+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как оформить договор переуступки права на квартиру

Помимо купли-продажи недвижимости в новостройках или на вторичном рынке, объектом сделки могут становиться права на строящуюся недвижимость.

Нередко складывается ситуация, когда инвестор, вложивший деньги в строительство и заключивший договор долевого участия с застройщиком, перепродает еще не построенную квартиру новому покупателю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Есть данные, что около трети сделок по приобретению жилья в новостройках Москвы заключается именно по такой схеме. Иногда инвестор вынужден отказаться от своих прав в пользу третьего лица, чтоб вернуть вложенные в строительство средства, поскольку возникла неотложная потребность в деньгах.

Чаще такие сделки совершаются с целью получения прибыли за счет разницы в стоимости жилья на разных этапах строительства. Поскольку, пока дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, продать еще не существующую и не являющуюся собственностью квартиру невозможно, корректнее в таких случаях говорить о переуступке прав на нее.

Что это такое?

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу.

Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

По ней передаются не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Одной из сторон договора является застройщик, даже если он не принимает непосредственного участия в сделке – ведь цедент передает цессионарию свои права и обязательства по отношению к застройщику, и все последующие спорные вопросы покупателю придется решать уже не с продавцом, а с ним.

То есть договор цессии действителен лишь в отношении строящегося, а также фактически построенного, но юридически не принятого инвестором жилья.

Как оформляется?

Порядок заключения договора цессии регулируется Гражданским Кодексом РФ. Возможны два механизма переуступки прав на недвижимость:

  • по предварительному договору купли-продажи (ПДКП);
  • по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

В первом случае от продавца к покупателю передается право на заключение основного договора купли-продажи.

В предварительном договоре оговорена возможность приобретения квартиры после завершения строительства, но сама купля-продажа по нему не осуществляется.

В отличие от основного договора, он не подлежит обязательной государственной регистрации, по нему не передаются денежные средства.

Внимание! При переуступке прав по ПДКП возможна реализация мошеннических схем — квартира перепродается несколько раз и деньги получаются с нескольких покупателей, затем продавец исчезает.

Существует еще одна схема переуступки прав, действующим законодательством она не запрещена, но и не предусмотрена, а на практике редко, но применяется: уступка прав на пай в жилищно-строительном кооперативе. Решаются такие вопросы через общее собрание ЖСК, предыдущий пайщик забирает свой взнос, а новый, принятый в ЖСК, его вносит.

Есть ряд принципиально важных положений при заключении договора цессии.

Договор заключается в письменном виде, подлежит обязательной государственной регистрации, а также нотариальной заверке.

Права и обязанности переходят к новому владельцу в том же объеме, в каком имелись у предыдущего.

Для расчетов сторон используется механизм банковских ячеек – деньги резервируются покупателем для продавца, но забрать их продавец может лишь после подписания всех документов.

Справка! В соответствии с действующим законодательством, застройщик не может запретить участнику долевого строительства переуступить права на недвижимость, а инвестор не обязан согласовывать с ним сделку цессии.

Договор цессии необходимо тщательно изучить и обратить внимание на такие моменты:

  1. Тип договора, по которому переуступается право.
  2. Позиция застройщика относительно переуступки прав — отсутствие запрета, необходимость согласия.
  3. Объем прав и обязанностей, передающихся от цедента к цессионарию.
  4. Документы, прилагаемые к договору.

Как правило, пакет документов, получаемый покупателем прав, помимо самого договора цессии, состоит из следующих документов (оригиналов):

  • основной договор (ПДКП или ДДУ), а также, при наличии, сопутствующие договора и дополнительные соглашения;
  • документальное подтверждение расчетов между сторонами;
  • согласие застройщика (при покупке квартиры в кредит – согласие банка);
  • вся официальная переписка относительно строящейся квартиры, которая велась между инвестором, застройщиком, надзорными органами;
  • акт передачи документов.

Нюансы и тонкости

Сделка по переуступке прав облагается налогом, по закону его должен уплатить цедент, на практике расходы часто делятся между сторонами по взаимному соглашению.

В интересах покупателя указывать в договоре реальную сумму сделки, это важно для получения налогового вычета и в случае возникновения претензий. Договор без указания суммы и порядка расчетов может не иметь законной силы.

Квартира, права на которую передаются по договору цессии, не должна быть обремененной. Если доля в строительстве приобреталась в кредит, и он еще не выплачен, то кредит переоформляется на цессионария.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав?

По переуступке прав квартиру можно перекупить у первичного инвестора до подписания передаточного акта между ним и застройщиком или до заключения между ними основного договора купли-продажи недвижимости.

Если участник долевого строительства полностью рассчитался с застройщиком, он передает цессионарию свои права, если не полностью — то права и обязательства.

Покупателю необходимо тщательно изучить документы (платежные поручения, квитанции, ПКО), подтверждающие расчеты между цедентом и застройщиком, сверить указанную в первичном договоре сумму с суммой проведенных банком (внесенных наличными) платежей.

В интересах покупателя подключить застройщика к заключению сделки, уточнить у него, в какой мере дольщиком выполнены обязательства перед ним, запросить акт взаиморасчетов, подтверждающий отсутствие невыполненных обязательств. Недобросовестный цедент может скрыть факт частичного, а не полного расчета по ДДУ.

Сделка может быть признана недействительной, незаконной, а ответственность перед цессионарием будет нести не застройщик, а первичный инвестор, при несоблюдении ряда условий:

  • если дольщик не полностью рассчитался с застройщиком и скрыл это от покупателя;
  • если основным договором предусмотрено обязательное согласие застройщика на переуступку прав, а оно не было получено;
  • если квартира приобреталась в ипотеку, а согласие банка-кредитора на переуступку прав отсутствует.
  • Иногда первичный инвестор переуступает права не ради получения прибыли, а поскольку у него возникли сомнения в качестве строящегося жилья. Если покупатель прав обнаружит это после заключения и регистрации договора цессии, какие-либо претензии он сможет предъявить только застройщику, а не продавцу-цеденту.

    Если на момент заключения договора цессии расчеты между застройщиком и участником долевого строительства были полностью завершены, согласие застройщика на сделку не требуется, но его необходимо уведомить о переходе прав по ДДУ к другому лицу в десятидневный срок.

    Оптимальным вариантом является договор цессии с подписями трех сторон и мокрой печатью застройщика. При этом остаток долга переводится на цессионария.

    Можно ли оформить задним числом?

    Оформить договор цессии невозможно после подписания акта приема-сдачи жилья или заключения основного договора купли-продажи.

    Оформление обычной сделки купли-продажи квартиры невозможно до получения первичным инвестором прав собственности на квартиру. На практике между этими двумя событиями нередко проходит немало времени, больше года.

    Если инвестор не успел передать права на квартиру до этого момента и хочет продать ее, не дожидаясь вступления в права собственности, есть лазейка – переоформление с изменением даты документов, после подписания которых переуступка прав невозможна.

    Если переуступка осуществляется по ДДУ, инвестор договаривается с застройщиком, и меняется дата подписания передаточного акта.

    Переуступка прав на строящуюся недвижимость – достаточно распространенная и выгодная для инвесторов-цедентов и покупателей-цессионариев сделка.

    Механизм ее заключения должен соответствовать действующему законодательству, а покупателю следует предварительно ознакомиться со всеми рисками и проверить, какие права и обязанности он принимает при заключении договора цессии.

    Это интересно:  Обязательные условия договора дарения квартиры

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Порядок оформления переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2019 году

    Порядок оформления переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2019 году подробно описан в Гражданском Кодексе России. В частности нужно знать особенности заключения сделки.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Переуступка недвижимости в новостройке осуществляется на базе сделки, согласно которой приобретатель обладает правом получить квартиру в персональную собственность.

    Такой вид приобретения недвижимости может нести за собой различного рода соглашения. Рассмотрим процедуру переуступки прав подробней.

    Общие моменты

    Переуступка в новостройке несет под собой немало нюансов, о которых крайне важно знать, чтобы исключить вероятность признания сделки ничтожной.

    В частности нужно знать базовые теоретические сведения и российское законодательство.

    Что это такое

    В случае переуступки прав на недвижимость лицо получает безусловное право требования. Если формируется иной вид договора, о переуступки быть не может.

    Переуступка может быть оформлена с любыми категориями дольщиками, которые способны подтвердить право на будущую недвижимость.

    По этой причине перед подписанием соглашения цессии нужно поверить, подлинный ли договор долевого участия в строительстве.

    Если же недвижимость оплачена не в полном объеме, то в соглашении нужно указать, что долговые обязательства подлежат передаче покупателю.

    После формирования соглашения, цессионарий заменить покупателя. Законодательством РФ предусмотрено такие виды договоров, как:

    Договор формируют до того момента, пока не оформлены права собственности на недвижимость и не уплачены взносы непосредственными инвесторами до периода проставления персональных подписей.

    Исходя из этого, переуступка прав – продажа недвижимости, которая еще находится на стадии строительства, в противном случае речь уже будет идти о договоре купли-продажи.

    Важно помнить — обязательство по уплате налога лежит на дольщике, застройщики и цессионарии не обладают таковыми обязанностями.

    Налог обязательно должен быть начислен и уплачен в следующем году, который следует после подписания сделки до конца апреля.

    Граждане заполняют декларацию по форме 3-НДФЛ, указывая доход, который был получен в период действия договора. Дальше ее передают в территориальное представительство налогового органа.

    С какой целью проводится

    Основная суть переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке заключается в реализации прав требований квартиры от непосредственного застройщика через договор цессии.

    Он может быть подписан на любом этапе строительства, но только до периода сдачи квартиры в эксплуатацию.

    Цессия возможна по соглашению, как предварительной купли-продажи, так и непосредственного долевого участия в строительстве.

    Первый метод несет под собой немало рисков для покупателя, в то время как второй – наиболее оптимален.

    В зависимости от основного договора переуступка несет за собой простую письменную форму либо же нотариальную, причем государственная регистрация является обязательной.

    Нормативное регулирование

    • условия уступки;
    • период формирования обязательств.

    В частности рекомендуется ознакомиться с такими статьями, как:

    ст. 388 Отображает условия соглашения
    ст. 388.1 Подробно разъяснены Положения об уступке
    ст. 389 Устанавливает форму соглашения
    ст. 389.1 Определяет требования на недвижимость, а также процедуру подписания соглашения
    ст. 390 Подробно указывает на ответственность цедента

    Если говорить об особенностях рассматриваемой сделки, то об этом подробно указано в Федеральном законе № 214.

    Пошаговая инструкция

    Изначально необходимо обращать внимание на то, что соглашение цессии подлежит оформлению исключительно при участии 3 сторон:

    В обязательном порядке сделка подлежит регистрации в нотариальном органе. Перед подписанием соглашения крайне важно поверить надежность цедента.

    Про единовременную выплату из накопительной части пенсии, читайте здесь.

    Иными словами фактического реализатора и застройщика, который после начала переуступки станет носителем долга цессионария и вынужден предоставить ему положенную недвижимость на основании договора долевого участия.

    Проверка наличия необходимых документов

    С целью заключения рассматриваемой разновидности сделки необходимо иметь в наличии:

    • письменное согласие самого застройщика;
    • договор переуступки;
    • внутренние паспорта РФ;
    • документ, который подтверждает долевое участие, беря во внимание факт передачи прав;
    • акт передачи цессионарию вышеуказанной документации.

    Дополнительно может быть потребовано и согласие финансового учреждения, если объект недвижимости был куплен в ипотеку. Образец договора переуступки можно скачать по ссылке здесь.

    Порядок действий

    Порядок действия для продавца и покупателя различается между собой. По этой причине рассмотрим механизм действий для каждого по отдельности.

    Продавца

    Перед началом продажи по переуступке реализатор придерживается такого механизма действий:

    Изначально нужно уведомить застройщика о продаже прав требований Для этих целей нужно обратиться в офис лично либо же уведомить о своих намерениях в письменном виде. В случае игнорирования данного требования законодательства РФ, сделка через суд может быть признана ничтожной
    На следующем этапе нужно получить письменное разрешение От непосредственного застройщика на продажу недвижимости. За согласием можно обратиться в один из офисов застройщика, но нужно помнить, что в большинстве случаев требуется заплатить порядка 5% за процедуру переуступки. Одновременно с этим нужно помнить, что процент начисляется исключительно с суммы сделки, поскольку часто продажа осуществляется по более высокой цене
    На следующем этапе нужно оформить у застройщика справку об отсутствии задолженности перед ним В ней в обаятельном порядке указывается на то, что расчеты согласно соглашению осуществлены в полном объеме и обязанность исполнена полностью. Справку от строительной компании можно оформить исключительно при погашении всех имеющихся долговых обязательств и во время подписания соглашения о переводе оставшихся долгов на покупателя. В таком документе третьим лицом фигурирует непосредственно сам застройщик
    Оформить нотариально заверенное согласие Одного из супругов на продажу недвижимости по переуступке прав долевого участия – в случае приобретения во время официального брака
    Оформить письменное разрешение у финансового учреждения на уступку прав требования Если недвижимость выступает залоговым имуществом на основании подписанного договора об ипотечном кредитовании. Его можно взять только после оплаты всей задолженности
    Оформить выписку из ЕГРН на недвижимость Имеется ввиду бывшего ЕГРП

    В таком документе должен быть указан продавец, который выступает в роли правообладателя, только в том случае, если в ДДУ либо соглашение инвестирования был зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе.

    Важно помнить — выписка должна быть оформлена в бумажном виде.

    Покупателя

    Перед непосредственным приобретением недвижимости по переуступке прав требования покупателю в 2019 году нужно:

    Оформить разрешение одного из супругов на приобретение жилой площади Причем обязательно с нотариальным заверением – если сделка заключается одним из супругов во время официальных отношений. В случае участия в сделке обоих супругов либо же при подписании брачного контракта относительно раздельного имущества, то в разрешении нет необходимости
    Нужно заключить и составить соглашение и закладную В случае покупки недвижимости по ипотечному кредитованию

    Каких-либо иных действий предпринимать не стоит.

    Заключение договора

    Итак, какие нормы предусмотрены в данной ситуации? Согласно российскому законодательству к основным требованиям по рассматриваемому типу договора принято относить:

    • обязательно письменная форма;
    • подробное указание персональных сведений сторон, которые принимают участие в конкретной сделке;
    • одним из участников является непосредственный застройщик, из-за чего он должен указать на свое согласие в проведении процедуры;
    • нужно подробно охарактеризовать объект недвижимости с целью легкой идентификации при первой необходимости;
    • отображение размера;
    • регистрация в нотариальном и регистрирующем органе обязательна.

    В случае игнорирования установленных требований договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими юридическими последствиями.

    После формирования и заключения договора граждане должны иметь в наличии:

    • подлинник и копию соглашения;
    • акт о передаче;
    • справку с имеющимися расчетами и внесенными денежными средствами.

    Нередко многие граждане идут на риск и подписывают сделку задним числом. В таком случае нужно помнить о различных вероятных неприятностях.

    Это интересно:  Образец доверенности на право подписания договора

    В частности есть большая вероятность того, что договор будет официально признан недействительным, из-за чего утрачивается полученное имущество.

    Основные разделы, которые должны быть в обязательном порядке указаны в соглашении, имеют вид:

    • подробные данные относительно застройщика, а также дольщика, цессионария;
    • подробное описание жилья с целью идентификации;
    • правила и порядок осуществления расчетов, а также размер;
    • дата составления;
    • персональные подписи. Рекомендуется их проставлять с расшифровкой.

    В случае наличия каких-либо ошибок и опечаток документ признается недействительным. Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что при возможности рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который за относительно небольшую плату окажет всю необходимую помощь в формировании такого договора.

    Видео: как купить квартиру по переуступке в новостройке

    Благодаря этому можно исключить занесение недостоверных либо ошибочных сведений.

    Регистрация соглашения в регистрирующем органе

    Регистрация осуществляется по общепринятому механизму, а именно:

    • обратиться можно в Регистрационную палату либо в ближайшее МФЦ – на выбор. Туда же нужно будет обращаться по вопросу приватизации;
    • в уполномоченном органе при участии должностного лица всеми участниками сделки подписывается соглашение по переуступке прав требования.

    В частности регистратору нужно предоставить дополнительно:

    Внутренний паспорт каждого участника + копии всех страниц (заполненных)
    Нотариальную доверенность Если есть уполномоченные лица
    Согласие одного из супругов Если сделка осуществляется в официальном браке
    Соглашение ДДУ либо купли-продажи и так далее В зависимости от того, что именно было подписано изначально с застройщиком
    Справку, которая подтверждает факт отсутствия задолженности перед застройщиком Либо соглашение о переводе задолженности на покупателя
    Письменно заверенное согласие застройщика Поскольку он выступает еще собственником
    Закладную либо же кредитное соглашение При наличии залога

    • на следующем этапе возникает необходимость уплатить государственную пошлину. В данном случае необходимо обращать внимание на то, что для каждого покупателя предусматривается персональная квитанция. Ее можно заплатить в кассе по приему платежей;
    • далее должностное лицо составит заявление на базе предоставленной документации. В нем подробно будут указаны — объект жилплощади, технические параметры, данные о каждой стороне. В случае достоверности нужно будет проставить персональные подписи;
    • далее уполномоченное лицо формирует расписку о принятии всей документации с целью регистрации сделки.

    Необходимо обращать внимание на то, что период регистрации сделки варьируется от 5 до 10 дней. При желании допускается возможность самостоятельно обратиться в регистрирующий орган с целью уточнения дня получения документации.

    Платится ли госпошлина при оформлении переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

    Согласно российскому законодательству, в частности Налоговому Кодексу РФ, за процедуру регистрации отчуждения объектов недвижимого имущества возникает необходимость в уплате государственной пошлины.

    Причем ее размер различается в зависимости от статуса сторон:

    Для физических лиц Сумма составляет 2 тысячи рублей
    Для юридических лиц 22 тысячи рублей

    Госпошлина подлежит уплате до периода обращения в регистрирующий орган.

    Как узнать какое обременение на земельном участке, читайте здесь.

    Какие условия оформления ипотеки без подтверждения дохода в Сбербанке, смотрите здесь.

    Напоследок хотелось бы сказать о том, что после подробного ознакомления с такой разновидностью сделки, непосредственный покупатель может говорить о получении своего рода страховки от нежелательных юридических последствий подписания соответствующего соглашения.

    Имея представление о форме заключения, можно будет в дальнейшем с легкостью ориентироваться в имеющихся особенностях и тем самым исключить вероятность признания сделки ничтожной.

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
      • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
      • Регионы — 8 (800) 333-88-93

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

    Переуступка прав требования на квартиру называется цессией. Цессионер – это лицо, купившее жилье напрямую у застройщика, и чаще всего он выступает инвестором проекта. Суть цессии в том, что цессионер передает покупателю право на получение квартиры в новостройке за более высокую плату, чем он сам ее покупал. На современном первичном рынке это довольно широкая практика и один из способов для покупателя заполучить квартиру в понравившемся объекте. Обычно подобные сделки связаны с рядом подводных камней и юридических рисков. Поэтому перед покупкой квартиры в новостройке необходимо изучить информацию, взвесить все «за» и «против», разобраться в сути процесса и порядке оформления документов. В данной статье подробно рассмотрим порядок и тонкости оформления переуступки прав требования на квартиру.

    Цессия — это сделка купли-продажи квартиры, оформленная по договору переуступки прав. Особенность цессии в том, что покупатель приобретает у продавца недостроенную квартиру вместе со всеми правами и обязанностями, которые были изначально прописаны в договоре между продавцом и застройщиком. Например, если в их договоре были оговорены определенные условия рассрочки, то покупатель квартиры должен производить расчет именно по заданной схеме, он уже не сможет внести изменения в договор и установить для себя индивидуальный график платежей и иные условия.

    ВАЖНО: договор переуступки прав на квартиру можно заключить только до оформления акта приема-передачи квартиры от застройщика прямому покупателю, то есть до того, как все права будут переданы дольщику.

    Плюсы договора цессии для инвестора

    • получение дополнительной прибыли (инвестор покупает напрямую у компании-застройщика квартиру, заключая с ней договор еще на стадии начала строительства, а затем ближе к сроку сдачи квартиры перепродает ее по более высокой цене);
    • возврат вложенных средств (в случае, если инвестору по каким-то причинам срочно потребовалось вернуть вложенные в квартиру деньги, он может оформить договор переуступки прав собственности на жилье и вернуть свои средства). В иных случаях за преждевременное расторжение договора инвестору грозят штрафы.

    Плюсы договора цессии для покупателя

    • если покупателю нравится какой-то строящийся объект, а квартиры уже распроданы, то оформление договора цессии – один из способов заполучить жилье в желаемом доме;
    • цена квартиры, переданной покупателю по договору переуступки прав обычно ниже, потому что продавцы хотят быстрее продать, и устанавливают цену на 5 – 25% ниже, чем у официального застройщика;
    • в случае приобретения прав на квартиру с использованием ипотечного кредитования, покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье. При этом покупатель, оформивший сделку купли-продажи квартиры у застройщика, начинает выплачивать ипотеку без возможности заселиться в оплачиваемую квартиру и, как принято на практике, по более высоким процентам.

    Основные риски, связанные с договором цессии

    Возможность признания договора цессии недействительным

    В данном случае согласно статье 390 ГК РФ новый собственник квартиры может предъявить претензии и потребовать возмещения средств только у продавца, а не у официальной компании-застройщика. На практике вернуть свои деньги бывает не просто. Чтобы избежать подобных недоразумений, покупатель при приобретении квартиры у продавца должен убедиться в правильности оформления договора и проконтролировать процесс его заключения. По законам РФ договор цессии считается действительным при соблюдении следующих условий:

    • дольщик заплатил за квартиру застройщику всю сумму, оговоренную в договоре долевого участия;
    • все расчеты по оплате жилья между инвестором и компанией-застройщиком должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
    • у инвестора имеется письменное разрешение от застройщика на переуступку прав собственности на квартиру;
    • у инвестора имеется разрешение от банка в случае, если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств;

    Риск банкротства застройщика

    В случае банкротства компании-застройщика, либо задержке сроков сдачи жилья, либо при обнаружении ненадлежащего качества жилья, все претензии покупатель может предъявить только к застройщику, а не к продавцу. На практике у компании, признанной финансово несостоятельной, вернуть деньги за жилье очень сложно. Поэтому перед совершением сделки по переуступки прав собственности на квартиру покупатель должен внимательно изучить проектную и разрешительную документацию строительной компании, осведомиться о ее нынешнем финансовом положении, проверить состояние незавершенного строительства. Признаками предстоящего банкротства строительной компании могут служить:

    • массовая распродажа квартир в строящемся объекте;
    • распродажа жилья в строящемся доме по заниженной цене;
    • серьезные нарушения сроков сдачи квартир застройщиком;
    • серьезные нарушения условий договора застройщиком.
    Это интересно:  Заключение договора переуступки права требования

    Юристы советуют при заключении договора цессии включить в него пункт о поручительстве продавца, который гарантирует принятие на себя всех обязательств по выплате денежных средств за квартиру в случае нарушения сроков сдачи объекта компанией-застройщиком. Но такое бывает редко.

    Двойная переуступка прав на квартиру

    На практике бывают случаи, когда одна квартира продается два раза. Обычно решением суда жилье достается тому, кто первым оформил договор и зарегистрировал его в Росреестре в надлежащем порядке. Для снижения подобных рисков, покупатель должен понимать, что соглашение переуступки прав на квартиру (как и договор долевого участия) должно пройти процедуру государственной регистрации. Вместо соглашения переуступки прав могут быть предложены договора иного рода:

    • инвестиционное соглашение;
    • предварительное соглашение купли-продажи квартиры;
    • предварительное соглашение долевого участия;
    • вексельная схема.

    Нужно понимать, что наличие данных договоров не всегда обозначает недобросовестность застройщика, но они значительно повышают риски для потенциального покупателя, так как не подлежат обязательной государственной регистрации. Значительно снижают риски следующие обстоятельства:

    • если квартира подана первоначальному покупателю по договору долевого участия;
    • если оплата по договору цессии с новым собственником производится только после государственной регистрации в Росеестре.

    Порядок оформления переуступки прав на квартиру

    Переуступка прав собственности на квартиру возможна только после того, как инвестор оплатил полную стоимость покупки застройщику, либо путем перевода оставшегося долга на нового покупателя по договору, оформленному в надлежащем виде. В случае переуступки прав собственности на основании договора долевого участия, соглашение обязательно проходит процедуру государственной регистрации. Жилье по такому договору может быть перепродано неоднократно до тех пор, пока оно не будет сдано в эксплуатацию и собственник не получит акт приема-передачи. В случае переуступки прав собственности на квартиру по предварительному договору купли-продажи, право требования остается у продавца, а не переходит к покупателю, то есть покупатель не сможет ее перепродать третьим лицам в случае необходимости. Покупка квартиры – серьезное вложение финансовых средств, поэтому, чтобы максимально обезопасить себя и снизить риски, рассмотрим пошаговые действия покупателя и порядок оформления переуступки прав на квартиру.

    ШАГ 1. Проверка застройщика. Прежде, чем начать процедуру оформления переуступки прав, покупатель должен проверить финансовое состояние и добросовестность строительной компании. Для этого нужно обратиться в офис компании и попросить предоставить разрешительную документацию, а именно:

    • устав компании и другие учредительные компании;
    • свидетельство о госрегистрации компании;
    • свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
    • свидетельство о праве собственности на землю, либо договор аренды земельного участка;
    • бухгалтерскую отчетность за последний квартал текущего года;
    • соответствующее разрешение на строительство;
    • проектную документацию, в которой отображается наличие разрешения на строительство, право собственности на земельный участок, на котором строится дом, либо договор аренды этой земли с указанием кадастрового номера и площади участка, цели проекта, этап строительства и сроки реализации проекта, предполагаемые сроки сдачи жилья в эксплуатацию;
    • проектную декларацию с указанием способа исполнения обязательств строительной компанией, которые указаны в договоре;
    • договор, в котором указан источник финансирования строительства дома.

    ШАГ 2. Подготовка к сделке. Что должен сделать продавец:

    1. Письменно уведомить компанию-застройщика о намерении продать квартиру по договору переуступки права. При этом желательно, чтобы представитель строительной компании выступил в качестве третьей стороны при совершении сделки. В случае отсутствия письменного уведомления сделка может быть признана недействительной.
    2. Получить письменное разрешение застройщика на перепродажу квартиры. При этом чаще всего за подобную процедуру компания-застройщик требует сумму в размере 5% от стоимости продаваемого объекта, которая исчисляется от суммы перепродажи жилья, а не первоначальной стоимости покупки. Необходимую сумму нужно будет внести на банковский лицевой счет компании.
    3. Получить справку от застройщика об отсутствии долга перед ним, которая выдается при выполнении финансовых обязательств в полном объеме. Либо данную справку можно получить при заключении договора между покупателем и продавцом, на основании которого долг инвестора перед застройщиком переводится на покупателя. Третьей стороной при заключении подобного договора должен выступить представитель застройщика.
    4. В случае, если квартира приобреталась в браке, нужно получить нотариально заверенное письменное согласие на ее продажу от супруга.
    5. Получить письменное согласие Банка на переуступку прав, если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств. Банк выдаст такое согласие только в случае погашения полной суммы долга.
    6. Получить выписку из ЕГРП на квартиру. Она выдается в случае, если договор долевого участия или инвестирования регистрировался в соответствующем государственном органе.

    Что должен сделать покупатель:

    • получить письменное согласие от супруга на покупку квартиры, если жилье приобретается в браке;
    • получить кредитный договор или закладную, если квартира приобретается в ипотеку.

    ШАГ 3. Составление договора переуступки прав. Между продавцом и покупателем должен быть составлен договор переуступки прав требования на квартиру с указанием первоначального типа договора. Этот документ будет подписываться сторонами в регистрирующем органе. Договор можно составить самостоятельно, в офисе компании застройщика, в любом агентстве недвижимости или у юриста. ШАГ 4. Государственная регистрация договора. Процедуру государственной регистрации договора переуступки прав на квартиру можно пройти в Регистрационной палате, Кадастровой палате либо в Многофункциональном центре МФЦ.

    1. В регистрирующем органе продавец и покупатель подписывают договор о переуступки прав на квартиру.
    2. Регистратору необходимо предоставить следующие документы:
      • паспорта всех участников сделки (если сделку совершает доверенное лицо, то его паспорт и нотариальная доверенность);
      • письменное согласие супруга на покупку квартиры, если жилье приобретается в браке;
      • первоначальный договор, который был заключен с застройщиком (договор долевого участия, или предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или соинвестироваия);
      • справка об отсутствии долга продавца перед строительной компанией, либо договор перевода долга на покупателя;
      • письменное разрешение застройщика на продажу квартиры по переуступке прав требования;
      • письменное согласие кредитной организации на на продажу квартиры по переуступке прав требования, если жилье приобреталось в ипотеку;
      • кредитный договор с банком либо закладная на квартиру.
    3. Оплата государственной пошлины. Квитанция выдается на каждого участника сделки.
    4. Регистратор заполняет заявление, а стороны сделки подписывают его. В заявлении должны быть указаны объект недвижимости, его технические характеристики и данные участников сделки.
    5. Регистратор забирает все предоставленные документы, выдает продавцу и покупателю расписку о получении документов. В расписке указывается дата явки за зарегистрированным договором переуступки прав на квартиру. Обычно регистрация занимает от 5 до 10 дней.
    6. В назначенный день продавец и покупатель должны явиться в регистрирующий орган с паспортом и распиской. Покупателю выдается зарегистрированный договор переуступки прав требования на квартиру, а продавец получает договор основания, который был заключен изначально с застройщиком (этот договор понадобится для оплаты налога с продажи). Также стороны должны забрать ранее поданные документы.

    Таким образом, продажа квартиры в новостройке по договору переуступки прав требования дает возможность инвестору получить дополнительную прибыль с одной стороны, и приобрести жилье по более низкой цене в желаемом объекте покупателю – с другой стороны. Сделка цессии довольно специфичный процесс, который таит в себе некоторые юридические риски, но при грамотном подходе эти риски можно снизить до минимума. Продавцу нужно быть внимательным и обязательно перед оформлением сделки проверить текущее финансовое положение застройщика, наличие у него разрешительных документов, и соглашаться на сделку только с прохождением государственной регистрации договора.

    Статья написана по материалам сайтов: jurist-protect.ru, kvartirastudia.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector