2004 с изм. и доп., вступившими в силу с 1.01.2005 (Собрание Законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст.3594), при дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия:

  • 1. Регистрация договора дарения (сделки) — независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;
  • 2. Регистрация права собственности одаряемого.

Как правило, договор дарения недвижимого имущества свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). — М.: Юрайт — Издат, 2004. С.155. При обещании дарения регистрируется только сделка. Для того, чтобы одаряемый стал собственником, требуется принятие им дара и государственная регистрация его права.

На государственную регистрацию договора дарения представляются следующие документы:

1) Заявление о государственной регистрации договора дарения в единственном экземпляре. В качестве заявителя могут выступать стороны договора (даритель и одаряемый) или уполномоченные ими лица при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей (п.1 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В заявлении указываются:

  • — данные о дарителе (одаряемом). В случае если правообладателем является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического места нахождения (п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». (Собрание законодательства РФ, 1998, №8, ст.963; 1999, №52 ст.6416, 2002, №41, ст.3983). Если заявителем является не правообладатель (иди одаряемый), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени дарителя (или одаряемого), а также данные о себе, о дарителе (или одаряемом);
  • — цель обращения заявителя (проведение государственной регистрации договора дарения);
  • — наименование и реквизиты договора дарения;
  • — данные о недвижимом имуществе (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);
  • — подпись заявителя и дата подписания заявления;
  • 2) Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора дарения;
  • 3) Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий его личность;
  • 4) Подлинники и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельство о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц), документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика;
  • 5) Подлинник и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, а также документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
  • 6) Подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности дарителя на отчуждаемое недвижимое имущество. Требуется в случае, если право на недвижимое имущество возникло у дарителя до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц» Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц» от 8.08.2001 №129-ФЗ, в ред. ФЗ от 23.06.2003 №76-ФЗ (Собрание законодательства РФ, от 15.08.2001 №10 ст. 346). и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в порядке, установленном п.3 ст.8 названного Федерального закона, запрашивает у органа (организации), который ранее осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права дарителя, если сам орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такой информацией не располагает. Указанная информация (то есть документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем. В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве дарителя на отчуждаемое имущество, дарителем может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа;
  • 7) Договор дарения (представляется не менее чем в двух экземплярах — подлинниках, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов);
  • 8) Удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;
  • 9) Подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования недвижимым имуществом (в отношении жилых помещений) с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Мищенко Г. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и Право. — 2002. №3. С.19.

Отказ одаряемого от принятия дара возможен после государственной регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации сделки и права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то в таком случае государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

Так как безвозмездность неотъемлемый признак договора дарения, то законодатель более строже урегулировал данный договор в отличие от иных гражданско-правовых сделок. Статьи 575, 576 ГК РФ содержат специальные указания на запрещения и ограничения дарения. В соответствии с вышеприведенными статьями не допускается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан (за исключением подарков небольшой стоимости) их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). В данных статьях законодатель четко определили отношения дарения с участием малолетних и недееспособных граждан. См. там же с.21

Это интересно:  Договор дарения несовершеннолетнему ребенку от отца

Но следует рассмотреть такую ситуацию, которая возникает при дарении недвижимого (жилого) имущества, когда родственник дарит жилое помещение (квартиру, жилой дом) матери несовершеннолетнего ребенка, который в этом жилом помещении имеет право пользования. Граждане предоставляют необходимый пакет документов для государственной регистрации (правоустанавливающий документ на объект недвижимости, проект договора дарения, технический паспорт на объект недвижимости, справку с БТИ, справку с паспортного стола), здесь и возникает спорная ситуация, исходя из которой ставится вопрос — являются ли вышеперечисленные документы достаточными для государственной регистрации в данном случае. При дарении в этом конкретном случае интересы несовершеннолетнего ребенка формально никаким образом не ущемляются, он имеет право пользования в данном жилом помещении независимо от смены собственника. На практике же к вышеприведенным необходимым документам для государственной регистрации относят еще — Постановление органов опеки и попечительства, которым соответствующий орган решает вопросы регулирования соблюдения прав недееспособных граждан с полным изучением специфики конкретной ситуации, соответственно решая вопросы о запрещении на осуществление определенных регистрационных действий или их разрешении. Таким образом, фактически не участвуя в данной сделке, недееспособный гражданин на практике затрагивает интересы правообладателя и правоприобретателя.

Для полноты рассмотрения вопроса государственной регистрации прав на недвижимое имущество с участием несовершеннолетних граждан следует привести следующую цитату: «Наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка». Извлечение из определения Верховного суда РФ от 29.08.1997 (Бюллетень Верховного Суда РФ №2, 1998, с.5-7).

Также в соответствии со статьей 575 ГК РФ не допускается дарение в соотношениях между коммерческими организациями, такие договоры между коммерческими организациями называются не дарением, а например, договором безвозмездной передачи и т.д., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. К таким притворным сделкам применяются в соответствии с ГК РФ правила ничтожности сделок.

Особые изъятия из норм ГК РФ законодатель устанавливает для регулирования дарения через представителя. Масевич М.Г. Гражданское право России. — Часть 2. Обязательственное право. М.: ЮНИТИ, 2001. С.80. Дарение в соответствии со ст.576 ГК РФ не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого, доверенность должна четко определять: предмет дарения и одаряемый в иных случаях она ничтожна (п.5 ст.576 ГК РФ). Примером такой ситуации может быть дарение недвижимого имущества физическому лицу руководителем филиала, действующего от имени юридического лица по доверенности. Данная доверенность содержит полномочия на совершение разнообразных сделок без указания возможности дарения, его предмета и лица, которому предназначен дар. Государственная регистрация такой сделки возможна только тогда, когда есть прямое одобрение данной сделки непосредственно юридическим лицом (п.2 ст.183 ГК РФ). Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) — М.: Юрайт-Издат, 2002. С.156.

При рассмотрении вопроса государственной регистрации договора дарения необходимо рассмотреть такую ситуацию. Представитель, действующий по доверенности от муниципального образования предоставил пакет документов для государственной регистрации договора дарения учреждения другому муниципальному образованию.

В данном случае последовал отказ в государственной регистрации (права, сделки, перехода права) исходя из нормы ст.132 ГК РФ, в которой предусматривается: разрешение совершения сделок, в которых объектом гражданских прав выступает предприятие как имущественный комплекс, и ничего не говорится об иных организационно-правовых формах.

Таким образом, исходя из вышеизложенного — учреждение как имущественный комплекс объектом договора дарения выступать не может. В данном случае может быть подарено только недвижимое имущество, которое не имеет качеств имущественного комплекса предусмотренных в ст.132 ГК РФ. Единый Государственный Реестр Прав // Управление юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Читинской области, 2004.

Исходя из вышеизложенного, следует сказать, что регулирование договора дарения в области недвижимого имущества имеет ряд особенностей, предусмотренных законодателем в целях предотвращения спорных моментов, а также для исключения злоупотреблений данным договором, исходя из его безвозмездности.

Особенности договора дарения

Дарственная представляет форму отчуждения движимого и недвижимого имущества, при которой сторона-даритель передает безвозмездно, принадлежащее ему имущество, стороне-одаряемому (ст. 572 ГК РФ). Последний не предоставляет за дар плату в любом виде и вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

Специфика сделки

Дарственная классифицируется по различным критериям. К основным типам сделки, основанным на моменте заключения договора дарения, относят собственно совершенную процедуру сделки (реальный договор) и обещание дара (консенсуальный договор).

В качестве сторон соглашения могут выступать граждане, юридические лица, государство.

В российском праве под правовые нормы, относящиеся к передаче дара, подпадают разнообразные взаимоотношения сторон. Существуют некоторые запрещения и ограничения дарения.

Сделка представителями от лица несовершеннолетних запрещена в связи с низкой юридической защищенностью данной категории лиц по сравнению с дееспособными в полном объеме лицами.

Эта процедура связывает не только дарителя, но и одаряемого. Поэтому сделка требует от обеих сторон взвешенного подхода, ведь один участник может потерять имущество, а другой может стать ответственным за отказ от дара. Сделка совершается в письменной форме и в некоторых случаях подлежит обязательной государственной регистрации.

Для расторжения сделки необходимы причины, четко определенные в Гражданском кодексе РФ.

Поэтому дарителю следует четко определить наличие намерения безвозмездной и безусловной передачи имущества в собственность иному лицу. Законодательство страны предусматривает возможность заключения дарственной по доверенности, в которой обязательно должны быть указаны подаренный предмет, его характеристики и описание.

безвозмездная передача имущества

Главным признаком сделки выступает безвозмездность. Но при этом одаряемый не освобождается полностью от имущественных обязанностей. К примеру, передача дара может быть обусловлена его использованием в общеполезных целях или по некоторому назначению (пожертвование).

Запрещена безвозмездная передача имущества стоимостью свыше 500 рублей между коммерческими предприятиями.

Договор о безвозмездной передаче имущества допускается между физическими лицами; между коммерческой/государственной компанией и физическим лицом.

обязательно ли согласие одаряемого

Одаряемая сторона вправе не принимать дар и не подписывать договор. Если документ подписан, то в любое время до передачи одаряемая сторона может отказаться от дара (ст. 573 ГК РФ).

Если сделка была зарегистрирована в государственных органах, то отказ от дара также должен быть зарегистрирован (для переоформления права собственности).

Если дарственная была заключена в письменной форме, сторона-даритель имеет право на возмещение одаряемым материального ущерба, причиненного отказом от дара.

меняется ли общая собственность супругов

Общей собственностью супругов, состоящих/состоявших в официальном браке, является совместно нажитое в браке имущество. К таковому не относится имущество, полученное любым из супругов в период действия брачных отношений в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Указанное положение закреплено Семейным Кодексом РФ.

дарение без права продажи

Законодательством РФ признается:

  • равенство участников регулируемых им отношений;
  • недопустимость произвольного вмешательства в частные дела;
  • беспрепятственность осуществления гражданских прав.

Физические лица и организации самостоятельны при определении собственных прав и обязанностей на основе договоров и в любых (не противоречащих законодательству) условий соглашений.

Ограничение прав одаряемой стороны запретом на продажу полученного дара является ограничением его права распоряжения имуществом, ограничение права собственности. Федеральные законы подобного запрета не предусматривают, поэтому договором нельзя ввести подобное ограничение.

перевод и прощение долга

Прощение долга признается одним из способов прекращения обязательств. Согласно ГК РФ видом дарения выступает безвозмездное освобождение одаряемого дарителем от имущественного долга перед собой.

Этот вид дарственной внешне схож с прощением долга, определяемым ГК РФ как освобождение должника от его обязанностей кредитором. Прощение/перевод долга является двусторонней сделкой всегда. Для ее совершения требуется соглашение сторон.

Прощение/перевод долга не всегда является дарением, в то время как сама эта процедура в виде освобождения одаряемой стороны от обязанности по отношению к дарителю всегда является и прощением долга одновременно. Поэтому на прощение долга распространены ограничения, устанавливаемые для дарственной.

притворность сделки

Основным признаком дарственной служит её безвозмездность, заключающаяся в предоставлении любого имущества одной стороной другой стороне без получения оплаты или иного встречного предоставления.

Соглашение может не быть признанным недействительной сделкой при наличии встречного предоставления, имеющего условный характер или признанного сложившейся традицией.

Если дарением предусмотрено встречное предоставление, договор признается притворной сделкой, что влечет применение правил о недействительности сделки согласно ГК. Такая сделка считается недействительной с момента ее совершения (ст. 170 ГК РФ).

При совершении притворной сделки имеет место расхождение между сделанным волеизъявлением и действительной волей сторон, которое имеет целью установление гражданско-правовых отношений сторон, не совпадающих с выраженными в их волеизъявлении.

Что лучше дарение или наследство, рассказано на этой странице.

При этом желание одного участника на оформление притворной сделки не достаточно, стороны должны иметь общее намерение достичь договоренности по основным условиям соглашения, прикрываемым юридически оформленной сделкой.

ограничения на дарение

В ГК РФ содержится ряд ограничений на проведение сделок по дарению имущества:

  1. Незаконным является участие в сделке государственных чиновников, находящихся при исполнении служебных обязанностей.
  2. Социальный работник, ухаживающий за дарителем, не имеет право принимать дар.
  3. Незаконно заключение дарственной от лица недееспособных и несовершеннолетних граждан при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства (ст. 575, ст. 576 ГК РФ).

Ответственность сторон по договору дарения

По дарственному соглашению сторона-даритель обязана:

  • передать дар (не относится к договору пожертвования);
  • проинформировать одаряемого о недостатках дара (при наличии);
  • при оформлении договора пожертвования указать назначение использования дара;
  • оплатить расходы по передаче дара.

Даритель имеет право отказаться от сделки, если после ее заключения у него снизилось качество жизни (вследствие ухудшения здоровья, имущественного или семейного положения) или одаряемый покушался на жизнь дарителя и/или членов его семьи.

Даритель может отменить соглашение при следующих обстоятельствах:

  • через судебный иск наследников при лишении жизни дарителя/членов его семьи в результате преднамеренных действий одаряемой стороны;
  • возникновении угрозы утраты дара из-за небрежного обращения с ним одаряемого;
  • совершении дарителем сделки за счет имущества/доходов от предпринимательской деятельности в течение 6 месяцев до банкротства дарителя;
  • кончины одаряемого раньше дарителя;
  • применении дара не в соответствии с оговоренным назначением.

По дарственному соглашению одаряемая сторона имеет право:

  • по своему желанию принять дар или не принимать его;
  • изменить цель использования дара по согласованию с жертвователем, а в случае его кончины или ликвидации юридического лица – по судебному решению.

Одаряемая сторона обязана:

  • относиться к дару надлежащим образом, исключающим его утрату или порчу;
  • в случае отмены соглашения вернуть подаренное имущество;
  • применять дар согласно намерениям жертвователя;
  • вести выделенный учет операций по применению/расходованию пожертвованного имущества, если одаряемый является юридическим лицом.

Срок регистрации документа

Законодательно на регистрацию договора дарения отводится 1 месяц со дня подачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации сделки и внесения записи в книгу учета входящих документов.

Заявителю при приеме документов выдается расписка об их получении с указанием даты начала и окончания срока регистрации. Принятые документы проверяются на правовое соответствие.

При неполноте предоставленных сведений или подозрений о законности документов, регистратор приостанавливает регистрацию на 1 месяц, в течение которого заявителем должны быть устранены замечания (ст. 168 ГК РФ).

Это интересно:  Брачный договор об отказе прав на квартиру

При недостаточности срока заявитель может обратиться с заявлением о продлении срока приостановки регистрации до 3 месяцев.

Когда происходит переход права собственности

на недвижимое имущество

Сделка дарения, в том числе недвижимости, должна пройти государственную регистрацию (ст. 574 ГК РФ). При этом его предварительное удостоверение у нотариуса может быть проведено по согласованию сторон.

Соглашение считается заключенным с момента регистрации (внесения записи в ЕГРП). При этом одновременно производится регистрация перехода права собственности к одаряемому. Дата записи указывается в документе на право собственности на недвижимость.

на движимое имущество

По соглашению сторон дарение движимого имущества может быть удостоверено нотариусом и в обязательном порядке зарегистрировано в ЕГРП. После регистрации заявитель получает документ о регистрации права на недвижимое имущество, подтверждающее переход права собственности.

Когда даритель вправе отказаться от исполнения заключенной сделки

При оформлении дарственной даритель может отказаться от исполнения сделки, если после ее заключения ухудшение здоровья или имущественное положение привели к понижению уровня жизни дарителя.

Даритель может отменить сделку, если с одаряемой стороны имели место неправомерные действия в отношении родственников дарителя и/или его самого (ст. 578 ГК РФ).

При умышленном лишении жизни дарителя, соглашение может быть отменено наследниками в судебном порядке. Если даритель пережил одаряемого, сделка может быть отменена (ст. 572 ГК РФ).

Актуальные проблемы сделки

Основные проблемы и особенности правового регулирования сделки связаны с главным и наиболее существенным условием договора дарения — предметом договора. В случае нечеткого определения предмета сделки, соглашение не будет считаться заключенным, и у одаряемого не возникнет право собственности на имущество.

Для каких соглашений установлена обязательная форма договора дарения, читайте здесь.

Как правильно составить передаточный акт при дарении квартиры, описывается в этой статье.

Растет количество судебных споров, связанных с совершением и исполнением подобных сделок. Актуальными являются разработки норм в ГК РФ, регулирующих особенности дарственных и призванных гарантировать защиту прав и законных интересов сторон.

Видео: Особенности наследства и дарения

Договор дарения недвижимости и его особенности

Общие положения института дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).

Дарение является договором, а не односторонней сделкой, ибо всегда требует согласия одаряемого на принятие дара. Обычно согласие выражается в форме принятия дара. Попытки рассматривать дарение в качестве односторонней сделки — одного из оснований возникновения права собственности, не порождающего при передаче вещи никаких обязательственных отношений между дарителем и одаряемым, ошибочны и не находят признания в современной цивилистике. В связи с этим не может, например, считаться дарением отказ от наследства в пользу другого лица (ст. 550 ГК РСФСР 1964 г.), который представляет собой одностороннюю сделку, не требующую согласия последнего. Вместе с тем по общему правилу дарение — односторонний договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности (если только речь не идет о такой особой разновидности дарения, как пожертвование).

Дарение может быть как реальным, так и консенсуальным договором. Следовательно, юридическое значение имеет не только непосредственная безвозмездная передача имущества от дарителя к одаряемому, но при определенных условиях — и обещание подарить имущество, порождающее обязательственное отношение между дарителем и одаряемым. В прежнем отечественном правопорядке дарение рассматривалось лишь как реальный договор, причем имеющий предметом только передачу вещи в собственность, что существенно сужало и обедняло сферу его применения. Новый ГК, следуя российским цивилистическим традициям, устранил этот недостаток1.

Дарение всегда связано с безвозмездным увеличением имущества одаряемого за счет уменьшения имущества дарителя, осуществляемого путем:

· передачи в собственность одаряемому принадлежащей дарителю вещи;

· передачи одаряемому дарителем имущественного права в отношении самого дарителя (точнее, наделения одаряемого таким правом, например правом периодического получения определенной денежной суммы за счет банковского вклада или иного имущества дарителя);

· освобождения одаряемого от исполнения имущественной обязанности в отношении дарителя (т. е. прощение долга в соответствии со ст. 415 ГК);

· освобождения одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом (путем исполнения этой обязанности дарителем в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК либо перевода на дарителя долга одаряемого с согласия его кредитора на основании ст. 391 и 392 ГК).

Предусмотренный законом перечень способов дарения носит исчерпывающий характер. Не является дарением передача имущества в порядке наследственного преемства или завещательного отказа. Безвозмездный переход имущества наследодателя к наследникам или отказополучателям обусловлен фактом его смерти, а не его намерением одарить этих лиц. Кроме того, наследственное преемство — универсальное и включает переход к наследникам не только прав, но и обязанностей (долгов) наследодателя. В силу этого закон признает ничтожным договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ибо любая передача имущества в данном случае возможна лишь по правилам о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК). Такой договор не может заменить собой завещание.

Безвозмездный характер отношений составляет главную особенность договора дарения, определяющую его юридическую специфику. Именно он объясняет ограничение ответственности дарителя за недостатки подаренного имущества, его право на отмену дарения и реституцию дара, а также запреты и ограничения дарения. Поскольку безвозмездные отношения представляют исключение для имущественного оборота, в случае сомнений в характере отношений они предполагаются возмездными, пока не будет доказан их безвозмездный (дарственный) характер.

Уплата символической суммы за подаренную вещь (иногда встречающаяся в бытовых отношениях) либо оказание дарителю одаряемым каких-либо личных услуг не превращают этот договор в возмездный. Однако встречная передача одаряемым дарителю вещи или права (которыми иногда пытаются прикрыть совершаемое в обход закона отчуждение имущества, например, с нарушением преимущественного права его покупки) не признается дарением, а рассматривается как притворная сделка (абз. 2 п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК). Неэквивалентность взаимных предоставлений (например, заведомая переплата цены) или передача имущества в обмен на возложение обязанности в отношении его отчуждателя или иных лиц (например, передача в собственность дома с условием пожизненного содержания проживающего в нем лица) также не позволяют рассматривать такие отношения как безвозмездные.

Не являются дарением и различные безвозмездные предоставления публично-правового характера (денежные и иные награды, «пожалования» и т. п.), а также выплаты и льготы, имеющие трудовую или социально-обеспечительную природу (премии, пособия и т. д.), так как они не оформляются гражданско-правовым договором.

Дарение — это один из способов перехода права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому. Основным отличием дарения от купли-продажи является то, что дарение имеет безвозмездный характер. Даритель отдает свое имущество одаряемому, не получая за это никакого вознаграждения от него. Кроме, бесконечной благодарности.

Для того, чтобы факт дарения квартиры или другого недвижимого имущества был юридически значимым, между дарителем и одаряемым должен быть заключен договор. Он составляется в простой письменной форме и основным требованием к нему является точное указание сторон договора и объекта дарения, то есть объекта недвижимости. При этом, помимо адреса объекта, указывается также его общая площадь и документы, устанавливающие право собственности дарителя на передаваемый объект. В настоящее время не обязательно участие нотариуса для удостоверения договора дарения, а составить его может юрист или специалист, имеющий в этом достаточный опыт.

Дарение, как и другие сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации.

Поэтому после подписания сторонами договор необходимо предоставить в федеральную регистрационную службу вместе со следующими документами:

1. Документы-основания, устанавливающие право на недвижимость. К ним относят свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, обмена или какой-либо другой документ, согласно которого передаваемая в дар недвижимость принадлежит дарителю на праве собственности.

2. Документ, устанавливающий технические характеристики передаваемой недвижимости. К таким документам относится кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества, подготовленный бюро технической инвентаризации.

3. Квитанция об оплате регистрационных действий. За регистрацию договора дарения взимается пошлина. Для физических лиц затраты на государственную регистрацию составят около одной тысячи рублей.

4. Удостоверяющие документы. Каждая из сторон, участвующих в сделке, для регистрации перехода права собственности должна предоставить свой паспорт в качестве документа, удостоверяющего личность.

Помимо указанных документов от сторон могут потребоваться и иные сведения. Это зависит от особенностей осуществляемой сделки. Например, в случае, когда передаваемый в дар объект находится в общей совместной собственности граждан, для осуществления сделки потребуется согласие всех собственников недвижимости. А когда дарителем является лицо, состоящее в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение дарения.

Одной из особенностей дарения является то, что данный вид передачи имущества удобен для лиц, являющихся родственниками. Это вызвано тем, что если даритель и одаряемый состоят в близком родстве, то полученный в дар объект не облагается налогом. В том случае, если стороны не приходятся друг другу близкими родственниками, то одаряемый обязан заплатить налог в размере тринадцати процентов от стоимости имущества. Учитывая достаточно высокую стоимость недвижимости, даже при использовании в качестве налогооблагаемой базы инвентаризационной стоимости, сумма налога оказывается внушительной. Поэтому, когда стороны договора дарения не являются супругами, детьми или родителями, бабушками, дедушками или внуками, а также братьями и сестрами за исключением двоюродных, дарение не является оптимальным способом перехода прав собственности.

Помимо условий регистрации дарения, особый статус имеет и само имущество, передаваемое в дар. Вне зависимости от того, когда был получен подарок, в случае развода одаряемого, имущество, полученное по договору дарения, не подлежит разделу как совместно нажитое. Такой правовой статус подаренной недвижимости устанавливает 36 статья Семейного кодекса Российской Федерации. Зная о ней, большинство родителей предпочитает именно дарение, в случае обеспечения детей жильем.

Учитывая эти особенности, дарение имеет отдельный правовой статус, влечет определенные последствия и не всегда может использоваться как оптимальный способ перехода права собственности. Например, дяди и тети не считаются близкими родственниками, вне зависимости от того, какие установились отношения между ними и племянниками. И поэтому подарок от тети повлечет необходимость заплатить в бюджет немалую сумму. В то же время купленная и подаренная по случаю свадьбы сыну или дочери квартира, останется в его собственности даже в случае развода.

Статья написана по материалам сайтов: vuzlit.ru, pravopark.ru, studbooks.net.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector