+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Оценка права требования по договору долевого участия

Информация о договоре уступки права требования по договору участия в долевом строительстве

На что необходимо обратить внимание будущим участникам долевого строительства при заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилья В настоящее время на рынке недвижимости большое значение имеет приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве основывается на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 382 – 390, и Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

(далее – Федеральный закон №214-ФЗ), статья 11.

В соответствии с действующим законодательством, уступка права требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве возможна при наличии следующих обстоятельств.

Во-первых, для совершения уступки права требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве требуется заключение отдельного договора уступки права требования, подлежащего государственной регистрации. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве вступает в силу только после ее государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до государственной регистрации договора уступки права требования не должны иметь места.

Во-вторых, уступка права требования без согласия застройщика возможна только в случае полной оплаты стоимости объекта долевого участия первоначальным участником долевого строительства.

Однако при этом требуется письменное уведомление застройщика об уступке права требования. Уступка права требования в случае частичной оплаты цены сделки возможна только с одновременным оформлением перевода долга.

В данном случае обязательно требуется письменное согласие застройщика. При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны первоначального участника долевого строительства не требуется.

В-третьих, законодательством установлено ограничение срока, в пределах которого допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Она возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, до получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экземпляров договоров, содержащих специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве.

После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства может передать свои права на объект долевого строительства другому лицу, но только не на основании договора уступки права требования, а на основании договора купли-продажи. В договоре участия в долевом строительстве, заключенном между застройщиком и первоначальным участником долевого строительства, может содержаться запрет на уступку права требования либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку права требования. Если в договоре участия в долевом строительстве содержится запрет на уступку права требования, необходимым является заключение соглашения об уступке права требования в трехстороннем порядке с участием застройщика или наличие официального согласования застройщика на совершение уступки права требования за подписью руководителя скрепленной печатью.

При заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве первоначальный участник долевого строительства обязательно должен передать новому участнику долевого строительства следующие документы: оригинал договора участия в долевом строительстве или нотариально заверенную его копию, а также документы, подтверждающие оплату цены договора участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства.
Кроме того, первоначальный участник долевого строительства должен сообщить новому участнику долевого строительства сведения, имеющие значение для осуществления требования. Также необходимо убедиться в отсутствии нарушений со стороны первоначального участника долевого строительства, касающихся сроков уплаты цены участия в долевом строительстве, во избежание предъявления в дальнейшем штрафных санкций со стороны застройщика на предмет нарушения сроков оплаты договора.

При такой схеме возможно нарушение прав граждан, заключивших договоры уступки прав требований по данному договору участия в долевом строительстве с первоначальным участником долевого строительства, который, как правило, является юридическим лицом. Существующая практика свидетельствует о том, что договоры уступки прав требований по каждой отдельно взятой квартире заключаются до момента уплаты участником долевого строительства полной стоимости договора участия в долевом строительстве (стоимости всех квартир). Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 11 Федерального закона №214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Это интересно:  Коллективные договоры и соглашения в трудовом праве

Кроме того, согласно статье 384 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору уступки права требования право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В вышеописанном случае при заключении договоров уступки прав требований по каждой отдельно взятой квартире не соблюдаются положения части 1 статьи 11 Федерального закона №214-ФЗ и статьи 384 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Также существующая практика свидетельствует о том, что нередко после заключения договора уступки прав требования у нового участника долевого строительства возникают проблемы с застройщиком касательно оплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Это связано с тем, что новый участник долевого строительства полностью рассчитался по договору уступки прав требования, а у первоначального участника долевого строительства или остались долги перед застройщиком, или им нарушены сроки оплаты договора, что в последующем очень осложняет отношения между новым участником долевого строительства и застройщиком.

Кроме того, в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется только к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства. Следовательно, буквально трактуя закон, при переходе прав от первоначального кредитора – юридического лица к новому кредитору – гражданину, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей к отношениям по такому договору применяться не будет. Также возможно не будет применяться повышенный размер неустойки за нарушение срока исполнения договора.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Право нового участника долевого строительства на двойной размер неустойки возможно придется отстаивать в судебном порядке.

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве возникает вопрос о сумме денежных средств, подлежащей возврату новому участнику долевого строительства застройщиком, в связи с тем, что существует разница между стоимостью уступки права требования, установленной договором уступки права требования, и стоимостью квартиры, установленной в договоре участия в долевом строительстве. Учитывая все вышеизложенное, Министерство строительства Республики Карелия, как уполномоченный орган на осуществление государственного контроля и надзора в области долевого строительства, рекомендует не заключать договоры уступки прав требования в части отдельно взятой квартиры по договору участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое строительство нескольких жилых помещений (квартир).

Кейс: Оценка прав требования по договору долевого участия

Summary

Оценка прав участника долевого строительства на участие в долевом строительстве и получение по его завершении имущественных прав, вытекающих из договора участия в долевом строительстве №1 от 28.05.2010 г., заключенного между Заказчиком (участник долевого строительства) и ООО «Южный берег сочи» (Застройщик) на помещения, возводимые в рамках проекта строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 108.

Необходимо было оценить рыночную стоимость прав требования с учетом фактической строительной готовности и 100% степени готовности объекта на дату оценки.

Проект успешно прошел проверку в ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» и ОАО «ТрансКредитБанк», клиенту была открыта кредитная линия в одном из банков.

alishavalenko.ru

Свежие записи

Свежие комментарии

Рубрики

Определение стоимость прав требования дольщика в дду

В частности, девелоперу придется соблюдать несколько требований по обслуживанию дома уже после его сдачи, и если дефекты, выявленные после или во время сдачи, будут существенными – и вовсе вернуть деньги и заплатить неустойку. Об этом подробнее в отдельном разделе Статья № 9 и статья №11 В первой статье прописан алгоритм расторжения договора – эти пункты должны быть и в вашем экземпляре. Подробнее о том, как заключить договор, будем говорить ниже. В статье №11 указаны права дольщиков и застройщиков при уступке права требования – это ситуация, когда вы решили купить или продать квартиру, купленную по 214 ФЗ В отличии от ЖСК Договор долевого участия несет в себе существенные отличия между договором физического лица с ЖСК, но большинство все равно путают два этих распространенных механизмов покупки квартир в новостройках.

Это интересно:  Договор рекламы товарного знака

Как происходит по 214 фз переуступка прав по договору долевого участия

Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее. Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства.

Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.

Что такое дду?

Этот сайт должен открываться на любом стандартном современном браузере и содержать как старые версии проектной декларации, так и наиболее актуальную на момент просмотра.

  • Дольщика не беспокоят проблемы строителей, так как цена на договор вырасти не может. Поэтому резкая инфляция или просто желание директора не смогут стать причиной повышения цены. Вы купили право за миллион – больше платить не придется
  • Требования к договору долевого участия довольно жесткие.

Так, по этой схеме застройщик сможет изменить проектную декларацию только по согласованию с дольщиками – это так же прописывается в договоре долевого участия.

Чаво: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки. Объект строительства Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства. В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов.
Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки). Регистрация ДДУ Все ДДУ должны проходить процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключенным считается тот договор, который прошел через эту инстанцию. При этом заключить ДДУ можно на те объекты, на которые выдано разрешение на строительство не раньше 1 апреля 2005 года. В законе также определяются этапы регистрации ДДУ:

  • Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
  • Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра.

Дду – что это? договор долевого участия: заключение. нюансы дду

  • Выдача зарегистрированного договора.

Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих – 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка. Стоимость ДДУ – договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы.

Переуступка права требования по дду

О повторной передаче прав ДДУ нельзя представить в качестве обязательств перед третьими лицами, поскольку после государственной регистрации такого договора-залога с банком, в государственном реестре недвижимости сохраняется запись, по которой, согласно ст. 77 №102 ФЗ, права на недвижимость автоматически остаются за кредитором до возвращения ему потраченных средств в полном объеме. Зато передавать обязательства по уплате кредита другим физическим или юридическим лицам можно. Главное, чтобы не нарушались права кредитора. Возможность передачи закладной является распространенной и часто использованной финансовыми организациями на практике, когда банк использует для передачи в залог используемых средств свои права на ДДУ.
Пеня как залог Закон о правах потребителя в ст. 28 п. 5 предусматривает выплату неустойки застройщиком, если работы по какому-либо поводу не были закончены в договорные сроки.

Признание права собственности на квартиру по дду через суд 2018

У этого вида оформления отношений есть как плюсы, так и возможные минусы – давайте разбираться подробнее. Определение Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98

Что такое ДДУ? Договор долевого участия в строительстве – это документ, который необходимо заключить девелоперу и физическому лицу, который хочет приобрести квартиру на этапе строительства.

Оформление залога прав требования по договору долевого участия

  • требуют предоставления обычного пакета документов, требуемых для получения кредитных средств, включая ДДУ;
  • проводят проверку не только точности составленных документов, но и состояния работ, проводимых на строительстве дома;
  • на основании полученных данных проводится оценка стоимости договора;
  • заявка отклоняется или одобряется, по результатам проверки финансовой состоятельности гражданина и продвижения реализации строительного объекта;
  • оформляется собственно кредитный договор;
  • составленный и подписанный документ регистрируется в Росреестре;
  • средства перечисляются клиенту на счет, карту, выдается на руки или перечисляется застройщику.

Регистрация Законность передачи права требования по договору участия в долевом строительстве подтверждается фактом регистрации.

Определение стоимость прав требования дольщика в дду

Документы, необходимые для совершения сделки Для того, чтобы совершить сделку по переуступке права потребуется подготовить определенный пакет документов:

  • Паспорта всех участников, либо если от участника выступает представитель, то на него потребуется доверенность;
  • Основной ДДУ;
  • Платежка, подтверждающая полную оплату суммы, оговоренную в договоре с застройщиком;
  • Документ, подтверждающий регистрацию ДДУ.

После того, как право требования перейдет к новому лицу, у него появится полный набор прав и обязанностей в отношении застройщика, включая и возможность контроля этапов строительства, а также ознакомления с документацией застройщика. После того, как будет подписано соглашение, а также уведомлен застройщик, сделка должна быть зарегистрирована.

Оценка прав требования

Это специфический вид экспертизы, во время которой оценщик определяет рыночную стоимость права на получение в будущем определенных денежных средств и объектов. Это может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги и другие денежные активы.

К оценке прав требования так же относится оценка дебиторской задолженности.

На какие активы можно произвести оценку прав требования?

Объект оценки право требования может быть представлен в виде любых активов:

  • недвижимое имущество по ипотеке;
  • различное оборудование и другие материальные ценности, выступающие залогом;
  • дебиторская задолженность юридического лица;
  • гарантии от поручителя и предоставленные ним обеспечения.

Оценка рыночной стоимости права требования может выражаться в виде денежной суммы от реализации на открытом рынке долгов прав требований или во время реализации определенного имущества (обеспечения долга).

Какие факторы учитываются при оценке прав?

При этом оценка стоимости прав требования осуществляется с учетом определенных факторов, которые имеют непосредственное влияние на рыночную стоимость этих прав. Это может быть:

  • актуальная сумма долга (на время проведения оценки);
  • обеспечение в виде залога или поручительства;
  • конкретные юридические риски;
  • стоимость определенного обеспечения на дату оценки;
  • наличие неразрешенного судебного спора,
  • отсутствие или наличие документов, подтверждающих оплату;
  • срок просрочки по платежам;
  • информацию о наличии судебных споров относительно задолженности, исполнительных листов и тд.;

В каких ситуациях возникает необходимость оценки прав требования?

Существует определенный список ситуаций, когда возникает необходимость оценки прав требования:

  • вопросы финансового управления;
  • купля-продажа задолженности;
  • взыскание имущества должника;
  • банкротство должника
  • переуступка задолженности на свободном рынке.

Чаще всего в оценочной практике встречается следующие виды оценки права требования:

  • Оценка права требования банка. Используется для установления платежеспособности определенного лица, его имущества. Оценка прав требования по кредитным соглашениям банков помогает определить перспективы выплаты задолженности.
  • Оценка права требования по договору долевого участия. Актуальна в случае, если застройщик не выполнил свои обязательства, то инвестор может обратиться в экспертное агентство, что бы рассчитать актуальную сумму, которая покроет расходы на покупку подобной недвижимости.
  • Оценка права требования на квартиру помогает решить все неточности и определить реальную стоимость права требования в случае возникновения судебных споров с банком при просрочке платежей по ипотеке.
  • Права требования оценки и выкупа акции. Помогает определить справедливую цену акций по требованию акционеров в соответствии со ст. 75 Федерального закона.

Список необходимых документов для проведения оценки

  1. Договора, во время исполнения которых появилась задолженность.
  2. Вся платежная документация по конкретным договорам.
  3. Дата возникновения задолженности ( срок просрочки по платежам).
  4. Материалы о движении материальных ценностей.
  5. Переписка по поводу регулирования взаимных требований между собой.
  6. Решения суда, если такие есть.

Стоит заметить, что только квалифицированные оценщики, имеющие образование в этой сфере, являющиеся членом одной из СРО оценщиков и застраховавшим свою ответственность, могут гарантировать точность полученных результатов и их юридическую силу. Оценка прав требования, стоимость услуги и другие вопросы определяются в частном порядке после детального изучения конкретной ситуации.

Отчет об оценке прав требования от компании ««БЕНЕФИТ» — это официальный документ, который имеет силу при обращении в банк, суд или налоговую инспекцию. Кроме этого, наша оценка прав требования по кредитному договору помогает решить спорные ситуации и определить реальную рыночную стоимость права требования.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector